หมดสัญญา แต่ห้องพังยับ! เจ้าของทำไงดี? รวมขั้นตอนเรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าแบบถูกกฎหมาย

1 คำถามที่เจอบ่อยในฝั่ง Owner เมื่อหมดระยะสัญญาเช่า เจ้าของห้อง/ตัวแทนจำเป็นต้องเข้าไปตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน

แต่พอเปิดประตูไปลมแทบจับข้าวของภายในห้องเสียหาย เรียกง่ายๆว่า "ยับเยิน" ความเสียหายที่เกิด มากกว่าเงินประกันที่วางไว้ 2 เดือนมากนัก

เจ้าของห้องอาจจะคิดว่าน่าจะหมดหวังกับการไล่เบี้ยทวงค่าความเสียหายจากผู้เช่า จะให้เอเจ้นท์ทวง ก็ดูจะไม่ได้เรื่องแจ้งตำรวจเรื่องก็ไม่เดินจึงควรใช้กระบวนการทางกฏหมาย

บทความนี้จะมาพูดถึงหัวข้อ

ปล่อยบ้านให้เช่าแล้วบ้านเสียหาย เรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าได้จริงไหม? ทำยังไงให้ถูกกฎหมาย

สำหรับใครที่ปล่อยบ้าน ปล่อยคอนโดให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมหรือคอนโด คำถามที่หลายคนสงสัย (และกังวลมาก) คือ ถ้าผู้เช่าออกไปแล้วทิ้งบ้านพัง ทุบผนัง ทำครัวพัง หรือเฟอร์นิเจอร์เสียหาย แล้วเงินประกันไม่พอแบบนี้เราจะเอาเงินคืนได้ไหม? ต้องทำอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมายและได้เงินชัวร์?

วันนี้จะพามาเจาะลึกกันแบบทีละขั้น เข้าใจง่าย ใช้ได้จริง เพราะนี่คือสิ่งที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ไม่รู้และเจ้าหน้าที่ก็ไม่เคยบอกเรา

ก่อนที่เราจะฟ้องร้องต่อศาลเราควรมีหลักฐานดังนี้

1.สัญญาเช่า

ควรระบุชัดเจนว่าผู้เช่ามีหน้าที่คืนบ้านในสภาพเดิม (ยกเว้นการเสื่อมตามสภาพการใช้งานปกติ)

2.inventory หรือ Checklists

ภาพถ่ายหรือวีดีโอทุกมุม ก่อนการเข้าอยู่ และหลังการย้ายออก (พื้น ผนังเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า)

3.เมื่อผู้เช่าย้ายออก ให้ตรวจสอบภายในวันหรือสองวันแรก

จะได้ติดต่อเขาทันที ถ้าเจอความเสียหาย ให้ทำLists "รายการความเสียหาย" พร้อมถ่ายภาพหลักฐาน

4.ประเมินค่าเสียหายโดยช่างหรือผู้เชี่ยวชาญ

อย่าเดาตัวเลขเอง! ควรให้ช่างประเมินราคา หรือขอใบเสนอราคาซ่อมจริงๆ เพื่อให้ผู้เช่ามั่นใจว่าตัวเลขไม่เกินจริงและสามารถใช้เป็นหลักฐานในศาลได้ถ้าจำเป็น

5.แจ้งผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

ส่งหนังสือแจ้งเรียกค่าเสียหาย หรืออีเมลเป็นลายลักษณ์อักษร

โดยระบุ
✅รายการเสียหาย
✅ราคาซ่อม
✅จำนวนเงินประกันที่หัก
✅และส่วนที่ต้องชำระเพิ่ม
โดยต้องให้ผู้เช่ารับทราบ และกำหนดระยะเวลาการชำระที่เหมาะสม เช่น ภายใน 7 หรือ 15 วัน

ถ้าผู้เช่ายอมชำระจบ-เคลียร์เรียบร้อย-ไม่ต้องขึ้นศาล

6.ถ้าผู้เช่ายังนิ่งเฉย

ให้ส่งหนังสือทวงถามเพิ่มอีกครั้งพร้อมทั้งระบุให้ชัดเจนว่าหากไม่ชำระ ดำเนินการทางกฏหมาย

ถ้าเพิกเฉย สามารถฟ้องศาลแพ่ง เรียกค่าเสียหายได้ โดยใช้สัญญาเช่า หลักฐานความเสียหาย ใบเสนอราคาหรือใบซ่อมจริง และหลักฐานการทวงถาม ศาลจะพิจารณาตามพยานหลักฐาน

ถ้าชัดเจน
ผู้เช่ามีโอกาสต้องจ่ายทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย (แนะนำให้กำหนดดอกเบี้ยไปในหนังสือทวงถาม) ไม่งั้นศาลจะกำหนดเป็นดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปีเป็นมาตรฐาน

#ข้อควรระวังที่เจ้าของบ้านมักมองข้าม

✅ห้ามหักเงินประกัน "มั่วๆ"

แบบไม่มีหลักฐานเพราะถ้าถูกฟ้องกลับ และอาจแพ้คดี

✅ไม่ว่าจะเป็นญาติหรือเพื่อนสนิทควรทำสัญญาเช่า

เป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง ควรทำ รูปถ่าย+รายการทรัพย์สินทุกครั้ง ป้องกันการโต้แย้งว่า "เสียหายอยู่แล้วก่อนเข้าอยู่"

#อ้างอิงกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 580–581 กำหนดให้ผู้เช่าต้องคืนทรัพย์สินในสภาพเดิม เว้นแต่เสื่อมตามการใช้งานปกติ หากไม่ซ่อม ถือว่าผิดสัญญา เจ้าของบ้านมีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามจริง