จำเป็นไหมที่เอเจ้นท์อสังหาฯ ต้องมีทักษะและความรู้ทาง Finance ?

ทักษะและความรู้ทาง Finance ที่จำเป็น สำหรับเอเจนท์อสังหาฯ ที่จะทำให้คุณแตกต่างจากเอเจนท์คนอื่นๆ เอเจนท์อสังหาฯบ้านเราเป็นง่ายค่ะ ล้มหายตายจากก็ง่ายเช่นกัน

มากกว่า 95% เลิกทำไปตั้งแต่ปีแรก!

ยิ่งยุคที่การแข่งขันสูง ค่าแอดแพง ผู้ซื้อที่เรียกร้องความเร็วในการบริการ และการต่อรองราคาที่โหดร้ายในความรู้สึกจาก cash buyers หรือนักลงทุนที่มีประสบการณ์ ทำให้เอเจนใหม่ๆ เกิดได้ยากขึ้น

ยิ่งคนที่เข้ามาเพราะไม่มีเงิน เน้นเข้ามาหาเงินเป็นหลัก แต่ไม่เข้าใจการลงทุนในอสังหาฯ ทำได้แค่เปิดบ้าน เปิดประตูคอนโด กลัวการสนทนาเรืองเงิน กลัวการถูกปฏิเสธ เรียกว่ากลุ่ม อินทรีย์อ่อน จะ fade หายไปเป็นกลุ่มแรกๆ อย่างรวดเร็ว

วันนี้ จึงอยากแชร์ทักษะ ที่เกี่ยวกับการเงิน การลงทุนในอสังหาฯ ให้เอเจนที่อยากอยู่ต่อ อยากโตในตลาดนี้ ได้ไปทำการบ้าน พัฒนาตัวเอง และติดอาวุธทางปัญญาเพิ่มเติมกันค่ะ

1. ทักษะในการวิเคราะห์ศักยภาพทำเล

เป็นเอเจนมาตั้งนาน เจอลูกค้าถามว่า "ตลาดเป็นอย่างไรบ้างช่วงนี้?" แล้วเราพูดได้แค่ "ดี" "ฝืด" "ยาก" ลูกค้าคงไม่อยากคุยกับเราต่อแน่

และถึงแม้บ้านเรา จะไม่มีข้อมูลสาธารณะ เรื่องราคาปิดขายในตลาดมือสอง คุณเอเจน! ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในทำเลนั้น ก็ควรสามารถให้ข้อมูลภาพรวมได้บ้างว่า

ราคาเฉลี่ย ต่อ ตรม. โครงการใหม่ 5 ปี อยู่ที่เท่าไหร่? ตึกอายุมากกว่า 5 ปี อยู่ที่เท่าไหร่?

ราคาเช่าเฉลี่ยเป็นอย่างไร?
ใครเป็นผู้เช่า? และทำไมทำเลนี้จึงน่าสนใจ?

ถึงแม้จะไม่มีบันทึกข้อมูลสาธารณะเรื่องราคาปิดขายจริง ในตลาดมือสอง คุณก็ต้องมีความรู้ แหล่งไหนที่อาจต้องจ่ายเงินสักหน่อย เพื่อซื้อข้อมูล คุณก็ควรต้องมีติดเป็นเขี้ยวเล็บบ้าง ไม่งั้น จะเสนอ "ขาย" อสังหาฯ ในย่านนี้ได้อย่างไร?

นี่คือ การขาย นะคะ ไม่ใช่เปิดประตูโชว์ห้อง!😁

2. ทักษะการประเมินราคา ประเมินมูลค่าทรัพย์

แหม่...ของจะถูกหรือแพง ยังบอกไม่ได้ เพราะไม่มีหลักคิด ไม่รู้วิธีคำนวณ อันนี้ก็ยากที่จะรุ่งเรือง

อุตส่าห์มีเจ้าของใจดี มาเซ็นสัญญาปิดที่ดินผืนเบ้อเริ่มให้ แต่คุณเอเจนตอบไม่ได้ว่า ผืนนี้ เอาไปทำประโยชน์ได้อย่างไร สร้างอะไรได้บ้าง ทำ feasibilty เบื้องต้นไม่เป็น มองไม่เห็นโอกาส ก็แนะนำราคาขายที่เหมาะสมให้เจ้าของที่ดินไม่ได้ ที่ดินผืนใหญ่ ก็คาสต๊อกอยู่อย่างนั้น

อยากขายที่ดินเก่ง ก็ต้องเรียนกฏหมายที่เกี่ยวข้อง ผังเมือง Feasibilty มองโอกาสทางธุรกิจได้ออก จึงจะรุ่ง

ขายคอนโด ก็ต้องประเมินราคา ประเมินมูลค่าเบื้องต้นได้ แนะนำคนขายได้ถูกหากเป็น Sellers agent และ แนะนำผู้ซื้อให้ซื้อทรัพย์ในราคาดี มีกำไรได้ตั้งแต่ตอนซื้อ หากเป็น Buyers Agent

จะขายอพาร์ทเมนท์ มี listing ไม่รู้กี่หลัง แต่ไม่รู้ว่า Yield เท่าไหร่? คนเช่าอยู่จริงกี่เปอร์เซนต์? มีค่าใช้จ่ายอะไรอยู่บ้าง? หักแล้วกำไรเท่าไหร่? ทำไมเจ้าของจึงขาย? นักลงทุนเขาอุตส่าห์สนใจทำเลกะราคาละ แต่ถามทีไร เอเจนก็บอกว่า "เดี๋ยวโทรถามเจ้าของก่อน"ซะทุกที

แบบนี้ก็เลิกคุยเลยดีกว่า😪

หากเราไม่ความรู้เหล่านี้ไว้ ทำได้แค่วิ่งหาทรัพย์มาเสนอ ในตลาดที่เต็มไปด้วย Open listings สุดท้ายคุณจะหมดแรงตาย เพราะทำงานฟรีและไม่มีรายได้ค่ะ

3. รู้แหล่งเงินทุน ค่าใช้จ่าย และภาษี

พากู้แบงค์ได้ ก็เยี่ยมในระดับหนึ่ง

แต่บางครั้ง รู้จักแหล่งเงินอื่นๆ ที่ให้กู้ได้หลากหลายรูปแบบ เช่นให้กู้เป็นเงินลงทุน แล้วมีส่วนกำไรแบ่งกัน เอาไว้สำหรับนักลงทุนที่วางเงินได้ไม่เต็มทั้งก้อน แต่ทำ Operation เป็น ก็จะช่วยให้ปิดขายได้ง่ายขึ้น จบเคสได้สนิท seal แน่น แบบไม่ต้องร่อนขายทางอินเตอร์เนตด้วยซ้ำไป

ภาษีที่มากับการซื้อขาย บวกเข้าไปได้ก่อนรู้ Net yield

ภาษีรายรับ จากการปล่อยเช่า คิดยังไง มายังไง ค่าใช้จ่ายอะไรเอามาหักลดได้บ้าง ต้องรู้

ค่าบริหารจัดการ ค่าปรับปรุง ค่าใช้จ่ายในการถือครองต้องประมาณการอย่างไร?

ถ้าเรารู้ เราก็มองโอกาสด้วยสายตาของนักลงทุนได้ คุยกับเขารู้เรื่อง ลูกค้าจะรู้สึกว่าได้คุณค่าจากการมีคุณอยู่ในการสร้าง Wealth ของเขา ก็เป็นโอกาสในการขาย และซื้อแล้วซื้ออีก กับคุณค่ะ

4. ทักษะในการเจรจาต่อรอง

น้อยมากๆ ที่เอเจนจะมี เพราะมันไม่ใช่แค่เทคนิค ทริค หรือการหลอกล่อ แต่มันคือ คุณภาพของ "จิต" ในการสื่อสาร

พูดอย่างไรให้ถึงใจผู้ฟัง?
พูดอย่างไรให้เขาร่วมมือ?
พูดอย่างไร ให้เขาเห็นประโยชน์ แม้ว่าเขาต้องลดราคา หรือควักจ่ายบางอย่างเพิ่ม?

ถ้าไม่เคยทำการบ้าน ไม่เตรียมตัว ไม่ฝึกเรื่องนี้ ก็ยากที่จะเติบโต

4 ข้อ ดังนี้ มีอันไหนนำไปปรับใช้ได้ ก็ขอให้เกิดผลดีกับเอเจนอสังหาฯทุกคนนะคะ 🥰