ปกติไม่ค่อยวิพากษ์วิจารณ์ตลาดในภาพรวมสักเท่าไหร่ เราเป็นแค่คนตัวเล็กๆ ที่ความรู้ กับสตางค์มีแค่กะจิ๊ริด แต่วันนี้ขอหน่อย...

เทคโนโลยีอะไรก็ไม่มีกับเขา แถมบ้านเราก็ปิดหูปิดตา ไม่อนุญาตให้ประชาชนตาดำๆ ได้รู้เห็นราคาขายที่แท้จริงของ Secondary market อีกด้วย

คนธรรมดาที่ผ่อนแบงค์ จ่ายภาษี จะไม่มีวันรู้ได้อย่างแจ่มแจ้ง เปิดเผย ว่าทรัพย์ที่เราซื้อมาวันนี้ มันถูกหรือแพง เมื่อเทียบกับเพื่อนบ้านร่วมตึก ร่วมทำเล เรียกว่าลงทุนอสังหาฯกันไปตามยถากรรมและการคาดเดา

ที่ไม่ใช่คาดการณ์ และบางทีถ้าเรารู้ข้อมูลชัดๆ เราอาจจะไม่ซื้อบ้าน หรือคอนโดใหม่ๆ ก็ได้นะ 😄

ทำโอนกันที่กรมที่ดินเสร็จ ข้อมูลราคาซื้อขาย ไม่รู้ไปไหนนะ ทำไมไม่เปิดเผย ทั้งๆที่ก็เก็บตังค์ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมเราไปอย่างโจ่งแจ้ง เต็มเม็ดเต็มหน่วย แต่ข้อมูลที่ประชาชนควรรู้กลับไม่เป็นสาธารณะ

ประชาชน ไม่มีวันคาดการณ์ตามฐานข้อมูลจริง ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ย่านนี้ตอนนี้เป็นอย่างไร ไม่สามารถใช้สูตรคำนวณทางคณิตศาสตร์พยากรณ์ทิศทางในอนาคตว่าปีหน้า มันจะราคาขึ้นไปที่เท่าไหร่ ค่าเช่าจะลด จะขึ้นได้ไหม เท่าไหร่?

เขาจะเก็บข้อมูลเหล่านี้เป็นความลับทำไมนะ

ในขณะที่ประเทศอื่น ประชาชนมีสิทธิ์รู้ ข่าวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่เจริญแล้ว จะไม่ใช่การเปิดตัวโครงการใหม่ หรือรัฐบาลใจดีลดค่าโอนนิดหน่อย เป็นของขวัญประชาชนและเอื้อประโยชน์ Dev ให้โอนได้ง่ายขึ้น ช่วย Dev รอด (ประชาชนไว้ทีหลัง)

แต่ข่าวอสังหาฯจะเป็นการวิเคราะห์สถานการณ์ซื้อขาย เช่า จริงๆ ราคาอสังหาฯที่ลด หรือเพิ่มขึ้น มันมาจากบ้านช่องที่สร้างมาจริงๆ ให้คนอาศัยอยู่ ไม่ใช่ราคาเปิดตัวโครงการใหม่ การซื้อขายบ้านมือสอง เป็นเรื่องปกติ มูลค่าบ้านและราคาขยับไปเรื่อยๆ ตามกลไกตลาดและข้อมูลประชากร เศรษฐกิจและการย้ายถิ่นฐาน

ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ หน้าตาบ้องแบ็วแบบคนเขียนและลูกเพจที่อาศัยใน Metaverse เดียวกันนี้ เวลาช่วยลูกค้าซื้อขายก็ต้องใช้วิธีคาดการณ์

เอาจากที่เคยปิดขายเองบ้าง ถามเพื่อน โทรถามเจ้าของที่เพิ่งขายไป และใจดีบอกให้บ้าง จึงจะพอรู้ว่า ราคาซื้อขายจริง อยู่ที่เท่าไหร่

ที่เหลือ ถ้าคิดจะไปขายโครงการใหม่ Dev ผลิตอะไรมาให้ขายก็ขายอันนั้น แล้วเกิดที่ดินตรงที่ชำนาญ แพงไปแล้ว ขายไม่ได้แล้ว ก็ต้องพาลูกค้าร่อนไปซื้อนอกๆ เมือง

เหมือนผีตองเหลือง ที่ย้ายไปเรื่อยๆ เก็งถูกบ้างผิดบ้าง เช่น คอนโดแถวมหาวิทยาลัย น่าจะมีผลตอบแทนดี แต่พอได้กำไรดีตึกนึง ที่ดินรอบๆก็เริ่มขึ้นราคา และในที่สุดก็มาตอกเสาเข็มกันทุก Dev

ไม่รู้ว่าเมื่อไหร่ เราจะหลุดพ้นวงจร Oversupply นี่สักที!?

DEV สร้างให้ใครมาซื้อกันนักหนานะ คนก็ไม่ค่อยมีเงิน กู้ก็ไม่ผ่าน คนชั้นกลางที่เคยซื้อได้ จะซื้อไว้ลงทุนระยะยาวหรือทำกำไรหลัง 5-6 ปี ก็ชักจะไม่ไหวแล้ว เพราะไม่รู้ว่าใครจะมาซื้อต่อได้ คนไทยที่ซื้อคอนโดกลางเมือง 7-8 ล้านขึ้นไปได้ ตอนนี้มีกี่คน ?

Local demand เริ่มไม่ไหว Dev เขาก็ไปบูมสร้างบ้านหรูขายต่างชาติ ทั้งๆที่รู้ว่ามันย้อนแย้งกับกฏหมาย แต่ทุกแบรนด์ก็วิ่งเข้าสู่เส้นทางนั้นกัน เพื่ออะไร? เราหวังพึ่ง จีน รัสเซีย มากไปหรือเปล่า? ถ้าเขาไม่มาซื้อจนหมดโครงการได้ล่ะ มันจะเกิดอะไรขึ้น ?

ขยายไปเรื่อยๆ อย่างไม่ต้องควบคุมอะไร

อสังหาฯ มันเป็นเรื่องของทำเล...แต่ ทำเลไหนก็สร้างจนแน่น ทุกตรง จนหา Rare gems ไม่เจอแล้ว ตึกไหนๆก็ unique rare gems ทั้งนั้น

บ้านเราเคยเป็นที่โปรดปรานของนักลงทุนฮ่องกง ซึ่งตอนนี้ไปต่อกับประเทศไทยไม่ไหวแล้ว ราคาเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ กับปีก่อน Dev เดียวกัน ทำเลเดียวกัน ราคาต่างกันครึ่งล้าน

คนซื้อเกาหัวแกรกๆ เวลาเอเจนเอาไปเสนอขาย "ไอฟลิปเอง ยังได้กำไรไม่เท่านี้เลย ช่วยให้เขารวยไม่ไหวแล้วล่ะ ห้องเก่าซื้อไปยังปล่อยเช่าไม่ได้ราคาตามที่บอกเลย..."

สร้างไปเรื่อยๆ เถอะ Bubble Index เรายังไม่ใกล้เคียงฮ่องกงหรอก เราแค่แซงมาเลย์แบบไม่เห็นฝุ่น และจ่อก้น สิงคโปร์เรื่องราคาอสังหาฯแพงแบบติดๆ ...แต่ที่ต่างคือ บ้านเขาแพง แต่มีการควบคุม ไม่ใช่สร้างได้เรื่อยๆ เหนื่อยก็ไม่พักอย่างเรา

ไม่รู้จะจบลงแบบไหนนะ เรื่องราคาอสังหาฯแพงทะลุโลก

ที่กล้าพูดว่าแพงคือ เราทำอยู่หน้างานจริงๆ ผู้ขายซื้อมาจาก Dev ราคาหนึ่ง แต่ประกาศขายต่อ ในราคาเท่าหน้าสัญญา ยังขายไม่ได้เลย มันแปลว่าอะไร?

ทรัพย์ต้องค้างในตลาดเป็นปีๆ กว่าจะขายได้ก็เกิน 450 วันกันทั้งนั้น แถมต่ำกว่าราคาasking 30%! อิหยังวะ?

ราคาขาย คือ ราคาที่ผู้ซื้อยินดีจ่าย และผู้ขายยอมรับ จนทำการโอนกรรมสิทธิ์ แต่คอนโดที่ซื้อจาก Dev ในช่วง 5 ปี และตัดสินใจขายช่วงนี้ คือขาดทุนย่อยยับ ทั้งๆที่อุตส่าห์ซื้อตั้งแต่ราคาเปิดตัวใหม่ๆ มันน่าจะทำกำไรสิ แต่เปล่าเลย

สงสัย Dev ซื้อที่ดินแพง เลยตั้งราคาผิด มั้ง คนซื้อเลยต้องทนๆ เอาหน่อย ถือยาวๆแล้วภาวนาให้มีผู้เช่า หรือไม่จำเป็นต้องขายในช่วงสิบยี่สิบปีนี้

value มันเคลื่อนไป แต่ราคาขายมันไหลย้อนกลับ

ช่วงนี้ เวลาลูกค้าต่างชาติถาม ว่าตลาดเป็นยังไง ปีหน้าจะเป็นยังไง ไม่อยากพูดอะไรทั้งนั้น และอย่ามาหวังจะให้เอเจนพาไปซื้อตึกใหม่ๆ หวังค่าเช่าเริ่ดๆ Yeild ดีๆ สักสี่ห้าปีแล้วขายทำกำไรนะ

เอเจนไม่กล้าพูดหรอก กลัวบาป ตอนนี้ห้องสวยๆ ถ้าอยากได้ก็ซื้อไว้นอนก็แล้วกัน เรื่อง growth อะไรเนี่ย พักก่อน

... อะไรๆก็ Overprice แล้วจะขายอะไรดีล่ะ 😁

มีเพื่อนเอเจนที่ฮ่องกง คิดว่าเขาน่าจะรวยนะ เพราะทรัพย์ราคาสูง ขายทีคงรวยอื้อเลย บอกว่า ทำทั้งปีขายได้ห้องเดียวแหละ เพราะคนซื้อไม่ไหว เลยมาเอาคอนโดกรุงเทพไปขายนี่ไง และก็ได้เวลาไปหาขายประเทศอื่นแล้วแล้ว เพราะชักจะแพงจนจิไม่ลง...

ประเทศไหนอสังหาฯ แพงๆ เอเจนก็ไม่มีไรขาย เขามาขับ Uber กันเด้อ บ้านเราเอามั่งไหม ?