จำนองไม่พอ ขอวงเงินเพิ่มยังไง? ความรู้เรื่อง “ครอบจำนอง” ที่นายหน้าห้ามพลาด

มีลูกค้าคนนึงถามว่า

คุณ Ex เวลาเราไปขอสินเชื่อตามสถาบัน เช่น แบงค์ โดยการเอาหลักทรัพย์ค้ำประกัน เช่น จำนอง แต่ด้วยความที่ตอนแรกเราขอวงเงินไปไม่เยอะ ต่อมาต้องการขอวงเงินเพิ่มลำดับการธุรกรรมจะเป็นอย่างไร

มันคือการที่แบงค์จะออกแคช์เชียร์เช็คของวงเงินเก่า แล้วมาไถ่ถอนของเก่า แล้วรับจำนองใหม่หรือว่าเป็นแบบอื่น

ต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ ?

คือตามที่ถามมา หลังโฉนดจะเป็นแบบนี้คับ

#ครอบจำนอง

เป็นศัพท์ที่ใช้กันทั่วไป หมายถึง การจำนองใหม่ทับของเก่า มักเกิดกรณีรีไฟแนนซ์ หรือเปลี่ยนเงื่อนไขสัญญา เช่น วงเงิน, ระยะเวลา, อัตราดอกเบี้ย

ในทางกฎหมายและสำนักงานที่ดิน ถือว่าเป็น “การจำนองใหม่” เต็มรูปแบบ

เป็นการไถ่ถอนจำนองเดิม แล้วทำสัญญาจำนองใหม่กับเจ้าหนี้รายเดิม(หรือรายใหม่) ซึ่งเรียกว่าการ “ครอบจำนอง” หรือ “ครอบหนี้”

โดยที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังอยู่กับผู้จำนองเดิมและเงินที่ได้จากการจำนองครั้งใหม่นี้ จะถูกใช้ในการ “ขึ้นเงิน” หรือ ชำระหนี้จากจำนองเดิม ซึ่งมักเกิดในกรณีที่มีการขยายวงเงินกู้ หรือปรับเปลี่ยนเงื่อนไขของสัญญาเดิม

ซึ่งในการครอบจำนองนั้นจะมีการเสียค่าธรรมเนียมแบ่งเป็น 2 กรณีดังนี้

✅ กรณีที่ 1: จำนองใหม่กับเจ้าหนี้รายเดิม (เช่น ธนาคารเดิม)

หากเป็นการทำจำนองใหม่ โดยใช้เจ้าหนี้รายเดิม (ไม่เปลี่ยนผู้รับจำนอง) จะถือเป็นการแก้ไขสัญญาหรือขยายวงเงิน ในบางกรณีค่าธรรมเนียมจะต่ำกว่าหรืออาจได้รับยกเว้นบางส่วน

ค่าธรรมเนียมจำนอง คิดจากยอดเงินจำนองใหม่ 0.01% ของวงเงินจำนอง (ขั้นต่ำ 10 บาท สูงสุดไม่เกิน 1,000 บาท)

ซึ่งการเข้าเงื่อนไขลดหย่อนได้ต้อง
✅จำนองกับเจ้าหนี้รายเดิม
✅ไถ่ถอนและจำนองใหม่ในวันเดียวกัน
✅วงเงินเท่าเดิมหรือใกล้เคียง
✅มีหนังสือรับรองจากเจ้าหนี้เดิม

✅ กรณีที่ 2: จำนองใหม่กับเจ้าหนี้รายใหม่ (เช่น รีไฟแนนซ์ หรือกู้ใหม่)

ถ้าเป็นการไถ่ถอนจำนองเดิม และทำสัญญาจำนองใหม่กับเจ้าหนี้รายใหม่จะถือว่าเป็นการจำนองใหม่จริง ๆ และต้องเสียค่าธรรมเนียมเต็ม

ค่าธรรมเนียมจำนองคิดจากยอดเงินจำนองใหม่ 1% ของวงเงินจำนอง แต่จะ ไม่เกิน 200,000 บาท

**กรณีรีไฟแนนซ์กับธนาคาร อาจมีการขอ ลดหย่อน ค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% ได้ ถ้าเข้าเงื่อนไขกรมที่ดิน (ต้องยื่นคำร้องพร้อมหลักฐาน เช่น หนังสือรับรองจากธนาคาร)**

📌 ค่าใช้จ่ายอื่นที่อาจเกิดขึ้น :

ค่าอากรแสตมป์ : 0.05% ของวงเงินจำนอง (หากไม่ยกเว้น)
ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนองเดิม : ไม่มีค่าธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ, ค่าบริการเอกชนช่วยดำเนินการ, ค่าทนาย ฯลฯ (แล้วแต่กรณี)

สิ่งที่เขียนไม่รวมถึงการมีนโยบายพิเศษจากทางภาครัฐ อย่างเมื่อวันที่ 1พค 2568 ที่ผ่านมา ในการทำธุรกรรมจำนองที่ไม่เกิน 8 ล้าน มีการลดค่าจดจำนองจาก 1 % เหลือ 0.01%

คำเตือน

ผู้ที่ต้องการเงินมาหมุนในธุรกิจ อยากให้กู้เท่าที่ใช้กู้เท่าที่ส่งไหว อย่าไปกู้เกินตัวเพราะการกู้ทุกครั้งจะมาพร้อมดอกเบี้ยเสมอ