เกี่ยวกับคนเขียน
Naowarat

ความรู้

ความรู้

ถ้าอยากเป็นเอเจนมืออาชีพ 🙂 ที่อยากเดินสายอินเตอร์ การรู้จักทนายดีๆ นอกจากเพิ่มเครดิตในการทำงานของเราแล้ว ยังสามารถเข้าถึง listing ดีๆ ที่ไม่มีวันออกสู่อินเทอร์เน็ตมาขายได้ด้วยนะคะ

Naowarat
วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 30 สิงหาคม 2565 10:10
ยุคเมื่อสิบกว่าปี ที่หนุ่มใหญ่ชาวอังกฤษ อเมริกัน นิยมมาเกษียณที่กรุงเทพ ยุคที่คอนโดยังไม่แพงมาก ค่าครองชีพยังไม่โหดสลัดขนาดนี้ จะเป็นภาพที่ฝรั่งต่างชาติมาซื้อคอนโดเก่า ห้องใหญ่ๆ ไว้ลงทุนปล่อยเช่า และอยู่อาศัยกันเยอะ

มีบางคน ไม่ได้อยากซื้อห้องใหญ่ แต่เงินแค่สองล้านนิดๆ สมัยนั้น ก็ซื้อห้อง 45 ตรม. ใกล้อโศกอยู่ได้อย่างสบายๆ

ไลฟสไตล์หลังเกษียณที่แสนอิสระ ลูกเต้าที่เมืองนอกโตหมดแล้ว เลิกกับภรรยาหรือตายจากกันเสียแล้ว ก็ได้เวลามาเป็นหนุ่มโสดที่มหานครแสนสนุกอย่างกรุงเทพ ซื้อมอเตอร์ไซค์เท่ๆไว้ขับเล่น บ่ายๆ นั่งชิลตามบาร์เบียร์ คุยกับสาวเสริฟให้แก้เหงาได้

ถึงจะมาอยู่เพื่อความผ่อนคลายหลังการทำงานหนักมาทั้งชีวิต มาเพื่อความสนุกนั่นแหละ แต่ชาวต่างชาติแหล่านี้ ก็ให้ความสำคัญกับการวางแผนและดูแลชีวิตตัวเองค่ะ

ประกันสุขภาพต้องมี เงินสำรองต้องเตรียมไว้ ใครที่เคยบ่นว่าฝรั่งแก่ๆ ขี้เหนียว มันก็ปกติล่ะค่ะ เพราะความสามารถในการหาเงินมันลดลงไปเรื่อยๆ ตามอายุ และจำนวนภรรยาไทย ที่อาจเปลี่ยนไปแล้วหลายคนเช่นกัน

ชาวต่างชาติเหล่านี้ รู้ดีว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ ไม่ใช่แค่การครอบครองอยู่อาศัยระยะสั้น เขาจะระมัดระวังและมีทนายดูแลการซื้อขายทุกครั้ง เพราะเมื่อเริ่มมีทรัพย์สินที่นี่ สิ่งที่ทนายของเขาจะแนะนำให้ทำคือพินัยกรรม บันทึกทรัพย์สินต่างๆ อะไรชิ้นไหน จะให้ใคร ลูกเต้าคนไหน จะถูกบันทึกและอัพเดทไว้เสมอๆ

คนเรารู้เวลาเกิด ไม่รู้เวลาตาย หยุดหายใจเมื่อไหร่ ทนายจะได้ติดต่อลูกหลานให้มาจัดการมรดกได้ถูกต้อง ซึ่งการทำเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการมรดกนั้นก็ยาวนานไม่ใช่เล่น เคสที่ขายไปเมื่อกลางปีก่อน ปิดได้แบบ ขายทันทีหลังเซ็นสัญญา Exclusive แต่ยังโอนไม่ได้สักทีเพราะขั้นตอนจัดการมรดก

ช่างซับซ้อนยาวนานเหลือเกิน โดยเฉพาะช่วงที่เดินทางกันลำบาก และลูกชายของผู้เสียชีวิต เดินทางทำงานทั่วโลก ต้องเล็งกันดีๆเลยว่า การมาของเขาคือ เพื่อปิดจบการโอนขาย และมาเพื่อทำคำสั่งโอนเงินออกนอกประเทศได้ในทริปเดียวกัน

FET หรือใบรับรองการโอนเงินเข้าประเทศ ตั้งแต่ซื้อคอนโดเมื่อเกือบยี่สิบปีก่อน เก่าม๊ากก ถูกเก็บรักษาอย่างดีรวมกับโฉนด ใบเสร็จภาษี ค่าโอนตอนซื้อ เพื่อให้มั่นใจว่าหลักฐานครบ ขายแล้ว Declare เงินได้ถูกต้อง ลูกหลานจะได้โอนกลับประเทศไปใช้ประโยชน์ได้ ขอบคุณผู้เสียชีวิตที่จัดการชีวิตตัวเองอย่างดี ไม่เดือดร้อนลูกหลาน

บทบาทเอเจน คงไม่ต้องรู้ลึกถึงขั้นการฟ้องร้องแต่งตั้งผู้จัดการมรดกหรอกค่ะ มันเป็นเรื่องของทนาย แต่สิ่งสำคัญคือ รับลูกค้าต่างชาติมาคนหนึ่ง ควรเห็นขั้นตอนชีวิตในการครอบครองทรัพย์นั้นของเขา แนะนำลูกค้าให้ทำงานกับทนายดีๆ ที่ไม่ใช่แค่โอนแล้วจบ แต่ควรแนะนำเรื่องการจัดการทรัพย์สินที่จะเกิดขึ้น และการทำพินัยกรรมไว้ด้วย

นี่เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็น ที่ไม่ควรจะประหยัด ด้วยการหลีกเลี่ยง

เอกสารที่ซื้อขาย โฉนด ที่ห้ามเอาไปเคลือบพลาสติก เด็ดขาด! ทะเบียนบ้าน อช.23 FET ทุกใบ ใบเสร็จภาษี ค่าโอน ต้องเก็บไว้ทั้งหมด

ดูแลลูกค้าต่างชาติ ไม่ได้ดูแค่โอนเงินเข้าค่ะ ต้องรู้จนตอนโอนออก ว่าเขาควรทราบ และระวังอะไรบ้าง

และที่สำคัญ ห้าม! เด็ดขาดเรื่องแนะนำลูกค้าประหยัดค่าใช้จ่ายการโอนด้วยการแจ้งราคาขายที่ต่ำกว่าความเป็นจริง เพราะถึงจะไม่มีใครทราบตอนแรก ก็ผิดกฎหมาย และลูกค้าจะโอนเงินส่วนนี้กลับไม่ได้นะคะ อย่าหาเรื่องใส่ตัวเพราะแนะนำลูกค้าผิดๆทีเดียวเชียว

สัญญาซื้อขาย ภาษาอังกฤษ มีความซับซ้อน ควรใช้ทนายในการร่างทุกครั้ง ให้มั่นใจว่าชัดเจน ถูกต้อง ถูกไวยากรณ์ เพราะสัญญาที่ไม่เรียบร้อย อย่างแรกเลยคือ ลูกค้าจะไม่เซ็นค่ะ

และอย่าคิดง่ายๆแบบไทยๆ ว่าสุดท้ายก็ต้องไปใช้ อช.23 ที่กรมที่ดินอยู่ดี เพราะถ้าตอนยังไม่โอน มันมีบางอย่างเกิดขึ้น ต้องฟ้องร้องกันขึ้นมา สัญญาแบบ Google translate หรือข้อตกลงต่างๆ ที่ไม่ชัดเจน เราจะรับผิดชอบอย่างไรไหว

ผู้ซื้อ ผู้ขาย อาจมีทนายของเขา เราก็ต้องมีของเรา เพื่อทำขั้นตอนให้ถูก และปกป้องตัวเอง เอาเวลาไปขายอสังหาริมทรัพย์ ดีกว่ามาทำหน้าที่ทนายโดยไม่จำเป็นดีกว่าค่ะ

อย่าขี้เหนียว ถ้าอยากเป็นเอเจนมืออาชีพ 🙂 ที่อยากเดินสายอินเตอร์

ปล.การรู้จักทนายดีๆ นอกจากเพิ่มเครดิตในการทำงานของเราแล้ว ยังสามารถเข้าถึงlisting ดีๆ ที่ไม่มีวันออกสู่อินเทอร์เน็ตมาขายได้ด้วยนะคะ

กองทัพต้องเดินด้วยท้อง … ^^

Madamkai ขอบคุณสำหรับข้อมูลดีๆค่ะ
01/09/2565 05:39

EasyRent-Bangkok ขอบคุณมากครับ 🥰
30/08/2565 10:43

Anawin ใช่เลยครับพี่ เคสนี้เห็นด้วยครับ
30/08/2565 10:41

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ความรู้

#มีทิปเล็กๆน้อยๆ ของการกู้ซื้อบ้าน ของพวกเรา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

โอ๋จดทะเบียนบริษัทมา 1 ปี 10เดือน แต่เราต้องแสดงหลักฐานให้แบงค์เห็นว่าเราทำธุรกิจมานานแล้ว ยิ่งนานยิ่งดี

โอ๋ใช้สำเนาสัญญาเช่าออฟฟิศ ซึ่งเช่ามา 6 ปีแล้วและสำเนาใบเสร็จการซื้อโฆษณากับเวปไซต์ต่างๆ ซึ่ง ของโอ๋ซื้อมาเกิน 10ปี ขอบคุณเวปไซต์ต่างๆที่อุตส่าห์ค้นสำเนามาให้ และสัญญาซื้อขายที่เราเคยขาย

ยิ่งย้อนหลังหลายปียิ่งดี

โอ๋รับเงินเดือนในฐานะพนักงานคนนึง แต่แบงค์ไม่ให้กู้ในนามพนักงาน เพราะถือหุ้นเกิน 20% ต้องกู้ในนามเจ้าของกิจการเท่านั้น

#เอกสารการเสียภาษีต้องครบ

แบงค์ให้ทำรายรับ-รายจ่าย ย้อนหลัง1ปี มั่วไม่ได้นะเพราะตัวเลขต้องแมทซ์กับสเตทเม้น

แบงค์ขอสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินออกให้ทุกทรัพย์ที่เราขายพร้อมสัญญานายหน้าย้อนหลัง 6 เดือน

เอกสารนายหน้าต้องทำกับทุกเคส ถึงไม่ได้ทำสัญญาปิด แต่ทุกครั้งที่เราขายได้ โอ๋จะทำหนังสือนายหน้าให้เจ้าของเซ็นทุกครั้ง ในหนังสือ ระบุบ้านเลขที่ หมู่บ้าน ที่ขาย และค่าคอมที่ได้

#ค่าคอม กรณี #รับเงินสด แบงค์ไม่คำนวนรายได้ให้ #กรณีรับเงินสด ต้องเอาเงินเข้าบัญชีทันที

ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แบงค์มองว่าเป็นธุรกิจเสี่ยง (ไม่เข้าใจ เสี่ยงตรงไหนหนอ)

#เงินออม สำคัญมาก สำหรับเจ้าของธุรกิจ ต่อให้คุณจะขายดี รายได้เยอะแยะ แต่ถ้าไม่มีเงินออม แบงค์ไม่ให้กู้ เคสเจ้าของกิจการแบงค์ ซีเรียสเรื่องเงินออม

**** เคสโอ๋ แบงค์ขอดูเงินออม X,000,000 เพราะกู้ค่อนข้างเยอะ

****แบงค์ขอดู เล่มทะเบียนรถยนต์ที่เป็นชื่อเราแล้ว และทรัพย์สินที่ปลอดภาระหนี้ (มีหรือไม่มีก็ได้ แต่เงินออมต้องมี)

#แบงค์ส่งจนท.มาตรวจกิจการ ว่าเราทำธุรกิจจริงไหม เราต้องถ่ายรูปกับจนท.(ไม่เข้าใจว่าทำไมเจ้าของต้องถ่าย)

รายได้ของนายหน้า แบงค์คำนวนมาร์จิ้นให้ 25% ของรายรับ เช่น เราขายบ้านได้ค่าคอม 300,000 บาท แบงค์คำนวน รายได้ให้เพียง 75,000 บาท และเอา 75,000 มาคำนวนสัดส่วนผู้ถือหุ้นอีก เพื่อเป็นรายได้จริงๆของเรา

เคสนี้โอ๋ถือหุ้น 98% เลยไม่กระทบมาก #25%น้อยมาก แต่เข้าใจได้ว่าแบงค์ก็ต้องลดความเสี่ยงของตัวเอง

#เคสเจ้าของกิจการ แบงค์ให้เราเป็นหนี้ได้ไม่เกิน 50% ของรายได้

***เช่นรายได้เรา 100,000 เราเป็นหนี้เก่า+หนี้ที่กำลังจะกู้ ได้ไม่เกิน 50,000 บาท

***พนักงานออฟฟิศ เป็นหนี้ได้ 70-80% ของรายได้ #คนไม่เท่ากัน #ความเท่าเทียมอยู่ไหน 555

#บูโรคือสิ่งสำคัญมาก ต่อให้เรามีพร้อมทุกอย่าง แต่วินัยในการชำระหนี้ไม่ดี แบงค์ก็ไม่ให้กู้ และไม่ฟังเหตุผลใดๆทั้งสิ้น #น่ากลัวเนอะ

***โอ๋มีบัตรเครดิตแต่ในชีวิตนี้ไม่เคยเสียดอกเบี้ยให้แบงค์เลย จ่ายเต็มตลอด ดอกเบี้ยบ้ตรเครดิต 18% จะลงทุนอะไรได้ดอกเบี้ยแบบนี้ล่ะ

ปล.โอ๋เป็นคู่สัญญาขายทรัพย์NPAกับหลายธนาคาร และยอดขายแต่ละแบงค์ก็ค่อนข้างสูง น่าจะเป็นจุดที่ทำให้การพิจารณาง่ายขึ้นรึเปล่า แต่ก็ไม่ง่ายนะ555 ส่วนตัวคิดว่ามีส่วน

#เป็นกำลังใจให้เพื่อนๆเอเจ้นทุกคนนะคะ
main-image
profile-avatar
คุณโอ๋ 9 ธันวาคม 2565 19:27
ความรู้
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 7 ธันวาคม 2565 16:13