ความรู้

ความรู้

นายหน้าควรรู้ Reverse Mortgage สินเชื่อย้อนกลับ สำหรับผู้สูงอายุ ทำไมที่เมืองนอกถึงชอบทำกัน

วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 18 กุมภาพันธ์ 2565 12:05
จะไม่ใช่แค่ที่ประเทศญี่ปุ่นแล้ว ที่จะมีจำนวนผู้สูงอายุเพิ่มสูงขึ้น เพราะประเทศไทยเองก็มีผู้สูงอายุมากขึ้นเช่นเดียวกัน ประกอบกับการที่ในยุคปัจจุบันคู่สามี-ภรรยา มีลูกน้อยลงแค่ 1-2 คน หรือบางคู่ไม่มีลูกเลยด้วยซ้ำ จึงได้มีการจัดการเพื่อรองรับและสนับสนุนกลุ่มคนเหล่านี้ ที่เรียกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
Reverse Mortgage คืออะไร?
เป็นรูปแบบ สินเชื่อผู้อยู่อาศัยแบบย้อนกลับ หมายความว่า จากที่เราต้องกู้ซื้อบ้านกับธนาคารและทำการผ่อนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยให้ธนาคารจนกว่าจะครบ บ้านถึงเป็นกรรมสิทธิ์ของเราอย่างเต็มที่ แต่พอเป็น Reverse Mortgage ทางธนาคารจะเป็นผู้ซื้อบ้านของผู้สูงอายุ และเป็นผู้จ่ายเงินให้แทน โดยจะนำเงินให้เจ้าของบ้านทุกๆ เดือน


แต่ผู้สูงอายุเหล่านี้จะสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหรือคอนโดนั้นได้ตามปกติ และยังคงต้องดูแลรักษาที่อยู่อาศัยให้อยู่สภาพที่ดี จนกว่าธนาคารจะจ่ายครบและหลังจากนั้นบ้านก็จะเป็นของทางธนาคาร ส่วนเรื่องการพิจารณาวงเงินที่ได้ ถ้าเป็นบ้านได้สูงสุดไม่เกิน 70% ของราคาประเมิน ส่วนคอนโดรู้สึกว่าได้ไม่เกิน 60% ของราคาประเมิน
เงื่อนไข Reverse Mortgage ที่ต้องรู้
1. บ้านที่ขายให้กับธนาคารจะต้องเป็น บ้านหรือคอนโดของผู้ขอสินเชื่อ รวมถึงต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตลอดช่วงระยะเวลาที่ได้รับเงินกู้ และที่สำคัญสินทรัพย์ที่ยื่นต้องปลอดหนี้ ไม่ติดจำนองใดๆ ทั้งสิ้น


2. ผู้กู้เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย ไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ มีอายุตั้งแต่ 60 ปี และไม่เกิน 80 ปี


3. การรับเงินสินเชื่อ สามารถเลือกได้ทั้งแบบ ทยอยจ่ายเป็นรายเดือน ด้วยจำนวนเท่าๆ กัน มากขึ้นหรือน้อยลงในทุกๆ ปี จนกว่าจะเสียชีวิตหรือหมดสัญญา อีกแบบคือรับเป็นเงินก้อนทีเดียวจบ ก็แล้วแต่การตัดสินใจ โดยที่ผู้กู้ไม่ต้องจ่ายคืนจนกว่าจะเสียชีวิตหรือหมดสัญญา


4. ในกรณีที่ จ่ายเงินเป็นรายเดือน มีกำหนดภายในระยะเวลาไม่เกิน 25 ปี หรือจนกว่าผู้กู้จะมีอายุ 80-85 ปี ตามสัญญาหรือจนกว่าจะเสียชีวิต
5. หากมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย อย่างพวกค่าสาธารณูปโภค ค่าส่วนกลาง ค่าประกันภัย ต้องชำระด้วยตนเอง แต่ถ้าไม่สามารถชำระได้เองทางธนาคารจะหักค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ และตัวผู้กู้จะได้รับเงินต่อเดือนน้อยลง


6. เมื่อครบสัญญาหรือผู้กู้เสียชีวิต ธนาคารมีสิทธิ์ให้ออกจากบ้านได้ แต่เราสามารถขอขยายระยะเวลาเพิ่มเติม หรือเลือกชำระหนี้เพื่อปิดบัญชีก็ยังได้ และตัวเลือกสุดท้ายคือการปล่อยให้ธนาคารขายที่อยู่อาศัยทิ้งไป ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและสัญญาที่ได้ตกลงกับธนาคาร


7. หากสิ้นสุดสัญญาปรากฏว่า ธนาคารขายบ้านได้กำไร ธนาคารจะต้องคืนส่วนต่างให้กับผู้กู้ หรือทายาทที่กำหนดไว้ ตรงกันข้ามถ้า ขายขาดทุน ธนาคารไม่สามารถขอส่วนต่างจากทางผู้กู้ ได้อย่างเด็ดขาด
ธนาคารไหนมีสินเชื่อ Reverse Mortgage
ณ ตอนนี้ต้องบอกก่อนว่าไม่ได้มีทุกธนาคาร ซึ่งจะมีเพียง 3 ธนาคาร ได้แก่ ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งรายละเอียดต่างๆ ของการขอสินเชื่อ Reverse Mortgage จะแตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคาร
ข้อดีของ Reverse Mortgage
สินเชื่อแบบย้อนกลับ ถือว่ามีความสำคัญอย่างมากต่อผู้สูงอายุหรือกลุ่มคนวัยเกษียณ ซึ่งจะช่วยให้มีการหมุนเวียนเงินมาใช้ในชีวิตประจำวันได้ โดยที่ไม่ต้องเดือดร้อนลูกหลานหรือต้องพึ่งพาใคร พร้อมกับยังมีบ้านอยู่เหมือนเดิม ซึ่งเหมาะกับผู้สูงอายุที่ไม่ได้บำเหน็จ บำนาญ ซึ่งจะทำให้พวกเขามีความมั่นคงในชีวิตมากขึ้น
ความเสี่ยง Reverse Mortgage มีไหม?
อย่างที่ใครๆ มักบอกกันว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง Reverse Mortgage ก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกัน สำหรับความเสี่ยงของผู้ขอสินเชื่อ ถ้าในอนาคตดอกเบี้ยเกิดเพิ่มสูงขึ้น นั่นหมายความว่าเงินที่ได้รับในแต่ละเดือนก็จะน้อยลงตามไปด้วย ขณะเดียวกันเมื่อหมดสัญญาแต่ผู้ขอสินเชื่อยังมีชีวิตอยู่ ก็อาจต้องหาที่อยู่อาศัยและหารายได้ใหม่ ส่วนความเสี่ยงของทางธนาคาร แน่นอนว่าเมื่อครบสัญญา และต้องทำการขายบ้านทอดตลาด อาจไม่เพียงพอต่อการชำระเงินกู้ก็เป็นได้ หรือที่เรียกว่าขาดทุนนั่นเอง
การขอสินเชื่อแบบย้อนกลับ หรือ Reverse Mortgage นับว่าสามารถ ตอบโจทย์กลุ่มคนผู้สูงอายุได้มากทีเดียว ซึ่งจะช่วยให้พวกเขามีความสุขในบั้นปลายชีวิต แต่ก็ต้องไม่ลืมวางแผนใช้จ่ายเงินอย่างพอเหมาะ ไม่ใช้จ่ายฟุ่มเฟือย อีกทั้งก่อนตัดสินใจขอสินเชื่อควรศึกษาข้อมูลรายละเอียดของแต่ละธนาคารให้ดี ทั้งในเรื่องของเงินที่ได้ ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องชำระ เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดในภายหลัง

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ความรู้

#มีทิปเล็กๆน้อยๆ ของการกู้ซื้อบ้าน ของพวกเรา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

โอ๋จดทะเบียนบริษัทมา 1 ปี 10เดือน แต่เราต้องแสดงหลักฐานให้แบงค์เห็นว่าเราทำธุรกิจมานานแล้ว ยิ่งนานยิ่งดี

โอ๋ใช้สำเนาสัญญาเช่าออฟฟิศ ซึ่งเช่ามา 6 ปีแล้วและสำเนาใบเสร็จการซื้อโฆษณากับเวปไซต์ต่างๆ ซึ่ง ของโอ๋ซื้อมาเกิน 10ปี ขอบคุณเวปไซต์ต่างๆที่อุตส่าห์ค้นสำเนามาให้ และสัญญาซื้อขายที่เราเคยขาย

ยิ่งย้อนหลังหลายปียิ่งดี

โอ๋รับเงินเดือนในฐานะพนักงานคนนึง แต่แบงค์ไม่ให้กู้ในนามพนักงาน เพราะถือหุ้นเกิน 20% ต้องกู้ในนามเจ้าของกิจการเท่านั้น

#เอกสารการเสียภาษีต้องครบ

แบงค์ให้ทำรายรับ-รายจ่าย ย้อนหลัง1ปี มั่วไม่ได้นะเพราะตัวเลขต้องแมทซ์กับสเตทเม้น

แบงค์ขอสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินออกให้ทุกทรัพย์ที่เราขายพร้อมสัญญานายหน้าย้อนหลัง 6 เดือน

เอกสารนายหน้าต้องทำกับทุกเคส ถึงไม่ได้ทำสัญญาปิด แต่ทุกครั้งที่เราขายได้ โอ๋จะทำหนังสือนายหน้าให้เจ้าของเซ็นทุกครั้ง ในหนังสือ ระบุบ้านเลขที่ หมู่บ้าน ที่ขาย และค่าคอมที่ได้

#ค่าคอม กรณี #รับเงินสด แบงค์ไม่คำนวนรายได้ให้ #กรณีรับเงินสด ต้องเอาเงินเข้าบัญชีทันที

ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แบงค์มองว่าเป็นธุรกิจเสี่ยง (ไม่เข้าใจ เสี่ยงตรงไหนหนอ)

#เงินออม สำคัญมาก สำหรับเจ้าของธุรกิจ ต่อให้คุณจะขายดี รายได้เยอะแยะ แต่ถ้าไม่มีเงินออม แบงค์ไม่ให้กู้ เคสเจ้าของกิจการแบงค์ ซีเรียสเรื่องเงินออม

**** เคสโอ๋ แบงค์ขอดูเงินออม X,000,000 เพราะกู้ค่อนข้างเยอะ

****แบงค์ขอดู เล่มทะเบียนรถยนต์ที่เป็นชื่อเราแล้ว และทรัพย์สินที่ปลอดภาระหนี้ (มีหรือไม่มีก็ได้ แต่เงินออมต้องมี)

#แบงค์ส่งจนท.มาตรวจกิจการ ว่าเราทำธุรกิจจริงไหม เราต้องถ่ายรูปกับจนท.(ไม่เข้าใจว่าทำไมเจ้าของต้องถ่าย)

รายได้ของนายหน้า แบงค์คำนวนมาร์จิ้นให้ 25% ของรายรับ เช่น เราขายบ้านได้ค่าคอม 300,000 บาท แบงค์คำนวน รายได้ให้เพียง 75,000 บาท และเอา 75,000 มาคำนวนสัดส่วนผู้ถือหุ้นอีก เพื่อเป็นรายได้จริงๆของเรา

เคสนี้โอ๋ถือหุ้น 98% เลยไม่กระทบมาก #25%น้อยมาก แต่เข้าใจได้ว่าแบงค์ก็ต้องลดความเสี่ยงของตัวเอง

#เคสเจ้าของกิจการ แบงค์ให้เราเป็นหนี้ได้ไม่เกิน 50% ของรายได้

***เช่นรายได้เรา 100,000 เราเป็นหนี้เก่า+หนี้ที่กำลังจะกู้ ได้ไม่เกิน 50,000 บาท

***พนักงานออฟฟิศ เป็นหนี้ได้ 70-80% ของรายได้ #คนไม่เท่ากัน #ความเท่าเทียมอยู่ไหน 555

#บูโรคือสิ่งสำคัญมาก ต่อให้เรามีพร้อมทุกอย่าง แต่วินัยในการชำระหนี้ไม่ดี แบงค์ก็ไม่ให้กู้ และไม่ฟังเหตุผลใดๆทั้งสิ้น #น่ากลัวเนอะ

***โอ๋มีบัตรเครดิตแต่ในชีวิตนี้ไม่เคยเสียดอกเบี้ยให้แบงค์เลย จ่ายเต็มตลอด ดอกเบี้ยบ้ตรเครดิต 18% จะลงทุนอะไรได้ดอกเบี้ยแบบนี้ล่ะ

ปล.โอ๋เป็นคู่สัญญาขายทรัพย์NPAกับหลายธนาคาร และยอดขายแต่ละแบงค์ก็ค่อนข้างสูง น่าจะเป็นจุดที่ทำให้การพิจารณาง่ายขึ้นรึเปล่า แต่ก็ไม่ง่ายนะ555 ส่วนตัวคิดว่ามีส่วน

#เป็นกำลังใจให้เพื่อนๆเอเจ้นทุกคนนะคะ
main-image
profile-avatar
คุณโอ๋ 9 ธันวาคม 2565 19:27
ความรู้
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 7 ธันวาคม 2565 16:13