🧐ไขความความต่างระหว่าง Yield และ ROI ในการลงทุนอสังหาฯ วัดผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า และการขายอย่างแม่นยำ

🐮AG : พี่Ex ๆ เวลาลงทุนอสังหา เห็นบางคนเค้าพูดว่า ถ้าปล่อยเช่าควรคำนวนว่าได้ Yield กี่ % แต่เห็นบางคนพูดว่าถ้าเป็นแนวบริหารกิจการ ควรคิด ROI ว่าได้อยู่ที่กี่ %, สรุป Yield กับ ROI มันต่างกันยังไง 🥹
🐻Ex : มี net พิมพ์ถาม แต่ไม่ค่อยใช้ net เข้า google เน๊อะ 🤨
🐮AG : คือ...หนูอ่านแล้วไม่เข้าใจอ่ะ เวลาพี่อธิบายหนูดันเข้าใจ 😅
🐻Ex : อือจ่ะ ภาระกูซะงั้น...อ่ะมา เดี๋ยวจะเหลาให้ฟัง 🙄

Yield และ ROI
เป็นตัวชี้วัดทางการเงินที่ใช้วัดผลตอบแทนจากการลงทุน แต่มีความแตกต่างกัน ในด้านการคำนวณและการนำไปใช้

มาเริ่มกันที่ Yield ก่อนละกัน #Yield คืออัตราผลตอบแทน ที่ได้รับจากการลงทุน ในรูปแบบของกระแสเงินสด เช่น ดอกเบี้ย เงินปันผล เทียบกับมูลค่าการลงทุน

ซึ่ง Yield จริงๆมีหลายแบบ

1.Gross Rental Yield

คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น หรือถ้าจะให้อธิบายง่ายๆ ก็คือการซื้อคอนโดหรือทรัพย์ดังกล่าวมาแล้ว ทำการปล่อยเช่าทันทีปราศจากการตกแต่ง หรือการซื้อเฟอร์นิเจอร์ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพิ่มให้กับผู้เช่า

ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่เหมาะกับผู้ที่มีเงินเย็น หรือจ่ายเงินพร้อมสำหรับการซื้อสินทรัพย์ #โดยไม่ต้องทำการกู้ซื้อ

2.Net Rental Yield

คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ซื้อสินทรัพย์มาลงทุน แต่ทั้งนี้ยังต้องชำระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม อาทิ ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าต้องเอารายได้มาหักลบรายจ่ายก่อน ถึงจะเรียกว่า #ผลตอบแทนสุทธิ

3.Cash on Cash Rental Yield

คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า จากเงินสดในรอบปี เหมาะสำหรับนักลงทุนที่กู้ซื้อทรัพย์มาเพื่อปล่อยเช่า โดยนักลงทุนกลุ่มนี้คาดหวังว่าจะได้ #ค่าเช่าที่สูงกว่าค่างวดที่ผ่อนรายเดือน

สูตรการคำนวน

Yield = (รายได้ค่าเช่าต่อปี / มูลค่าการลงทุน) x 100

ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดมา 10,000,000 บาท ได้รับค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท

Yield = ( 50,000 x 12 / 10,000,000) x 100 = 6 %

ได้รับผลตอบแทน 6% ต่อปี จากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

ถ้าเป็น Net Yield ก็หักลบค่าส่วนกลางไป 1 เดือนค่านายหน้าอีก 1 เดือน (ถุ้ามี) สุทธิจะได้ค่าเช่าอยู่ที่ 10 เดือน

Yield = ( 50,000 x 10 / 10,000,000) x 100 = 5 %

เมื่อหักลบค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว ได้รับผลตอบแทน 5% ต่อปี

ต่อมาเรามาดูที่ ROI (Return on Investment) กัน #ROI คือผลตอบแทนรวมจากการลงทุนเทียบกับต้นทุนการลงทุน โดยคำนึงถึงกำไรหรือขาดทุน จากมูลค่าของสินทรัพย์

สูตรการคำนวน

ROI = (กำไรหรือขาดทุนสุทธิ / ต้นทุนการลงทุน) x 100

เอาไว้ใช้ประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนโดยรวม รวมถึงการซื้อขายสินทรัพย์ หรือการเอาไปทำประโยชน์อื่นๆ

ยกตัวอย่าง : ซื้อคอนโดมา 10,000,000 บาท แต่สุดท้ายขายได้ที่ 15,000,000 บาท

ROI = (15,000,000 - 10,000,000 / 10,000,000) X 100 = 50%

ความหมายคือ การที่เราซื้อคอนโดมา 10 ล้าน แล้วปล่อยขายได้ที่ 15 ล้าน ROI เราจะอยู่ที่ 50 %

ดังนั้นจะเห็นว่า ความแตกต่างของ Yield กับ ROI นั้น อยู่ในหมวดของการเอามาคำนวนผลตอบแทนเหมือนกัน แต่ต่างกันตรงการนำไปใช้ในการคำนวน

สรุป
Yield เหมาะสำหรับวัดผลตอบแทนประจำปี เช่น ดอกเบี้ยหรือเงินปันผล

ROI เหมาะสำหรับวัดความคุ้มค่าของการลงทุนโดยรวม ทั้งกำไรและขาดทุน

ทีนี้เข้าใจรึยัง ว่าการที่เราจะหาผลตอบแทนอะไรสักอย่างแบบไหนจะต้องใช้ Yield แบบไหนจะต้องใช้ ROI