เกี่ยวกับคนเขียน
Naowarat

ความรู้

ความรู้

เพราะอะไร เอเจนอสังหาฯ ถึงเป็นผู้เชี่ยวชาญที่คู่ควรกับค่าตอบแทนที่สูง

Naowarat
วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 15 กุมภาพันธ์ 2565 17:37
เร็วๆนี้ ได้มีโอกาสคุยกับเจ้าของทรัพย์ ซึ่งแชร์ประสบการณ์ใช้บริการเอเจนอสังหาฯ เจ้าหนึ่งให้ฟัง

สิ่งที่เกิดขึ้นคือ เจ้าของทรัพย์ฝากทรัพย์กับเอเจนรายนี้ เมื่อสองปีแล้วโดยไม่ได้มีการเซ็นเอกสารสัญญาแต่งตั้งใดๆ

เอเจนพาลูกค้ามาชมบ้าง แต่ไม่มีความคืบหน้า

เวลาผ่านไป ลูกค้าที่เคยมาชมทรัพย์กับเอเจนเมื่อหลายเดือนก่อน ก็เกิดมารู้จักกับเจ้าของทรัพย์เป็นการส่วนตัว ตกลงทำการซื้อขายจนจะโอนอยู่แล้ว และเอเจนเมื่อทราบข่าว ก็มาเรียกร้องขอค่านายหน้า ซึ่งแน่นอนว่าเจ้าของทรัพย์ปฏิเสธ และเอเจนก็แจ้งว่าจะฟ้องร้อง...

พลอตเรื่องแบบนี้มันคุ้นๆ เกิดขึ้นทุกวัน

ทางฝ่ายเจ้าของทรัพย์ เล่าให้ฟังว่า เอเจนไม่เคยมีการรายงานความคืบหน้าหรือแนะนำใดๆ ในการขายการตลาด ไม่มีการเสนอการบริการ หรือวิธีทำการตลาด แค่มาถ่ายรูปแล้วก็ไปโพสต์ ไปแปะป้ายโฆษณา

“ ฉันเคยไปอยู่กับลูกที่อเมริกา เราขายบ้านที่นั่น เรารู้ว่าพวกเอเจนทำงานหนักมาก มาเสนองานเพื่อเซ็นสัญญา เขาก็ทำการบ้านมาอย่างดี เช็คราคาตลาดมาเปรียบเทียบให้ดู แนะนำการเตรียมบ้านออกตลาด พูดจามีหลักการ เขาปิดได้ทุกข้อสงสัย ทุกข้อโต้แย้งของเรา

เราจึงเซ็นสัญญาให้เขาเป็นคนขาย แล้วก็ขายได้เร็วจริงๆด้วย ถ้าเอเจนคนที่มีปัญหากับเรา ได้แสดงความเป็นมืออาชีพตั้งแต่แรก เราอาจเซ็นสัญญากับเขาแล้ว แต่นี่ แค่พูดให้เราเชื่อมั่น เขายังทำไม่ได้ แล้วจะมั่นใจว่าเขาจะปิดขายกับผู้ซื้อให้เราได้เหรอ?... ฟ้องก็ฟ้องเถอะ ลูกค้าหายไปก็ไม่ตาม จนมาเจอเราเอง จะมาเรียกร้องอะไรล่ะ“

ไม่ได้มีเจตนาจะตัดสินว่าใครผิดหรือถูก เพราะต่างคนต่างก็คิดว่าตัวเองถูกและไม่อยากเสียผลประโยชน์กันทั้งนั้น ถ้าฟังฝ่ายเอเจนก็อาจได้ยินอีกพลอตหนึ่ง จึงตัดสินไม่ได้จากการฟังความข้างเดียว

เรื่องนี้ก็ต้องเป็นไปตามขั้นตอนหากมีการฟ้องร้องกันจริงๆ

ประเด็นที่ได้เรียนรู้จากเรื่องนี้คือ

1. ผู้ขายที่ไม่ได้เซ็นสัญญาแต่งตั้งนายหน้า ไม่ได้แปลว่าเขาไม่มีความรู้ หรือไม่ยอมเซ็นโดยไม่มีเหตุผล

: เคสนี้ ลูกค้าเคยมีประสบการณ์ใช้บริการเอเจนมืออาชีพในต่างประเทศ และรู้ว่าสามารถคาดหวังอะไรได้จากเอเจน แต่พอเจอเอเจนมือสมัครเล่นที่แค่นำเสนอบริการ ของตัวเองยังทำไม่ได้ แน่นอนว่าเขาก็ไม่ไว้ใจ หรืออยากทำงานด้วย

คิดดูว่า ถ้าเอเจนทำงานเป็นมืออาชีพ ทำหน้าที่ของตัวเองอย่างเต็มที่ สร้างสายสัมพันธ์มาเป็นอย่างดี เล่นบทบาทที่ปรึกษาที่ดีมาตลอด สร้าง value ให้กับตัวเองอย่างชัดเจน การฟ้องร้องเรียกค่าคอมมิชชั่น คงไม่ต้องเกิดขึ้น

2. การพาชมทรัพย์ ควรมีการบันทึกพาชมทรัพย์ และเซ็นรับทราบของลูกค้า ว่ามาดูทรัพย์จริงๆกับเรา

: ถึงแม้บางเคสเราเซ็นสัญญาไม่ได้ แต่การมีบันทึกยืนยันเป็นเอกสารว่า ลูกค้ารายนี้เป็นของเราจริงๆ มาจากเรา มาชมทรัพย์ในวันนี้ๆ ก็ย่อมเป็นหลักฐานยืนยันที่มีน้ำหนักในการทำงานของเรา ดีกว่าไม่มีอะไรเลย

อย่าลืมว่า เราไม่ได้แค่ยืนยันกับเจ้าของทรัพย์เพื่อรับค่าคอมมิชชั่นอย่างเดียว หากเจ้าของเขาไม่เซ็นสัญญาแต่งตั้งกับใครสักคน และลูกค้าก็ Shopping ไปกับหลายเอเจน ปัญหาลูกค้าซ้ำ ( Duplication) กับเอเจนอื่นๆ มันมีแน่นอน และถ้ามันซ้ำขึ้นมาจริงๆ เราจะรู้ได้อย่างไรว่ามากับใครก่อน หรือหลัง? ใครควรจะได้ค่าคอม?

3. การติดตามลูกค้า ตามกันดีแค่ไหน?

: ลูกค้ารายไหนที่เป็นลูกค้าตัวจริง มีสัญญาณการซื้อชัดเจน หน้าที่เราก็ต้องตามให้สุด ไม่ตามจนซื้อกับเรา ก็ต้องตามจนได้ยินกับหูแหละว่า ไม่ซื้อแล้ว ไม่เอาแล้ว

กรณีนี้ เห็นได้ชัดว่า เอเจนไม่ตามลูกค้า จนกระทั่งลูกค้าไปเจอกับผู้ขายโดยบังเอิญ ไปปิดขายกันเองแล้ว เอเจนเพิ่งรู้ อันนี้ถือว่าพลาดในการทำงานของตัวเองอย่างมาก

ถ้าไม่ติดตามดูแลเงินของตัวเองให้ดี ก็ต้องไปวิ่งไล่ตามจับอีกทีในศาล ให้เสียอีกทั้งเวลาและความรู้สึก

เอเจนอสังหาฯ ต้องสร้างคุณค่าของตัวเองให้ชัดเจน ทำงานให้มีประสิทธิภาพ กล้าประกาศและเรียกร้องการปฏิบัติ พร้อมค่าตอบแทนที่คุณคู่ควรตั้งแต่ Day 1 และหากมีเหตุผิดแผนจริงๆ คุณจะรู้ว่าต้องไปอุดรูรั่วที่ไหน และแก้ไขอย่างไร

ลิ้นคนมันอ่อน ลมปากมันอุ่น แต่สัญญาและเอกสารที่ถูกต้อง มันหนักแน่นและเย็น และช่วยเหลือธุรกิจของคุณได้ ใช้ซะ!

อภิวัฒน์_จันทร์ผกา ขอบคุณที่แชร์ประสบการณ์ครับ
16/02/2565 03:00

EasyRent-Bangkok ขอบคุณมากครับ 😃
15/02/2565 19:37

Anawin ขอบคุณมากครับ เรื่องดีๆอีกแล้ว
15/02/2565 15:46

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ความรู้

#มีทิปเล็กๆน้อยๆ ของการกู้ซื้อบ้าน ของพวกเรา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

โอ๋จดทะเบียนบริษัทมา 1 ปี 10เดือน แต่เราต้องแสดงหลักฐานให้แบงค์เห็นว่าเราทำธุรกิจมานานแล้ว ยิ่งนานยิ่งดี

โอ๋ใช้สำเนาสัญญาเช่าออฟฟิศ ซึ่งเช่ามา 6 ปีแล้วและสำเนาใบเสร็จการซื้อโฆษณากับเวปไซต์ต่างๆ ซึ่ง ของโอ๋ซื้อมาเกิน 10ปี ขอบคุณเวปไซต์ต่างๆที่อุตส่าห์ค้นสำเนามาให้ และสัญญาซื้อขายที่เราเคยขาย

ยิ่งย้อนหลังหลายปียิ่งดี

โอ๋รับเงินเดือนในฐานะพนักงานคนนึง แต่แบงค์ไม่ให้กู้ในนามพนักงาน เพราะถือหุ้นเกิน 20% ต้องกู้ในนามเจ้าของกิจการเท่านั้น

#เอกสารการเสียภาษีต้องครบ

แบงค์ให้ทำรายรับ-รายจ่าย ย้อนหลัง1ปี มั่วไม่ได้นะเพราะตัวเลขต้องแมทซ์กับสเตทเม้น

แบงค์ขอสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินออกให้ทุกทรัพย์ที่เราขายพร้อมสัญญานายหน้าย้อนหลัง 6 เดือน

เอกสารนายหน้าต้องทำกับทุกเคส ถึงไม่ได้ทำสัญญาปิด แต่ทุกครั้งที่เราขายได้ โอ๋จะทำหนังสือนายหน้าให้เจ้าของเซ็นทุกครั้ง ในหนังสือ ระบุบ้านเลขที่ หมู่บ้าน ที่ขาย และค่าคอมที่ได้

#ค่าคอม กรณี #รับเงินสด แบงค์ไม่คำนวนรายได้ให้ #กรณีรับเงินสด ต้องเอาเงินเข้าบัญชีทันที

ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แบงค์มองว่าเป็นธุรกิจเสี่ยง (ไม่เข้าใจ เสี่ยงตรงไหนหนอ)

#เงินออม สำคัญมาก สำหรับเจ้าของธุรกิจ ต่อให้คุณจะขายดี รายได้เยอะแยะ แต่ถ้าไม่มีเงินออม แบงค์ไม่ให้กู้ เคสเจ้าของกิจการแบงค์ ซีเรียสเรื่องเงินออม

**** เคสโอ๋ แบงค์ขอดูเงินออม X,000,000 เพราะกู้ค่อนข้างเยอะ

****แบงค์ขอดู เล่มทะเบียนรถยนต์ที่เป็นชื่อเราแล้ว และทรัพย์สินที่ปลอดภาระหนี้ (มีหรือไม่มีก็ได้ แต่เงินออมต้องมี)

#แบงค์ส่งจนท.มาตรวจกิจการ ว่าเราทำธุรกิจจริงไหม เราต้องถ่ายรูปกับจนท.(ไม่เข้าใจว่าทำไมเจ้าของต้องถ่าย)

รายได้ของนายหน้า แบงค์คำนวนมาร์จิ้นให้ 25% ของรายรับ เช่น เราขายบ้านได้ค่าคอม 300,000 บาท แบงค์คำนวน รายได้ให้เพียง 75,000 บาท และเอา 75,000 มาคำนวนสัดส่วนผู้ถือหุ้นอีก เพื่อเป็นรายได้จริงๆของเรา

เคสนี้โอ๋ถือหุ้น 98% เลยไม่กระทบมาก #25%น้อยมาก แต่เข้าใจได้ว่าแบงค์ก็ต้องลดความเสี่ยงของตัวเอง

#เคสเจ้าของกิจการ แบงค์ให้เราเป็นหนี้ได้ไม่เกิน 50% ของรายได้

***เช่นรายได้เรา 100,000 เราเป็นหนี้เก่า+หนี้ที่กำลังจะกู้ ได้ไม่เกิน 50,000 บาท

***พนักงานออฟฟิศ เป็นหนี้ได้ 70-80% ของรายได้ #คนไม่เท่ากัน #ความเท่าเทียมอยู่ไหน 555

#บูโรคือสิ่งสำคัญมาก ต่อให้เรามีพร้อมทุกอย่าง แต่วินัยในการชำระหนี้ไม่ดี แบงค์ก็ไม่ให้กู้ และไม่ฟังเหตุผลใดๆทั้งสิ้น #น่ากลัวเนอะ

***โอ๋มีบัตรเครดิตแต่ในชีวิตนี้ไม่เคยเสียดอกเบี้ยให้แบงค์เลย จ่ายเต็มตลอด ดอกเบี้ยบ้ตรเครดิต 18% จะลงทุนอะไรได้ดอกเบี้ยแบบนี้ล่ะ

ปล.โอ๋เป็นคู่สัญญาขายทรัพย์NPAกับหลายธนาคาร และยอดขายแต่ละแบงค์ก็ค่อนข้างสูง น่าจะเป็นจุดที่ทำให้การพิจารณาง่ายขึ้นรึเปล่า แต่ก็ไม่ง่ายนะ555 ส่วนตัวคิดว่ามีส่วน

#เป็นกำลังใจให้เพื่อนๆเอเจ้นทุกคนนะคะ
main-image
profile-avatar
คุณโอ๋ 9 ธันวาคม 2565 19:27
ความรู้
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 7 ธันวาคม 2565 16:13