เกี่ยวกับคนเขียน
Naowarat

แชร์ประสบการณ์

แชร์ประสบการณ์

Pre inspection, วิเคราะห์ customer persona เตรียมจัดการข้อด้อย และผลักดันจุดเด่นของทรัพย์ ก่อนนำเข้าตลาด

Naowarat
วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 1 มีนาคม 2565 14:33
วันนี้มา Pre inspection คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทรัพย์ในฝันของคนอยากมีบ้านริมน้ำ ลมเย็น นั่งชิลที่ริมระเบียง

กำลังอยู่ในระหว่างทำการบ้านเพิ่ม เพื่อแนะนำราคาขาย และแผนการตลาดอยู่ค่ะ

ห้องสวย พื้นที่กว้าง เป็น River front unit ที่ใกล้น้ำมากที่สุด จากระเบียงห้องถึงท่าน้ำ ประมาณ 50 เมตรเอง

ระเบียงกว้าง ราคาไม่แรง และดูโปร่งโล่งกว่าตึกสูงใกล้เคียงที่ระเบียงเป็นแบบคอนกรีตทึบ ที่ในไซส์ใกล้กันต้องมีติดกระเป๋าก่อนเข้าชม เกือบๆ 30 ล้านค่ะ

เห็นของแล้วก็พอมอง customer persona ออกได้ว่าน่าจะเป็นใคร
หนุ่มโสด มีแฟนได้แต่คงไม่ใช่มี children วิ่งตามเป็นพรวน บุคลิกนิ่งๆ และครีเอทีฟ น้ำหอมผู้ชายกลิ่นปนซิการ์นิดๆ ชอบห้องกว้าง ระเบียงกว้าง พร้อมทุบรีโนเวทให้เป็น 1-2 ห้องนอน นอนจริงหนึ่งห้อง ห้องทำงานหรือห้องผลิตงานศิลปะอีกห้อง

นึกถึงบุคคลิกแบบ อนันดา เอเวอร์ริ่งแฮม หรือ ฝรั่งหนุ่มใหญ่ สายอาร์ตจากยุโรป จากฝั่งอเมริกา หรือออสซี่ ไม่น่าจะถูกจริต เพราะ Vibes ที่นี่มันนิ่ง เป็น Thai local community และชิลไปนิด

แปลนเดิมซอยเป็นสามห้องนอนย่อยๆ ท่าจะไม่ถูกจริตลูกค้า เอเจนเห็นเองยังคันใจ ซอยซะเป็นผักชีเลยด้วยความโบราณของ Dev ยุคสิบกว่าปีก่อน ครัวปิดด้านท้ายที่น่าจะต้องถูกปรับมาเป็น open kitchen เท่ๆ ใน living room

เจ้าของประกาศขายมาปีหนึ่งแล้ว มีเอเจนพาลูกค้ามาบ้าง แต่ไม่มีฟีดแบ็กอะไร อารมณ์ shop around สเปกลูกค้าหาห้องริมน้ำ ก็พาดูให้หมดที่มีในตลาด ไม่เซ็นสัญญาก็เลยไม่ได้ใส่ใจ feedback เจ้าของก็จนปัญญา จะขายยังไง? ขายให้ใครดี?

ถามแม่บ้านที่มาเปิดห้อง ยังมีความหวังมากกว่าเอเจน 😅 " หนูก็ฟังภาษาอังกฤษไม่ออกค่ะ แต่สังเกตดูว่าลูกค้าฝรั่งที่มา เขาติอะไรบ้างค่ะ"

สำหรับความเห็นเอเจนนะคะ ชอบห้องค่ะ หน้ากว้าง เป็นสี่เหลี่ยมดี ไม่มีเสาใหญ่ตรงกลาง ทุบได้สะดวก ลมเย็น อากาศถ่ายเทดี รู้สึกดี มี potential แต่ต้องชั่งข้อมูลทำราคาให้ตัวเองเชื่อแบบร้อยเปอร์เซ็นต์สักหน่อย ค่อยเซ็นสัญญารับมาขาย Emotional and logical มันต้องมาด้วยกัน

จุดที่เป็นข้อด้อย และท้าทายสักหน่อยคือเรื่องสภาพตึก และนิติบุคคลที่บริหาร ทรัพย์หลัก 20 ล้านอัพ ลูกค้ามีทางเลือกมาก ถ้าเดินเข้าตึกแล้วไม่ว้าว ก็ปิดขายยาก ยกเว้นเจอลูกค้า Artist ที่ค้นหาเนื้อคู่ และไม่แคร์ที่จะยกเครื่อง ศัลยกรรมเจ้าสาวหลังใหม่ทั้งหลังด้วยตัวเอง อีก 3-4 ล้าน ซึ่งก็ต้องเตรียมตัวรับการต่อรองในส่วนนี้ไว้ด้วย

จริงๆ ก็อยากพูดอะไรตร๊ง ตรงเกี่ยวกับการบริหาร การดูแลตึกนะคะ และเข้าใจเจ้าของด้วยว่า การหานิติบุคคลดีๆ ราคารับได้ในหมู่เพื่อนบ้าน มันเป็นเรื่องท้าทายมากเลย

ใครๆก็อยากให้ตึกตัวเองสภาพสวย แนวโน้มราคาขึ้นดีตามกาลเวลา และนิติบุคคลที่แข็งขัน ประธานกรรมการที่แข็งแรง เป็นส่วนสำคัญๆๆๆ ในเรื่องนี้จริงๆ

กระซิบบอกเจ้าของทุกตึก ดังๆค่ะ อยากให้ห้องตัวเอง ขายง่าย ขายได้ราคาดี ให้ช่วยกันดูแลตึกให้ดี หานิติบุคคลดีๆมาบริหารค่ะ อย่าขี้เหนียวค่าส่วนกลาง อย่าปล่อยให้ตึกร้าว ทางเดินต้องสว่าง กลิ่นดี สะอาดตา มีชีวิตชีวา และไม่รุงรัง😅 จะได้ขายเร็ว ได้ราคาดีค่ะ

EasyRent-Bangkok ขอบคุณมากครับ 😍
01/03/2565 16:30

Anawin ขอบคุณมากครับพี่
01/03/2565 16:26

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

แชร์ประสบการณ์

เจ้าของจะไล่ผู้เช่าออกได้ไหม เจ้าของต้องการเพิ่มค่าเช่า จาก 16,000 เป็น 20,000 เจ้าของพยายามจะให้เหตุผลต่างๆนาๆ เช่น จะขายห้อง จึงขอให้ผู้เช่าออก

สวัสดีค่ะ มีเรื่องจะปรึกษาเอเจนท์ทุกคนค่ะ

ทางเราได้ทำการปล่อยเช่าห้องให้กับฝรั่งคนนึงตั้งแต่ 1 มกราคม 2022 ซึ่งได้โคห้องกับบริษัทเอเจนท์ ที่เจ้าของห้องเป็นคนจีน แต่มาเดือน 8 เจ้าของต้องการเพิ่มค่าเช่า จาก 16,000 เป็น 20,000

ซึ่งแน่นอนทางผู้เช่าไม่ยอมอยู่แล้ว และไม่สามารถทำได้ตามสัญญา หลังจากนั้น เจ้าของพยายามจะให้เหตุผลต่างๆนาๆ เช่น จะขายห้อง จึงขอให้ผู้เช่าออก จนยืดเยื้อมาถึงวันนี้ เมื่อต้นเดือนตุลาคม

เจ้าของได้ให้บริษัทเอเจนท์ส่งจดหมายแจ้งผู้เช่าให้ย้ายออกภายในวันที่ 31 ตุลาคมเท่านั้น เพราะจะกลับมาอยู่เอง ซึ่งแน่นอนผู้เช่าไม่ยอมค่ะ (เพราะผู้เช่าก็ได้พยายามหาห้องอื่นแล้วแต่สามารถเริ่มสัญญาวันที่ 1 ธันวาคม)

อยากทราบว่าเจ้าของมีสิทธิ์ที่จะบอกเลิกสัญญาได้มั้ย ทั้งๆที่ผู้เช่าไม่เคยจ่ายค่าเช่าเลทหรือทำผิดกฎใดๆเลยสักข้อ ทางเราจะช่วยผู้เช่าอย่างไรได้บ้างคะ
main-image
profile-avatar
SceneSpaceProperty 20 ตุลาคม 2565 14:58
แชร์ประสบการณ์

น่าสนใจมากๆ มาดูผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แถบเอเชียรอบบ้านเรา เป็นอย่างไร?

ดูตารางด้านล่างประกอบจะเห็นว่า Yield สูง ก็ไม่ได้แปลว่าจะมีความน่าดึงดูดในการลงทุนสูงตามไปด้วย จากข้อมูลในตาราง อินโดนีเซียกับฟิลิปปินส์ Yield 6-7% แต่ความน่าสนใจกลับน้อยกว่าประเทศไทย

นั่นเป็นเพราะว่า นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อทรัพย์ในต่างประเทศ เขาพิจารณาปัจจัยอื่นที่นอกจากผลตอบแทน และราคาต่อตารางเมตร ดังนี้ค่ะ

1. ภาษี และค่าใช้จ่ายในการครอบครองทรัพย์นั้น ซื้อถูกแต่ on going cost สูงก็ไม่น่าสนใจนะคะ

2. ค่าใช้จ่ายในการซื้อขาย บางประเทศ Transfer fee สูงถึง 5-7% ถ้าเทียบกับประเทศไทยเราที่มากสุดก็ไม่เกิน 2% มันเก๋กว่าแบบเห็นๆ

3. กฏหมายที่เกี่ยวกับผู้เช่า และผู้ให้เช่า ถ้า Pro landlord และระยะเวลาจัดการผู้เช่าที่ยืดเยื้อน้อยกว่า ก็น่าจะสบายใจกว่าบางประเทศที่คุ้มครองผู้เช่าจนเจ้าของบ้านปวดหัว

4. แนวโน้มการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ นักลงทุนต่างชาติ ส่วนใหญ่มองหาการลงทุนใน Tier A area ที่สามารถทำค่าเช่า และเพิ่มมูลค่าทรัพย์ได้ดีกว่าทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกล ที high return แต่ high risk ซึ่งก็หมายถึงทรัพย์ที่ปล่อยเช่าต่างชาติ หรือผู้มีรายได้สูงๆ ถ้าเศรษฐกิจยังดี ผู้เช่าชั้นดี ยังมีโอกาสหมุนเวียนเข้ามาเรื่อยๆ ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนจะตัดสินใจลงทุนค่ะ

Source:
https://www.globalpropertyguide.com/Asia
main-image
profile-avatar
Naowarat 31 สิงหาคม 2565 19:10
แชร์ประสบการณ์

นาย ว... ทิพ.. โกงเงินค่าจองคอนโดนักศึกษานับครึ่งแสน!!

เอเจ้นหนุ่มตัวย่อ นาย ว... ทิพ.... โกงเงินจองคอนโดนักศึกษา มศว หลายราย โดยหลอกให้โอนเงินเข้าบัญชีตัวเอง และมีการอ้างว่าจะให้เข้าพักพร้อมกับเซ็นสัญญาเข้าอยู่ได้ แต่พอถึงวันใกล้นัดที่ต้องเข้าที่พัก นายคนนี้กลับอ้างว่าห้องไม่สามารถเข้าอยู่ได้เดี๋ยวจะทำเรื่องคืนเงินให้ แต่หลังจากนั้นก็ผลัดวันที่ต้องคืนเงินไปเรื่อยๆ อ้างไปเรื่อยว่าเงินเอาไปหมุนหมดแล้วจะรีบหาให้แต่ก็ยังไม่ได้เงิน จนทำให้ ณ ตอนนี้มีนิสิตนักศึกษาหลายราย โดนหลอกเงินไปนับครึ่งแสน รบกวนช่วยเหลือนักศึกษาด้วยนะคะ🙏
main-image
profile-avatar
Millchanikarn 10 สิงหาคม 2565 23:52
แชร์ประสบการณ์

เคยคิดจะแต่งห้อง...แต่กลัว #ผู้รับเหมาโกง รู้ไหมว่า หาผู้รับเหมาแต่งห้องดีๆและไว้ใจได้ เป็นอะไรที่ยากสุดๆในยุคนี้ การขอเบิกล่วงหน้าไปก่อนอย่างน้อย 50% เพื่อเริ่มทำงาน ทำให้คุณต้องไว้ใจและฝากชีวิตไว้กับเค้าเลย

ต่อไปนี้ ปัญหานี้จะไม่มีอีกเลย หมดห่วง หมดกังวล ด้วยทีมงานผู้รับเหมาตกแต่งภายในระดับประเทศ ที่กล้าการันตีผลงานคุณภาพ ในราคาที่รับรองว่า สบายกระเป๋า ทำให้ครบตั้งแต่ออกแบบจนเสร็จทุกชิ้น จะงานฝ้า ไฟ ผนัง บิ้วท์อิน เฟอร์ฯลอยตัว เรามีให้ครบ จบในที่เดียว
.
นี่คือ บริการพิเศษจาก Partner ของ Livinginsider "Luxury Living New Interior Solution" เราจะทำให้ การตกแต่งคอนโดสุดหรูของคุณให้พร้อมอยู่ภายใน 30 วัน
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 4 สิงหาคม 2565 10:40
แชร์ประสบการณ์

คำถามที่นายหน้าแบบเราเจอบ่อย เจ้าของถามว่า จะขายเลยหรือให้เช่าไปก่อนดี ??

ช่วงนี้แอบแนะนำเจ้าของหลายคนที่รอการขายห้อง ว่าถ้าอยากปล่อยเช่า ระหว่างรอก่อนขายก็ปล่อยเลย ปล่อยในเรทที่เรา Happy นี่แหละ

เพราะอะไร เพราะเราขายพร้อมผู้เช่าไง เรทค่าเช่าดี ระหว่างรอเราก็ไม่เครียดมาก อย่างน้อยก็จ่ายแบงค์ไป คนซื้อต่อก็เออ ดีๆ เรทดีน่าสนใจ อีกอย่างการมีคนอยู่ห้องที่ไม่มีคนอยู่ อย่างน้อยห้องก็มีคนคอยดูแล (เคยเจอเคสห้องที่ไม่มีคนอยู่เลย 6 เดือน แล้วน้ำรั่ว มาดูสุดท้ายต้องรื้อพื้นทำใหม่)

เลือกคนที่ใช่

เน้นคนที่คุยแล้วมันคลิ้ก เพราะมันต้องอยู่กันเป็นปี

คนที่มาแล้วไม่คลิ้กก็ปล่อยผ่านไป ถ้าไม่รู้ว่าดูไง ก็ส่ง Agent นี่แหละไปดูก่อน ถ้า Agent คุยละ OK ห้องตอบโจทย์ ก็ปิดดีลกันไปเองนี่แหละ

เอาจริงๆช่วงนี้ อยากเลือกทำงานแล้วมีความสุข เจอลูกค้าที่เข้าใจ สมัยก่อนอะไรก็ได้ เดี๋ยวนี้เลือกลูกค้าก่อน มีมารยาทเปล่านะ (อันนี้สำคัญ ถ้าเป็นคนเห็นใจผู้อื่น ตลอดปีที่เราดูแล เค้าก็จะรักษาห้องเรา + ยินดีที่จะรอการแก้ไข)

ตอบเลยจากประสบการณ์ตรงมา 5 ปี ถ้าเราเจอคนไม่ Respect กันตั้งแต่วันแรก ตลอดอายุสัญญา เค้าก็ไม่ Respect นะ เค้าก็จะสักแต่ขอนู่น ขอนี่ตลอด
ถ้าเราไหว เราก็แค่ Say Yes ถ้าไม่ไหว ... แม่มก็ต้อง Say Yes อยู่ดี (นี่คือจุด Suffer)

แต่ถ้าเรายังกังวลอยู่ถ้าคนเช่าไม่ดี ไม่รักษาห้อง

ประกันห้องเช่าจาก Livinginsider x MSIG เริ่มต้น ปีละ 2,199 บาท/ปี Cover ความเสียหาย Cover จากสัตว์เลี้ยงด้วย แถมมี Service 1,000 บาทสำหรับ งานซ่อม ภายในบ้านด้วย ดีขนาดนี้ต้องรีบทำแล้ว

ปล.อันนี้มาแชร์สถานการณ์ช่วงนี้ ไม่ได้ขายของจริงๆ
แต่พร้อมรับ Credit นะฮะ 😅
main-image
profile-avatar
Assavasereenon Blue 28 กรกฎาคม 2565 22:13