Leasehold เทรนด์การลงทุนแห่งอนาคต เปลี่ยนผ่านบทใหม่ของการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า

เคยสงสัยไหมว่าโครงการที่เป็น Leasehold มีจุดแข็งอะไรที่มากพอให้คนตัดสินใจอยากได้มากกว่า Freehold เพราะเป็นอันรู้กันว่าคอนโดลีสโฮลด์นั้นต่อให้ใช้คำว่าซื้อ แต่ในความหมายแท้จริงแล้วก็เป็นเพียงการเช่าระยะยาว โดยที่เราไม่สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้แบบตลอดชีวิต

ซึ่งสังเกตได้ว่าช่วงปีก่อนที่ผ่านมา คอนโด Leasehold แม้จะไม่ได้เพิ่มจำนวนมากแบบผิดหูผิดตาแต่ก็มีทยอยให้เห็นต่อเนื่อง อาจด้วยเหตุผลในเรื่องของที่ดินแบบสิทธิ์ซื้อขายขาดมีจำนวนลดลง จึงต้องหาที่ดินแบบเช่าแทน ที่ส่วนใหญ่ก็จะเป็นที่ดินของกลุ่มตระกูลมีชื่อเสียงทั้งหลาย หรืออาจเป็นพื้นที่ของภาครัฐ รวมถึงที่ดินทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ แม้แต่เจ้าของที่ดินที่เค้าไม่อยากขายก็จะทำสัญญาเช่าแทนทำนองนี้

ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินก็ขยับปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งส่วนของราคาประเมิน และราคาซื้อขายจริงที่พูดเลยว่าทะลุล้านบาทต่อตารางวากันไปหลายทำเลแล้ว แสดงให้เห็นว่าการซื้อที่ดินของเหล่าดีเวลลอปเปอร์จะไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป ยิ่งโดยเฉพาะที่เป็นโซนทำเลทอง ทำเลไข่แดงของกรุงเทพฯ หรือใจกลางเมือง เช่น ชิดลม ถนนวิทยุ หลังสวน ราชดำริ และพระราม 4 เป็นต้น ก็ทำให้เข้าใจได้ไม่ยากหากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นรูปแบบ Leasehold จะเข้าใกล้ชีวิตประจำเรามากขึ้น

แต่ก็อีกนั่นแหละนี่จึงเป็นจุดแข็งของเรื่องราวในครั้งนี้เลยทีเดียว เพราะเมื่อโลเคชันเป็นต่อคนก็พร้อมจะจ่อรอซื้อโครงการนั้นๆ ซึ่งความจริงแล้วส่วนใหญ่กลุ่ม Target ของคนที่จะซื้อคอนโดลีสโฮลด์ หลักๆ คือนักลงทุนและชาวต่างชาติ เพราะได้ข้อดีตรงที่ไม่มีเพดานจำกัด 49% ทำให้ในหนึ่งโครงการชาวต่างชาติจะซื้อกี่ยูนิตก็ได้ สำหรับกลุ่มซื้ออยู่เองก็เป็นหนึ่งในกลุ่มเป้าหมายเช่นเดียวกัน

โดยก่อนที่จะไปถึงความแข็งแกร่งของการเป็นลีสโฮลด์ ขอแวะอธิบายความหมายซะเล็กน้อยคือ เป็นรูปแบบการถือครองสิทธิ์เช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งมีระยะเวลาเป็นเจ้าของอย่างน้อย 30 ปี และแต่ละโครงการอาจจะมีหรืออาจจะไม่มีในการต่อสัญญาครั้งต่อไป ซึ่งการต่อสัญญาเพิ่มอีก 30 ปี ก็จะมีทั้งแบบต่อทีเดียว 30 ปี หรือบวกเพิ่มทีละ 10 ปี หรือบางโครงการอาจต่อยาวทีเดียว 58 ปี เช่น Dusit Central Park ขึ้นอยู่กับสัญญาของโครงการนั้นๆ และแน่นอนว่าเมื่อหมดสัญญาแล้วทุกอย่างจะกลายเป็นศูนย์ในแง่ของที่อยู่อาศัย

คราวนี้มาดูกันต่อถึงหัวข้อที่ทำให้การอยู่อาศัยแบบ Leasehold กลายเป็นโครงการที่สร้างผลตอบแทนได้อย่างคุ้มค่า

นอกจากทำเลที่เป็นหัวใจหลักเรื่องของราคาก็คงจะเป็นเส้นเลือดใหญ่ ที่พาให้คนซื้อถูกดึงดูดเข้าหาคอนโดสไตล์นี้ เพราะพอเราไม่ได้เป็นเจ้าของแบบถาวร ราคาที่ต้องจ่ายก็ย่อมต้องถูกลงเป็นธรรมดา ซึ่งจะถูกกว่าประมาณ 30%-40% เมื่อเทียบกับการซื้อขาดหรือแบบ Freehold จึงทำให้เราประหยัดส่วนต่างตรงนี้ และสามารถนำไปลงทุนในส่วนอื่นๆ ได้เพิ่มเติมอีกด้วย สำหรับในกรณีที่ไม่อยากให้เงินจมอยู่กับส่วนใดส่วนหนึ่ง

ต่อมาคือการเป็นรูปแบบ ลีสโฮลด์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะให้ความสำคัญในเรื่องของการเลือกใช้วัสดุที่ทนทานแข็งแรงเป็นพิเศษ รวมถึงการใส่ใจดูแลส่วนกลางเป็นอย่างมาก ซึ่งพอเป็นเจ้าของคนเดียวก็ย่อมอยากให้โครงการได้มาตรฐาน ดูใหม่และสวยงามตลอดเวลา เพราะหากโครงการมีสภาพเสื่อมโทรมหรือดูเก่าโอกาสที่จะหาผู้ซื้อต่อก็เป็นไปได้ยาก จึงกลายเป็นข้อดีต่างจากแบบ Freehold ที่มีเจ้าของเป็นลูกบ้านร่วมกันหลายๆ คน ดังนั้นการดูแลก็จะยากกว่าการเป็นเจ้าของคนเดียว

ยกตัวอย่างหากซื้อคอนโดขนาด 50 ตารางเมตร แบบฟรีโฮลด์ ในราคาต่อตารางเมตรละ 400,000 บาท เท่ากับว่าราคาห้องจะเป็น 20 ล้านบาท ขณะที่คอนโดแบบลีสโฮลด์ ระยะเวลา 30 ปี ที่ประมาณคร่าวๆ คือถูกกว่า 30% โดยจะอยู่ที่ 280,000 บาทต่อตารางเมตร หรือ 14 ล้านบาท นั่นหมายความว่าจะมีส่วนต่างอยู่ที่ 6 ล้านบาท

เมื่อรวมทุกองค์ประกอบเข้าด้วยกันทั้งในเรื่องของทำเลที่มีประสิทธิภาพ รวมถึงโครงการที่ได้รับการดูแลอย่างมีคุณภาพ ในราคาที่ย่อมเยากว่าเมื่อเทียบกับโครงการใกล้เคียงแบบ Freehold บนโลเคชันเดียวกัน ทำให้ในเรื่องของการลงทุน ซึ่งหากนับเฉพาะผลตอบแทนในแง่ของการปล่อยเช่า ที่ราคาค่าเช่าของแต่ละโครงการจะอยู่ในเกณฑ์เฉลี่ยแล้วไม่ได้ทิ้งห่างกันมากเท่าไหร่ นั่นอาจทำให้คนที่ลงทุนน้อยกว่ามีโอกาสได้กำไรมากกว่า ถ้าเทียบจากช่วงระยะเวลา 30 ปีเท่าๆ กัน

โดยหากอยากจะลงทุนด้วยการแบ่งกระจายความเสี่ยงออกไปหลายๆ ส่วน และมองผลตอบแทนแค่ช่วงปล่อยเช่า ซึ่งมี Yield ค่อนข้างสูงเนื่องจากมีราคาถูกกว่า เช่น โครงการ Triple Y Residence ให้ Yield สูงสุดถึง 8.6% ต่อปี ก็ทำให้เห็นว่าทางเลือกในการลงทุนแบบลีสโฮลด์ก็น่าสนใจไม่น้อยเลย

แต่!! ขอหมายเหตุตัวโตๆ ทั้งนี้ยังมีปัจจัยเสริมที่ต้องนำมาคิดคำนวณด้วยทั้งในเรื่องของค่าส่วนกลาง ค่าเงินเฟ้อต่างๆ ในแต่ละปี ตัวโครงการดีมากน้อยแค่ไหนที่จะทำให้ราคาสามารถขึ้นได้ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดแบบไหนก็ตาม อีกทั้งอย่าลืมว่าส่วนต่างของราคาที่เอ่ยมานั้น นั่นคือ Freehold จะได้สินทรัพย์เป็นคอนโดกลับมา ในขณะที่ Leasehold เมื่อถึงกำหนดระยะเวลาก็ต้องคืนคอนโดกลับไป

นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยแบบ Leasehold ยังมีข้อจำกัดในเรื่องของการกู้ธนาคาร ที่จะอนุมัติเพียงบางธนาคารเท่านั้น อีกทั้งยังปล่อยกู้น้อยกว่าแบบ Freehold โดยอยู่แค่ 70-80% และระยะเวลาในการผ่อนจะอยู่ที่ประมาณ 20 ปี อีกทั้งหากอยากซื้อมือสองต่อ ธนาคารจะปล่อยให้กู้ไม่น้อยกว่า 15 ปี ซึ่งก็ไม่แนะนำให้น้อยกว่านั้นเพราะถ้าลงทุนแล้วจะไม่คุ้มแต่ถ้าซื้ออยู่เองก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง อย่างไรก็ตามในส่วนของค่าธรรมเนียมที่เรียกว่า การจดทะเบียนสิทธิ์การเช่าจะอยู่ที่ 1.01% ซึ่งถูกกว่าการซื้อขายแบบฟรีโฮลด์

โดยปัจจุบันโครงการที่เป็น คอนโดลีสโฮลด์ ในประเทศไทย ได้แก่ Four Seasons Private Residences, Magnolias Ratchadamri Boulevard, Triple Y Residence, Chamchuri Square Residence ซึ่งใหม่ล่าสุดเลยก็จะมี Sindhorn Residence, One Bangkok และ Dusit Central Park แน่นอนว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยแบบคอนโดทั้งหมด แต่ในส่วนของแนวราบที่มีให้เห็นเป็นโครงการแรกก็คือ โครงการ 89 Residence Ratchada - Rama9 ทาวน์โฮม 4 ชั้น บนทำเลถนนเทียมร่วมมิตร

เพิ่มข้อมูลอีกเล็กน้อยสำหรับต่างประเทศ ที่ในหลายๆ ประเทศ จะมีคอนโดแบบ Leasehold เป็นจำนวนมากทั้งอเมริกา อังกฤษ สิงคโปร์ ฮ่องกง เป็นต้น นอกจากนี้สัญญาเช่ายังมีระยะยาวชนิดที่ว่าตั้งแต่ 99 ปี หรือ 120 ปี แต่ก็มีบางแห่งที่มีช่วงเวลาในการเช่าเพียง 40 ปี ยกตัวอย่างประเทศสิงคโปร์ ที่ปล่อยให้เช่าได้ถึง 99 ปี หรือในประเทศอังกฤษและเวลส์ ก็ดูเหมือนว่าจะมีการเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาการเช่าจาก 90 ปี เป็น 990 ปีเลยทีเดียว

อย่างไรก็ดีที่อยู่อาศัยรูปแบบ Leasehold ในอนาคตข้างหน้าของประเทศไทย น่าจะเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ใครหลายๆ คนอยากลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนในระยะยาวกันมากขึ้น ซึ่งในบทความนี้ไม่ได้บอกว่าการลงทุนลีสโฮลด์หรือแบบฟรีโฮลด์ดีกว่ากัน แต่เป็นเพียงการนำเสนอข้อมูลอีกด้านหนึ่งเท่านั้น จึงแนะนำให้ศึกษาโครงการ ทำเล ราคา และปัจจัยรอบด้านให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน

อ้างอิง : https://www.investorschronicle.co.uk/news/2024/01/10/will-leasehold-reforms-actually-affect-property-investors/

https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/i-am-buying/leasehold-v-freehold-whats-the-difference/

https://mgronline.com/stockmarket/detail/9650000023040