ความรู้

ความรู้

กำลังคิดอยู่ว่า บทความส่งท้ายปีนี้ จะเป็นเล่าเรื่องสิ่งลี้ลับ หรือเป็นการสรุปภาพรวมอสังหาฯดี

matching
วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 1 มกราคม 2567 20:19
สรุปว่าขอเป็นพูดถึงภาพรวมก่อนละกันเน๊อะ มาดูกันว่า อสังหาแบบไหนปัง Product แบบไหนรุ่ง เทรนด์แบบไหนแป่ก
.
ถือว่าให้เป็นของขวัญปีใหม่ละกัน
ป่ะ…ลุย!!!!
.

#บทสรุปวงการอสังหาริมทรัพย์2566

.
เริ่มจากหมวดคอนโดก่อน
คอนโดยังเป็นประเภทอสังหาฯ
ที่มีจำนวนธุรกรรมหมุนเวียนมากที่สุด
ไม่ว่าจะเป็นเช่าหรือซื้อ
.
ทำเลที่ลูกค้าติดต่อมากที่สุด
ไม่พ้นทำเลเดิมๆ ได้แก่
เส้นสุขุมวิทช่วงต้น-ปลาย (ชิดลม-อ่อนนุช)
ที่ยังคงเป็น TOP 3 ตลอดกาล
.
ด้วยเรื่องของแหล่งงานที่กระจุกตัวอยู่ในโซนนี้
ทำให้มี demand จากลูกค้าหลากสัญชาติเสมอมา
และในปีนี้
เริ่มมีลามๆไปถึง อุดมสุข-ปุณณวิถีพอสมควรแล้ว
.
พระราม9 - รัชดา (เส้นตั้งแต่พระราม 9-สุทธิสาร)
เป็นกลุ่มคนชาวจีนและต่างชาติโซนเอเชีย
เริ่มเข้ามาในย่านนี้อย่างมากมาย
ไม่ว่าจะมาในรูปแบบการท่องเที่ยว,การทำธุรกิจ(ทุกสี)
.
เพชรบุรีตัดใหม่
เริ่มมีการยอมรับมากขึ้น
เพราะเป็นถนนเส้นที่สามารถเข้าสุขุมวิทได้ง่าย
ในราคาที่ลดหลั่นลงมาจากเส้นสุขุมวิท
afford ได้ ไม่ต้องคิดมากนัก
.
ลาดพร้าวช่วงต้น-กลาง พหลโยธิน
ยังคงเป็นกลุ่มคนไทยที่ทำงานอยู่แถวนั้น
สามารถออกไปทางเลียบด่วน
เพื่อเข้าและออกตัวเมืองไปมาได้สะดวก
.
และสุดท้ายคอนโดตามแหล่งใกล้มหาวิทยาลัย
ที่มี Demand จากนักศึกษาไม่ขาดสาย
.
.
ในเรื่องของทำเล
เชื่อว่าหลายๆคนน่าจะพอรู้กันบ้างอยู่แล้ว
แต่ถ้าเราลงดีเทลเข้ามาอีก
เราจะเห็นว่า
.
ช่วง Length ราคาซื้อขายที่ 1-3 ล้าน
หรือราคาเช่าที่ 10,000 บาท+-
ยังคงเป็นที่นิยมอย่างต่อเนื่องที่สุด
ยังเป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ที่สุด
ฐานรายได้ของคนไทยส่วนใหญ่
มีกำลังจ่ายไหวอยู่ช่วงราคานี้
.
ในเชิงการบริโภค
ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ตามแนวเขตรถไฟฟ้า
ที่เป็นตัวแปรสำคัญ
รวมถึงตามแหล่งงานกระจุกอยู่ในตัวเมือง
.
กลุ่มนี้
เรื่องของตัวเลขในการซื้อขายเช่า
เป็นกลุ่มที่เปราะบางและ sensitive กับตัวเลขมาก
เช่า 500 บาทก็มีผลต่อการเช่า
ซื้อขาย 10,000 บาทก็มีผลการทำสัญญา
.
รองลงมาเป็นเรื่องของสภาพห้อง
ข้าวของเครื่องใช้เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ
เฟอร์นิเจอร์ที่เป็นปัจจัยที่มีผลมากที่สุด
คือเครื่องซักผ้า
ถ้าห้องไหนมี
สามารถปิดจบดิลได้ง่ายกว่า
.
บรรยากาศโดยรวมของโครงการ
ต้องไม่เก่าเกินไป ไฟล็อบบี้ขอให้สว่างไว้
ตึกต้องไม่มีรอยแตกลายงาจนผิดสังเกตุ
และพอมีที่จอดรถมอเตอร์ไซต์ได้บ้าง
.
คอนโดไหน(แอบ)เลี้ยงสัตว์ได้
นิติไม่เข้มจนเกินไป
จะได้ฐานลูกค้าอีกกลุ่มนึง
ที่เป็น demand เงียบๆ
.
กลุ่มนี้มี Demand จำนวนมากนะ
แต่ก็ต้องแลกกับความวุ่นวายพอสมควร
ซึ่งสวนทางกลับนักลงทุน
เพราะการมีสัตว์เลี้ยง
ไม่ใช่สิ่งที่นักลงทุนต้องการเลย
.
ดังนั้นถ้านักลงทุนอยากเผื่อใจ
อาจจะต้องเลือกคอนโดที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้
ใช้เฟอร์นิเจอร์ที่ไม่ต้องมีราคาแพงมากนัก
รวมถึงการให้ผู้เช่าทำประกันความเสียหายกับตัวห้องในระหว่างสัญญา
.
**ทำประกันความเสียหายห้อง
ที่ไม่ใช่เงินประกันห้องที่จ่าย 2 เดือนนะ**
.
สำหรับคนที่อยากจะลงทุนคอนโดประเภทปล่อยเช่า
ก็ยังคงเป็นตลาดที่ดีอยู่
ยังเหมาะแก่การลงทุน (ถ้าเทียบกับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร)
ผลตอบแทนการลงทุน (Yield)
จะอยู่ที่ 5-6 % ต่อปี
ถือว่ายังเป็นตัวเลขมาตรฐาน ณ ปัจจุบัน
.
ในเรื่องของทำเล
ใกล้โรงเรียน ใกล้มหาลัย ใกล้โรงพยาบาล
หรือแหล่งงานประจำ
ยังคงเป็นทำเลที่ปลอดภัยที่สุดในการลงทุน
.
แต่อยากจะฝากไว้ว่า
อาจจะต้องดูเรื่อง layout plan ให้มากขึ้น
หลายคนดูแต่เรื่องทำเลและราคา
แต่มองข้ามเรื่องของ Layout ห้อง
ว่ามันตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้ามั้ย
.
Type 1 นอนก็ยังคงเป็นสิ่งที่คนนิยมมากสุด
ส่วน Type Studio
ถ้าเลือกได้คนมักมองเป็น Optional
.
Type Studio ไม่ใช่ไม่ดี
แต่คนที่เช่าคอนโดเป็นครั้งแรก
มักไม่ชอบห้อง Studio
เพราะ Studio ยังเป็นภาพจำในรูปแบบหอพักอยู่
.
ดังนั้นถ้าในมุมของคนที่เคยอยู่หอพักพมาก่อน
แล้วเค้าจะจ่ายเงินเช่าเพิ่ม
เค้าคงไม่อยากได้ Layout ห้อง
ที่เหมือนหอพักมากนัก
.
ดังนั้นถ้าห้อง studio ที่มีขนาดมากกว่า 30 ตรม.
สามารถกั้นห้องให้เป็นสัดส่วนได้เลย
ลงทุนไม่กี่พัน
แค่มีบานกระจกกั้นเป็นห้องนอน
มุมมองของคนเช่าก็เปลี่ยนแล้ว
.
หรือถ้าจะให้ดี
ทำเป็นผนังกั้น
ก็จะตอบโจทย์กลุ่มคนเหล่านี้มาก
ทำให้สามารถปิดดิลได้เร็วขึ้น
.
แต่ก็ใช่ว่า Studio Type ไม่ดีเลย
ยังมีกลุ่มคนบางประเภทที่ชอบห้อง Studio Type มากกว่า
เช่น นักศึกษาที่เรียนศิลปกรรม / นิเทศ
ที่ต้องการพื้นที่ในการทำงานเป็นที่โล่งๆ
มากกว่ากลุ่มคนทั่วไป
.
หรือคนที่มีสมาชิกมากกว่า 2 คน
ที่อยู่ในห้องเดียวกัน
เช่น มีลูกเล็กๆ
.
ข้อดีของ Studio Type
บรรยากาศภาพรวมของห้อง
กลับดูโปร่งกว่าห้องที่มีการกั้นสัดส่วน
.
มาถึงเรื่องการซื้อขาย
ด้วยสภาพภาวะเศรษฐกิจ
และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยปัจจุบัน
ธนาคารปฏิเสธการขอสินเชื่อมากถึง 70%
ทำให้ volume การซื้อ
ยังคงห่างจากการเช่าอยู่พอสมควร
.
และด้วยความเชื่อ + Life Style ที่เปลี่ยนไป
เด็กรุ่นใหม่ชอบที่จะเช่าอยู่มากกว่าซื้อ
เนื่องด้วยการไม่สนใจที่จะเป็นหนี้ระยะยาว
.
บวกกับแหล่งทำงานที่อิสระ
สามารถเปลี่ยนที่อยู่ไปมาได้บ่อย
รวมถึงดอกเบี้ยปัจจุบัน
อาจจะไม่สามารถพูดได้ว่า
ซื้อดีกว่าเช่าอีกต่อไป
ทำให้ภาพรวมตลาดการซื้อขาย
อาจจะหนืดกว่าเช่าพอสมควร
.
ถ้าเป็นคอนโดระดับบน
มักจะเป็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติ
ที่ต้องการคอนโดที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่
ขนาด 100-300 ตรม
ชั้นยิ่งสูงยิ่งดี
.
Penthouse ยังถือเป็น Asset ที่มีคุณค่า
สำหรับกลุ่มคนบางคน
.
และคอนโดริมแม่น้ำ
ก็ยังคงเป็น product ที่ Demand ไม่ขาด
.
Product ระดับกลางบนไปจนถึงบน
ยังเป็นของที่มีออกมาในตลาด
ก็ยังมีกลุ่มลูกค้าที่สามารถ afford ได้
.
ถึงแม้ว่าถ้ามองในเชิงความคุ้มค่า
อาจจะไม่ตอบโจทย์เท่าไหร่
แต่ product ต้องมี valueมากพอ
.
.
.
ไปกันไวๆ
ต่อกันด้วยเรื่องของบ้าน
.
สำหรับการเช่า
บ้านที่น่าลงทุนที่สุด
หนีไม่พ้นบ้านระดับ Luxury
.
ราคาเช่า 100,000 บาท+-
ราคาซื้อขายอยู่ที่ 20 ล้าน+
.
กลุ่มบ้านจะเห็นเป็นกลุ่มใหญ่ๆที่ชัดเจนคือ
คนซื้อจะเป็นนักลงทุนคนไทย
ส่วนคนเช่าจะเป็นต่างชาติ
แน่นอนว่าคนจีนเป็นกลุ่มลูกค้าที่มากที่สุด
.
กำลังการช่าสูงมาก
และมักจะมาอยู่อาศัยกันเป็นครอบครัว
.
ทำเลบ้านเช่าที่ถูกปล่อยเช่ามากที่สุด
รถไฟฟ้ากลับไม่ใช่ตัวแปรหลัก
ตัวแปรที่สำคัญคือ
”โรงเรียนนานาชาติ“
ไม่ว่าจะเป็น Regent, Brighton, Wellington, SISB
คือ First Option ของกลุ่มลูกค้า
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?
.
จากการเก็บข้อมูลมา
เป็นค่านิยมของคนจีนสมัยใหม่
ที่ต้องการให้ลูกเรียนนานาชาติ
เพื่อที่จะได้ไปต่อยอดอนาคตและธุรกิจ
ในฝั่งยุโรปและอเมริกา
.
ค่าเรียนของบ้านเรา
ถูกกว่าประเทศจีนถึง 5 เท่า
รวมถึงค่าครองชีพบ้านเรา
ที่ถูกกว่ามาก
ดังนั้นจะเห็นคนจีนที่เป็นครอบครัว
มาอาศัยเกาะกลุ่ม
อยู่รอบๆโรงเรียนนานาชาติเป็นส่วนใหญ่
.
Style บ้านและการตกแต่ง
ที่ดูปลอดภัยที่สุด
คงหนีไม่พ้น Style Modern, Classic, Contemporary เป็นแกนหลัก
.
ส่วนพวก Traditional จ๋า
แบบบ้านเรือนไทย, ทรงไทย,สไตล์โบราณย้อนยุค
ยังคงเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มเท่านั้น
.
และเจ้าของมักไม่ค่อยปล่อยให้เช่า
เพราะการดูแลรักษาและการเสื่อมสภาพ
ถ้าเสียหายมาดูจะได้ไม่คุ้มสักเท่าไหร่
.
ซึ่งทำเลที่ hot ที่สุดคงหนีไม่พ้น
กรุงเทพกรีฑา,พระราม 9, ห้วยขวาง,ศรีนครินทร์,พัฒนาการ,สุขุมวิทชั้นกลาง
.
ส่วนโซนบางนา
จะเป็นกลุ่มคนจีนที่ทำงานแล้ว
ระดับผู้จัดการขึ้นไป
ผู้ประกอบกิจการอิสระ,รวมถึงพวก Online
และก็มี Expat ที่ทำงานโรงเรียนนานาชาติ
มาอยู่ในทำเลนี้กระจุกนึง
.
ส่วนทางสุขุมวิท
บ้านและทาวน์เฮ้าส์
ยังเป็นตลาดที่เปิดกว้าง
สำหรับ Expat ทุกประเทศ
ที่ต้องการพื้นที่ทำกิจกรรม
และมีระเบียงที่กว้าง
.
Product ในโซนนี้หายากมากๆ
มักไม่ค่อยว่างเลย
Agent วิ่งหาตาแตกกันพอสมควร
.
อีกประเภทนึงที่พูดถึงไม่ได้
นั้นคือหอพัก / อพาร์ทเม้นท์ / service apartment / Hostel
กลุ่มลูกค้าที่ต้องการทรัพย์ประเภทนี้
จะเป็นนักลงทุนเป็นหลัก
มีทุนหลายเชื้อชาติ
และจีนก็เป็นกลุ่มใหญ่อีกเช่นกัน
.
กลุ่มนี้จะหลีกหนีข้อจำกัด
ของการปล่อยเช่า Airbnb ในคอนโด
นิติหลายโครงการก็เริ่มเข้มขึ้น
ทำให้เค้าต้องหา option อื่นในการทำธุรกิจประเภทนี้
เพราะผลตอบแทนมันช่างเย้าย้วนใจเหลือเกิน
.
Service apartment / Hostel ดูเป็นที่นิยม
เพราะทางกายภาพ
มีความใกล้เคียงกับคอนโดมากที่สุด
หอพักอาจจะยังสร้าง value ได้ไม่ดีพอ
.
ทำเลจะเกาะกลุ่มอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก
สามารถไปได้ถึงโซนนอกเมืองอย่างเช่น แบริ่ง หรือ ส่วนต่อขยายได้หลายสายเลย
.
ด้วยราคาที่ไม่แพงมาก
และการเดินทางค่อนข้างสะดวกสบายมากขึ้น
ประกอบกับช่วงผลัดเปลี่ยน Generation
จาก Baby Boomer ต้องการให้รุ่นลูก
ให้เข้ามาสืบทอดกิจการ
.
แต่ลูกหลานกลับไม่ต้องการทำธุรกิจแบบนี้ต่อ
เลยจะเห็นทรัพย์อพาร์ทเม้นท์
หลุดมาปล่อยในตลาดมากขึ้น
จะเห็นช่วงนี้
มีนักลงทุนต่างชาติ
กว้านซื้อ/เช่าระยะยาวทรัพย์ประเภทนี้มากขึ้น
.
.
สิ่งที่จะเข้ามาในอีกไม่ช้า
คือสังคมผู้สูงอายุ
จะเห็นว่าธุรกิจ Wellness เริ่มมีคนพูดถึงมากขึ้น
แต่ยังไม่ได้เปิดตัวกันอย่างแพร่หลายมาก
.
ประเภททรัพย์ที่จะมารองรับธุรกิจประเภทนี้ได้
ส่วนใหญ่จะเป็นโรงแรมเก่าๆ
และโรงแรมตามเมืองท่องเที่ยวต่างๆ
แต่ราคาโรงแรมที่เปิดกิจการมานานแล้ว
ตัวเลขการเปิดราคามักจะสูงมาก
ทำให้นักลงทุนเห็นตัวเลขแล้ว
ยังไม่ว้าวในสายตามากนัก
.
ทรัพย์ที่จะมารองรับประเภทนี้
มักจะเป็นคอนโดหรือโรงแรมที่มีการสร้างใหม่
ที่ยังไม่ได้ดำเนินกิจการ
ยังไม่ได้มีการจัดตั้งทีมบริหาร
หรือดำเนินกิจการมาได้ไม่นานนัก
.
ทรัพย์ในช่วงเวลานั้น
ราคาขายมักจะยังวิ่งไม่เยอะ
จึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนกำลังเฟ้นหาอยู่พอสมควร
.
สุดท้ายที่ไม่พูดไม่ได้คือ ที่ดิน
ที่ดินตอนนี้ขยับปรับตัวสูงขึ้น
ประกอบกับผังเมืองที่กำลังปรับปรุง
และจะประกาศใช้ในปี 2568
ที่น่าจะปรับให้การใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น
.
ผังสีเริ่มเข้มขึ้น
การขยายความเจริญเติบโตออกไป
สอดคล้องกับเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทุกทิศ
.
แต่ในส่วนของตัวเมือง
แปลงที่ยังไม่ถูกซื้อขาย
มักจะมีราคาที่ยังไม่สามารถจับต้องได้
หรืออีกปัจจัยนึงคือ
สมาชิกของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์
ที่ยังจัดสรรกันไม่ลงตัว
.
ส่วนแปลงที่พอไหว
ขนาด 50-100 ตรวาจะเป็นที่อยู่อาศัย
ขนาด 200-400 ตรวาจะกลายเป็นสถานที่ประกอบกิจการ
ขนาด 1ไร่ครึ่ง – 4 ไร่เป็นการพัฒนาเชิงคอนโด
ส่วน 4ไร่ – 10 ไร่ จะกลายเป็นโครงการ Mix-Used
25 ไร่ขึ้นไปเป็นการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร
.
สำหรับนักลงทุนที่ดิน
เชื่อว่าที่ดินทุกแปลง
สามารถเล่นแร่แปรธาตุได้มากมาย
สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ
และเทรนด์ธุรกิจไปเรื่อยๆ
ขึ้นอยู่กับนักลงทุนว่า
พร้อมจะอัพเดทการเคลื่อนไหวของธุรกิจได้ไวแค่ไหน
.
ส่งท้ายในเรื่องของโรงงานและโกดัง
ทรัพย์ประเภทนี้เริ่มมี Demand
เข้ามาให้ได้ยินหนาหูขึ้นเรื่อยๆ
ไม่ว่าจะเป็นตามปริมณฑล,ระยอง,EEC
ผังเมืองไหนที่เป็นผังม่วง
หรือเคยตกเป็นผังม่วงมาก่อน
.
ยังพอมี Demand อยู่พอสมควร
เพราะประเทศไทย
เป็นประเทศที่มีต่างชาติอยากเข้ามาลงทุน
และตั้งฐานการผลิตรองรับกิจการอยู่เสมอ
แต่หลายครั้งมักจะเป็นราคาโซนนี้
ดึงขึ้นไปถึงอวกาศมาก
.
คนที่มีความรู้หน่อย
ก็จะสามารถเล่นแร่แปรธาตุ
ให้ธุรกิจตัวเองถูกกฎหมายได้ในที่สุด
.
แต่ก็มีหลายคนที่ไม่ทันกลโกงมิจฉาชีพ
เรียกค่าดำเนินการ ให้เสียเงินฟรีๆอยู่บ่อยๆ
.
ทรัพย์ประเภทโกดัง
ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่น่าลงทุน
ผลตอบแทนสูงกว่าทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาก
เท่าที่สัมผัสมาก็ 8-15%ต่อปีเลยทีเดียว
แต่ก็ต้องมีความรู้ในเรื่องของทำเล
และแหล่งงานด้วยนะ
ไม่ใช่ทุกเขตจะสามารถทำได้
.
.
.
จริงๆมีดีเทลอีกเยอะมาก
ในกลุ่มทรัพย์แต่ละประเภท
แต่เอาแค่นี้ก่อนละกัน
มีอารมณ์จะค่อยๆทยอยเล่า
.
ปีหน้า
วงการนี้ก็อาจจะยังทรงๆ
ไม่ได้มีขึ้นมากเท่าไรนัก
.
แต่ก็ยังมีแหล่งทองคำ
ให้กับคนที่รู้ทันข่าวสาร
และกล้าตัดสินใจอยู่เสมอ
.
ปีนี้ถ้าคุณรอดมาได้
ถือว่าเก่งมากแล้ว
.
แต่ปีหน้า
คุณก็ยังต้องกัดฟันสู้ต่อ
.
ใครที่อ่านจบ
ขอให้มีความสุขความเจริญ
ใครที่อ่านจบแล้วแชร์ออกไป
ขอให้ร่ำให้รวยยิ่งๆขึ้นไป
สาธุ
.
สวัสดีปีใหม่ครับ🙏
เอ็กซ์ กรรเชียง หนึ่งวันพันเรื่อง
ผู้บริหารบริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ทำทุกอย่างในวงการอสังหาฯ
.
🅗🅐🅟🅟🅨 🅝🅔🅦 🅨🅔🅐🅡 ➋⓿➋➍

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง