😭 ประกาศขายบ้านมาตั้งนาน ทำไมขายไม่ได้สักที!?

ทรัพย์ที่รูปถ่ายสวย content ดี เทคโนโลยีดี presentation เริ่ด! ดึงดูดใจคนได้มากก็จริง แต่จะ convert เป็นนัด ไปจนปิดขายได้ ก็ไม่ใช่ง่ายถ้าราคาไม่ถูกต้อง

ผู้ซื้อ ก็เป็นผู้มีเศรษฐานะ ศักยภาพ เท่าๆกันกับท่านผู้ขายล่ะค่ะ เรื่องทำการบ้านน้อย คิดน้อยกว่าท่านตอนตัดสินใจซื้อนั้นเป็นไปได้ยาก (เขาดู เขาเปรียบเทียบ พลิกซ้ายพลิกขวากันอยู่นั่นล่ะค่ะ ฮู้ยยยย กว่าจะควักสตางค์ 😄)

ว่าที่ผู้ซื้อที่มาดูอาจจะแค่อยากรู้อยากเห็น เพราะสวยดี อยากสัมผัส อยากเปรียบเทียบ เลยขอมาดูสักทีเป็นบุญตา แต่จะซื้อหรือไม่ เรื่องมันอีกย๊าวววววมากเลยค่ะ

และนั่นทำไม เอเจนที่เก่งๆ ถึงต้องสามารถควบคุม อารมณ์ และความรู้สึกได้ดีในการทำงาน เพราะหลายครั้ง Buyers = Liars ... ถ้าไม่รักงานนี้จริงๆ อยู่ยาก

บางคน อาจจะชอบมากจนกล้าต่อ แต่ก็ต่อหนักแบบ เจ้าของทรัพย์ ควันออกหู ขายบ้านทั้งที เหมือนถูกบิดหัวใจ เหวี่ยงขึ้นเหวี่ยงลง

" แหม่! เงินก็จะรีบใช้ ฉันถึงต้องเอาทรัพย์มาขายนี่ไง! "

เข้าใจเลยค่ะ แถมเจอเอเจ้นท์ทำงานไม่เป็น ทำงานแบบ messenger ไม่ดึงราคา ไม่คัดกรอง ไม่อะไรให้ทั้งนั้น แถมมาต่อราคาทิ้งๆ ขว้างๆ ต่อแล้วไม่เอา

ต่อแบบหยั่งเชิง มาทำให้เกิดความหวัง ความหงุดหงิดใจ และอาจต้องลดราคาให้ตามเสนอเพราะ Timeline ของท่านมาถึงแล้ว....

หลังจากที่นอนก่ายหน้าผากข้ามคืน คุยกับครอบครัว โอเค เราจะลดราคา เช้ามาก็โทรบอกเอเจ้นท์ไป "โอเค ตกลงขายตามนั้น"

และเขาทั้งคู่ก็เงียบหายไป ทั้งเอเจน ทั้งว่าที่ผู้ซื้อ... เฮ้ย! นี่มันอะไรกันเนี่ย ของเป็นล้าน ต่อแล้วหายเหรอ? ทำงานแบบนี้จะมาเอาค่าคอม 3% เหรอ? บลาๆๆ

ไม่แปลกค่ะ ท่านไหนขายบ้านเองมานานๆ ก็จะเริ่มไม่ชอบเอเจ้นท์ เพราะคนที่ทำงานเป็นนั้นมีไม่เยอะ และเอเจ้นท์ส่วนมากเขาเป็น Buyers agent และ ทรัพย์ของท่านเป็น Open listing

และนี่คือ How it works in this game ค่ะ มันเจ็บ แต่จริง!

ใช่ค่ะ ทุกทรัพย์มีเนื้อคู่ แต่จะขายทรัพย์ได้ ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อ และจำนวนของผู้สนใจซื้อ ในขณะนั้น เราบอกไม่ได้จริงๆ ว่าซื้อมา 6 ล้าน เมื่อ 5 ปีที่แล้ว วันนี้จะขายได้ 8-9 ล้าน อย่างที่ควรจะเป็น

"พี่ไม่รีบขาย ทิ้งไว้สักปีก็ได้ ไม่มีปัญหา" แต่หารู้ไม่ว่า ทรัพย์ของท่าน ที่ค้างในตลาดนานๆ ทั้งๆ ที่รูปสวย คอนเท้นต์ดี มันสร้างความน่าสงสัยให้ผู้ซื้อได้มากทีเดียว

"เอ๊...ถ้าดีจริง ทำไมค้างอยู่เป็นปี มันมีอะไรหรือเปล่า?" "

เจ้าของอาจจะคุยยาก ไม่อยากขายจริงๆ หรอก? " " สวยดี แต่ไม่กล้าต่ออ่ะ น่าจะอยากขายแพง"

ความคิดผู้ซื้อนี่ ไม่น่าฟังเลยค่ะ แต่มันเป็นแบบนั้นจริงๆ ลองสวมรองเท้าผู้ซื้อไปสำรวจตามเวปต่างๆ ก็ได้ค่ะ ว่าท่านรู้สึกอย่างไร กับทรัพย์รูปสวย บนเวปต่างๆ ที่มีทุกเอเจ้นท์ ขายมานาน แต่ขายไม่ได้สักที

ถ้าวันนี้ยังไม่อยากขาย ก็ไม่จำเป็นต้องเอาขึ้นตลาดให้ช้ำ ให้เป็นที่ต้องสงสัยเลยค่ะ ถ้าจะเทสตลาด ว่าราคาที่อยากได้ ถูกต้องไหม มีวิธีที่ดีกว่านั้นเยอะ

การตลาด มี Proactive and Reactive เชิงรุก และ เชิงรับ ถ้าจะแค่เช็คว่าทรัพย์ของท่านตั้งราคาถุกต้องหรือไม่? ถามเอเจ้นท์ที่มีประสบการณ์ ที่ทำย่านนั้นเยอะๆ ก็พอจะได้คำตอบแล้วค่ะ

การโพสในเว็ปไซต์ต่างๆ นับเป็นการตลาดเชิงรับ ถึงแม้จะเป็นที่ที่คนหาบ้าน หาคอนโดเข้ามาเยอะ จำนวนผู้สนใจต่อทรัพย์หนึ่งๆ

ก็ไม่ได้เป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ หรือไว (Sensitive) มากพอในการบอกท่านได้ว่า ท่านตั้งราคาถูกต้องหรือยัง

สิ่งสำคัญที่ท่านผู้ขายทรัพย์ต้องเข้าใจคือ ราคา และ มูลค่า เป็นคนละเรื่องกันค่ะ

ท่านซื้อทรัพย์มา มูลค่ามันขยับขึ้นเรื่อยๆ นั้นถูกต้อง

แต่ราคา ถูกกำหนดโดยกลไกตลาด Demand and Supply ในขณะนั้นๆ ซึ่งมีปัจจัยร่วมอีกมากมายในการมองให้เห็น Demand แท้จริง สำหรับทรัพย์ของท่าน

เช่น ดอกเบี้ยแพง การเมืองไม่นิ่ง ต่างชาติเข้ามาน้อย ตึกเราเริ่มโทรม โครงการใหม่มาเปิดข้างๆ Developers ลดราคา เทกระจาดกวาด backlog ทิ้ง 70-80 ยูนิต เขาดูด Demand ย่านนั้นไปอย่างหนัก

แล้วท่านขายแพงกว่าเขา เมื่อไหร่ท่านจะขายได้ล่ะคะ?

ทางออกเมื่อราคาขายมันยังไม่ได้ดั่งใจ อาจพิจารณาปล่อยเช่าไปดีกว่าค่ะ ได้เงิน ได้ค่าส่วนกลางบ้างก็ยังดี และไม่เสียความรู้สึก

หรือถ้าต้อง Exit จริงๆ คุยกับคนที่เข้าใจงาน เข้าใจพื้นที่ และเข้าใจหัวอกท่าน และไม่จำเป็นต้องหว่านทรัพย์ไปเรื่อยๆ ท่านจะขายทรัพย์ได้เร็วขึ้นค่ะ