💗 หัวใจสำคัญของการมีรายได้สม่ำเสมอจากอสังหาริมทรัพย์ มาจาก Property management ที่ดี!!

การจะรวยด้วยอสังหาฯ🏡

"ไม่ใช่แค่มีสลิปเงินเดือนสะอาด เอาไปผ่อนคอนโดเงินเหลือเอามาปิดหนี้ แล้วหวังว่าคอนโดที่ซื้อมาแล้ว และมีคนเช่าจะเป็นเครื่องจักรทำเงินอัตโนมัติได้ตลอดไป"

คนมีอสังหาฯให้เช่าทุกคนรู้ดีว่า เซ็นสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่าระยะยาวหรือสั้น ก็ไม่ได้แปลว่าผู้เช่าเขาจะจ่ายเงินให้คุณได้ทุกเดือน เพราะคนเช่าบ้าน เขาก็เป็นคนทำมาหากิน วันหนึ่งอาจเกิดติดขัดเรื่องเงิน เศรษฐกิจไม่ดี ไม่มีเงินพอจ่ายค่าเช่าขึ้นมาก็ได้

หรือแม้แต่ผู้เช่ามีเงินจ่ายตรงดี หากเจ้าของไม่เตรียมเงินซ่อมบำรุงเผื่อไว้ แถมเอาค่าประกันไปหมุนใช้ส่วนตัวเสียแล้ว เมื่อข้าวของเครื่องใช้ในห้อง ที่วันหนึ่งก็ต้องมีการเสื่อมสภาพ เสียหาย ตามธรรมชาติ และอยู่ในความรับผิดชอบของเจ้าของบ้าน แต่ไม่มีงบประมาณเพื่อซ่อมแซม ปรนนิบัติบำรุง ที่เพียงพอ ผู้เช่าเขาก็เดือดร้อน อาศัยอยู่ไม่ไหว ต้องขอย้ายออก ซึ่งสุดท้ายก็มีผลต่อรายได้ที่หดหายของเจ้าของบ้านนั่นเอง หรือบางกรณีรุนแรงเป็นคดีความเรื่องไม่คืนเงินประกันเพราะเจ้าของหมุนใช้ไปหมดแล้ว ก็มีให้เห็นอยู่มาก

🧐เรื่องที่เจ้าของห้องเช่ามือใหม่ทั้งหลาย ควรทราบ!

ควรทราบว่างานบริหารการเช่า Property Management นั้น มีขอบเขตครอบคลุมมากกว่าการทำตลาด เพื่อหาผู้เช่าของเอเจน

ตามกฏหมายประเทศไทย นายหน้าหรือเอเจน เขามีหน้าที่ชี้ช่องหาผู้เช่ามาเช่า แล้วรับค่าทำการตลาดไป แต่ไม่หมายรวมถึงการให้บริการดูแลจัดการทรัพย์สิน และผู้เช่าด้วย ดังนั้น เจ้าของทรัพย์ทุกคนควรทราบความจริงข้อนี้ และไม่ฝากความหวังในการดูแลทรัพย์ไว้ที่เอเจนแต่เพียงอย่างเดียว เพราะนอกจากจะไม่ประสิทธิภาพแล้ว ยังเสียเวลาทะเลาะกันเพราะความคาดหวังไม่สอดคล้องอีกด้วย

การจัดหาผู้เช่า เป็นกิจกรรมทางการตลาด ที่เป็นเพียงส่วนหนึ่งของ Property management เท่านั้น เพราะการคงสภาพของทรัพย์ให้มีมูลค่า สามารถสร้างรายได้ให้เจ้าของได้อย่างต่อเนื่อง ยังครอบคลุมไปถึง

: การร่าง การทำสัญญาเช่า ต่อสัญญาในนามของเจ้าของทรัพย์

เจ้าของทรัพย์ที่มีประสบการณ์ จะบอกกับเอเจนเลยว่า รับค่าคอมปีแรกแล้วจบเลยนะ เพราะเขาสามารถบริหารการเช่า และดูแลผู้เช่าต่อเองได้ ไม่ต้องการ after service จากเอเจน

: การเก็บค่าเช่า

ต้องมีการแจ้งเตือนกี่วันก่อนกำหนด ชำระเงินด้วยวิธีใด คิด late fee อย่างไร ถ้าไม่ได้จริงๆ ต้องดำเนินการอย่างไรตามกฏหมาย

: การปรนนิบัติ บำรุง ให้ทรัพย์อยู่ในสภาพดี ใช้การได้
: จัดหาช่างเพื่อการซ่อมแซมเมื่อมีความเสียหาย
: จัดสรร กำหนดงบประมาณเพื่อการซ่อมบำรุง
: มีความเข้าใจ และสามารถปฏิบัติตามกฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าได้อย่างถูกต้อง

การรับและคืนเงินประกัน การตรวจส่งมอบห้อง การคืนห้อง

: จัดการเรื่องภาษี และการเก็บเอกสารที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์

ในเมื่อขอบเขตงาน มีมากกว่าการตลาด จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องวางแผนไว้นอกเหนือจากค่าคอมมิชชั่นการเช่า

ดังนั้น คิดจะลงทุนต้องคิดให้รอบคอบก่อนเป็นหนี้

💰แล้วค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนปล่อยเช่าอสังหาฯนั้นมีอะไรบ้าง?

- ค่าการตลาด
- ค่าผ่อนธนาคารต่อเดือน
- ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี
- ภาษีเงินได้รายปี
- ค่ารีโนเวท
- ค่าซ่อมแซมเล็กน้อยระหว่างปี
- ค่าทำความสะอาดก่อนเข้าอยู่ และย้ายออก
- ค่าน้ำ ค่าไฟ เดือนที่ไม่มีคนเช่า
- ค่าส่วนกลาง
- ค่าบริหารจัดการการเช่า 8-10%
- ภาษี ค่าโอน ค่าใช้จ่ายต่างๆตอนซื้อ

ซึ่งทั้งหมด ต้องนำมาคำนวณเป็นต้นทุนการบริหารจัดการ

ใครมีมากกว่านี้ก็เพิ่มเติมลงไปนะคะ แต่ชัดๆเลยว่า ค่าใช้จ่ายในการจัดการอสังหาฯ ไม่ใช่มีแค่ค่าเอเจน กับค่าผ่อน แน่ๆ

เห็นโฆษณาคอนโดเงินเหลือ พากู้ซื้อคอนโด แล้วจะแปลงร่างพนักงานประจำที่มีสลิปเงินเดือนขาวสะอาด ให้เป็นนักลงทุนคอนโดผู้มีอนาคตสดใสแล้วหวั่นใจ กับหนี้ครัวเรือนของประเทศที่จะเพิ่มกระฉูดในอนาคต หากคนไทยไม่หาความรู้ก่อนซื้ออสังหาฯ

ลองคิดเล่นๆว่าคนไทย 1 คนเป็นหนี้กันคนละ 1 ล้าน จากการใช้เวลาทำเรื่องซื้อคอนโดไม่กี่วัน ผ่านไปหนึ่งปี ผู้เช่าที่เอเจนซี่คนขายพามาเช่าไว้ตอนแรกย้ายออกไป ห้องก็ว่างไม่มีคนเช่า เจ้าของที่ไม่รู้จักตลาด หาผู้เช่าไม่เป็น ไม่มีความรู้ในการบริหารทรัพย์สิน แถมรายได้ตัวเองก็ยังดูแลครอบครัวไม่ไหว ต้องหั่นเอามาจ่ายค่าผ่อน ค่าซ่อมบำรุงคอนโดอีก เขาจะไปรอดได้สักกี่น้ำ?

และในที่สุดก็ต้องปล่อยหลุดมือ ไปติดเป็นหนี้เสียก้อนมหึมาอยู่ที่ธนาคาร
แบงค์ปล่อยกู้ยากๆนี่แหละ ถูกต้องแล้วค่ะ

น่ากลัวมากว่าในอีก 3 ปีข้างหน้า ประเทศของเราจะมีหนี้ที่เป็น NPL จากการซื้อบ้านมากแค่ไหน? จากคนไม่รู้ แค่หลักหมื่นคน ก็ช่วยกันสร้างหนี้เสียได้เป็นหมื่นล้านแล้วนะคะ

ทุกวันนี้ มีเจ้าของเอาทรัพย์ คอนโดห้องเล็กห้องน้อยมาเสนอขายให้เต็มไปหมด เพื่อจะขายปิดภาระ แต่ก็ปิดไม่ได้ เพราะมูลค่าที่จะขาย คำนวณตามศักยภาพการทำเงินของทรัพย์นั้น ไม่พอปิดกับธนาคาร หลายคนไม่เข้าใจแม้กระทั่งเรื่องสัดส่วนการตัดต้น ตัดดอกของธนาคาร และที่น่าตกใจหนักเข้าไปอีก คือ เจ้าของคอนโดมือใหม่เหล่านี้ ไม่รู้แม้กระทั่งการคำนวณผลการตอบแทนจากการเช่า 😔 น่าเศร้าว่า พวกเขาไม่รู้ว่าจะทำเงินกับการลงทุนนี้อย่างไร แต่กล้าเป็นหนี้ไปแล้วหลายล้าน...

"ความไม่รู้นี้ ราคาแพง"