ผู้เช่าเสียชีวิตในทรัพย์สิน: เจ้าของบ้านมีสิทธิเรียกร้องอะไรได้บ้าง?

เคสนี้น่าสนใจครับเพราะเป็นเหตุการณ์เกิดขึ้นจริงและอาจจะเกิดขึ้นกับเจ้าของบ้านคนไหนก็ได้ที่กำลังทำธุรกิจปล่อยเช่า

หลายคนไม่ทราบว่าเมื่อมีเหตุการณ์แบบนี้เกิดขึ้นและเจ้าของอยากจะเรียกร้องค่าเสียหายมีข้อมูลหรือองค์ประกอบใดบ้างที่ศาลนำมาพิจารณา

#ตอบสั้น

เจ้าของบ้าน ไม่สามารถเรียกค่าเสียหาย

จากญาติ/ทายาทของผู้ตายได้เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่า ญาติ/ทายาทผู้ตายมีส่วนรับผิดชอบโดยตรงต่อเหตุการณ์ หรือมีพันธะผูกพันทางสัญญา เช่น เป็นผู้ค้ำประกัน หรือมีข้อตกลงไว้ล่วงหน้า

#ตอบแบบละเอียด

ถ้าวิเคราะห์ตามหลักกฏหมาย

เจ้าของบ้านไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากญาติ/ทายาทได้โดยตรง แต่ถ้าผู้ตายมี "มรดก"ที่ตกทอดไปถึงญาติ/ทายาท เจ้าของบ้านสามารถเรียกร้องมรดกตรงนั้นได้

เพราะการรับมรดกของผู้ตายจะต้องรับหนี้ของผู้ตายไปด้วย

กองมรดกที่ว่า เช่นเงินในบัญชีธนาคารทรัพย์สินทั้งอสังหาและสังหา แต่หากญาติสละมรดกไม่รับมรดกจากผู้ตายก็ไม่ต้องรับผิดในหนี้ของผู้ตาย

หรือหากมีผู้ค้ำประกันในสัญญาเช่า เช่น พ่อแม่ ญาติ แฟน หรือบุคคลอื่น ผู้ค้ำจะต้องรับผิดชอบที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่า

แล้วถ้าถามว่า

Q : ความเสียหายจากเจ้าของบ้านที่สามารถเรียกร้องได้มีอะไรบ้าง

1.ค่าฟื้นฟูสภาพทรัพย์

เช่น เปลี่ยนฟูกที่นอนใหม่เพราะฟูกมีแต่เลือดของผู้ตายหรือคราบน้ำเหลืองที่ซึมเข้าไปในพื้นไม้จนทำให้พื้นไม้บวม กลิ่นเน่าเหม็นคละคลุ้งจนต้องทำการ deep clean หรืออบโอโซนเพื่อกำจัดกลิ่นไม่พึงประสงค์

2.ค่าเสียโอกาสในการให้เช่าหรือขายหลังจากนั้น

ตัวอย่างเช่น ห้องนี้ดันเกิดเป็นข่าวหรือไวรัล เพราะผู้ตายอาจจะเป็นคนมีชื่อเสียง
จนทำให้ผู้คนรับรู้โดยทั่วเป็นเหตุให้ห้องราคาตกหรือโอกาสการปล่อยเช่ายากขึ้น

หรือในเคสขาย
ถ้าห้องนี้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้วโดยขายในราคาตลาดทั่วไปแต่ผู้ซื้อมารู้ทีหลังว่าเคยมีคนฆ่าตัวตายในทรัพย์สินดังกล่าวและผู้ซื้อไม่ประสงค์ในกรรมสิทธิ์อีกต่อไปความเสียหายหรือเสียโอกาสตรงนี้เจ้าของก็มาเรียกค่าเสียหายจากกองมรดกผู้ตายได้

แต่ในอีกกรณีนึง
ถ้าเจ้าของปล่อยราคาบ้านที่ต่ำกว่าตลาดและผู้จะซื้อรับรู้แล้วว่าที่ได้ราคาพิเศษ
เพราะมีผู้เสียชีวิตเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นแล้วเจ้าของใหม่จะมาเรียกร้องค่าเสียหายทีหลังมิได้

3.ค่าใช้จ่ายทำความสะอาด

ล้างอาถรรพ์ (หากตีเป็นค่าใช้จ่ายทางจิตใจได้ต้องมีหลักฐานประกอบ) ตามความเชื่อบ้านเราอาจจะต้องนิมนต์พระหรือซินแสมาทำพิธีเพื่อให้เกิดความสบายใจ

4.ค่าเสียหายต่อชื่อเสียงของทรัพย์สิน

ตรงนี้อาจจะประเมินยาก แต่มีสิทธิ์เรียกได้หากพิสูจน์ได้ว่าทำให้ปล่อยเช่าไม่ได้เช่น การแสดงสัญญาเช่าที่มีการปล่อยได้อย่างต่อเนื่องและไม่สามารถปล่อยได้อีก
หลังจากเกิดเหตุการณ์นี้

มีคำถามอีกว่า แล้วถ้าเป็นกรณี "เสียชีวิตเองล่ะ"

จะเป็นกรณีเดียวกับการฆ่าตัวตายหรือมีการฆ่ากันตายมั้ย

กรณีการเสียชีวิตเอง เช่น จากโรค อุบัติเหตุ หรือแก่ชรา โดยไม่มีบุคคลอื่นเป็นผู้กระทำ ญาติ/ทายาท ไม่ต้องรับผิดชอบความเสียหายใดๆ เจ้าของบ้านสามารถแจ้งญาติเข้ามาเคลียร์ทรัพย์สินของผู้ตายได้ เว้นแต่จะมีเงื่อนไขอื่นในสัญญา

ต้องบอกว่า....ลักษณะการเสียชีวิต หรือสาเหตุของการเสียชีวิตจะมีรายละเอียดที่แยกย่อยที่หลากหลายแล้วแต่กรณี และการจะเรียกค่าเสียหายได้หรือไม่นั้น ก็มีความแตกต่างกันตามแต่องค์ประกอบที่มีเพื่อนำมาประกอบพิจารณา

เจตนาของบทความนี้เอามาเล่าสู่กันฟังเพื่อให้ตระหนักรู้เบื้องต้น ถ้าต้องการทราบรายละเอียดเชิงลึกจริงๆ

แนะนำให้ปรึกษาทนายนะครับ