Duplex vs Loft: ห้อง 2 ชั้นไม่เหมือนกันอย่างที่คุณคิด!

เมื่อพูดถึงคอนโดที่มี Douple Space 2 ชั้น หลายคนมักจะสับสนระหว่าง

Duplex Type และ Loft Type

ว่าจริงๆแล้วสิ่งที่ตัวเองกำลังเห็นห้องนั้นเรียกว่าอะไรกันแน่ และหลายคน มันจะเรียกห้อง 2 ชั้น ว่า Duplex แบบติดปาก ไม่ต่างกับการเรียกแฟ้บหรือมาม่า ทำให้เรามักหลงไปกับคนขายที่บอกว่า ห้องนี้เป็น Duplex Type พื้นที่ 2 ชั้นรวมกันมี 35 ตรม. แต่ในโฉนดจะใส่แค่พื้นที่ด้านล่าง ไม่ใส่พื้นที่ชั้นบน เพื่อจะได้จ่ายค่าส่วนกลางน้อยลง

หรือการโน้มน้าวให้คำนวนว่าสมมติว่าชั้นล่างมีพื้นที่ในโฉนด 24 ตรม.พื้นที่ชั้นบน 9 ตรม. รวมเป็น 35 ตรม. แต่เวลาคำนวนราคาขายจะเอาชั้นล่าง+ชั้นบนมารวมกัน ทำให้เราถูกหลอกตัวเลข

เช่น สมมติว่าพื้นที่ขายห้องนี้ อยู่ที่ 3,500,000 บาท

ถ้าเราคิดแต่ในพื้นที่โฉนด 24 ตรม. จะได้ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 145,833 บาท/ ตรม. แต่คนขายจะอธิบายว่าจริงๆแล้ว เราได้พื้นที่ใช้สอยจริงอยู่ที่ 35 ตรม.ทำให้การคิดราคา จึงอยู่ที่ 100,000 บาท/ ตรม. เราจึงเคลิ้มไปกับตัวเลข ว่ากำลังซื้อห้อง Duplex ที่ถูกกว่าทั่วไป ทั้งๆที่จริงแล้วชั้นบนของ Loft Type ในเชิงกฏหมาย ถือว่าเป็นเพียงเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งเท่านั้น

ที่มาจริงๆของห้อง Type Loftคือถ้าตามข้อกำหนดกฏหมายพื้นที่การขายของ โครงการนั้นเต็มแล้ว แต่พื้นที่ความสูงยังไปได้ต่อ จึงเกิดห้อง Type Loft เกิดขึ้น

ทุกวันนี้ Dev บางเจ้าใช้การเล่นแร่แปรธาตุจนเกิด Loft/Duplex พันธุ์ทางขึ้นมาทำให้ผู้บริโภคสับสนเข้าไปใหญ่ ทั้งสองแบบนี้แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่แนวคิด การออกแบบ ฟังก์ชันการใช้งาน ไปจนถึงกฎหมาย และโครงสร้าง

วันนี้ผมจะมา

Breakdown รายละเอียดให้ชัดเจน ว่า Duplex กับ Loft นั้น มีความแตกต่างกันอย่างไร

อย่าเข้าใจเองด้วยตาเปล่า แล้วปล่อยให้คนอื่นป้อนข้อมูลแบบผิดๆ

1️⃣ นิยามและการใช้งานจริง

🔴Duplex
✅เป็นห้องพักที่มี 2 ชั้นจริง ภายในยูนิตเดียว
✅พื้นที่ชั้นบนถือเป็นพื้นที่ใช้สอยเต็มรูปแบบ #นับรวมในโฉนด
✅มีบันไดภายในถาวร ใช้งานได้จริง สามารถทำห้องนอน ห้องทำงาน หรือห้องน้ำเพิ่มเติมได้

🟡Loft
⭐เป็นห้องที่มี เพดานสูงพิเศษ
⭐อาจมี ชั้นลอย (mezzanine) เพื่อเพิ่มมิติ แต่ไม่ได้ถือเป็นชั้นสองจริง #และมักไม่ถูกนับเป็นพื้นที่ใช้สอยในโฉนด
⭐เน้นความโปร่งและความยืดหยุ่นทางการตกแต่งมากกว่าการใช้งานจริง

2️⃣ ความแตกต่างเชิงโครงสร้าง

🔴Duplex
✅โครงสร้างชั้นบนต้องออกแบบรองรับน้ำหนักจริงตั้งแต่แรก
✅พื้นชั้นสองเป็นโครงสร้างถาวร มีคาน เสา และระบบวิศวกรรมที่รองรับการใช้งานเต็มรูปแบบ
✅บันไดภายในเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างหลัก ไม่สามารถรื้อออกได้
✅ชั้นบนมีทั้งแบบเปิดโล่งและไม่เปิดโล่ง

🟡Loft
⭐ไม่มีพื้นชั้น 2 เต็ม ใช้โครงสร้างเหล็กหรือโครงสร้างเสริมสำหรับชั้นลอย
⭐ชั้นลอยไม่ได้รองรับน้ำหนักเทียบเท่าชั้นจริง ส่วนใหญ่ใช้เป็นพื้นที่เบา เช่นมุมนอน หรือมุมอ่านหนังสือ
⭐ความสูงเพดานเดิมต้องถูกออกแบบไว้เพื่อให้เกิดชั้นลอย ได้โดยไม่กระทบโครงสร้างหลัก
⭐ชั้นบนมักเป็นแบบเปิดโล่ง

3️⃣ กฎหมายและการคำนวณพื้นที่

🔴Duplex
✅เพดานสูงไม่น้อยกว่า 2.6 ม./ชั้น รวม 5.2 ม. ขึ้นไป
✅พื้นที่ชั้นบนทั้งหมดจะถูกนับเป็นพื้นที่ใช้สอยจริง และแสดงในโฉนด
✅ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และภาษีคิดตามพื้นที่จริงทั้งหมด
✅ชั้นบนต้องมีประตูออกไประเบียงทางเดิน (เหมือนเป็นทางหนีไฟ)
✅พื้นที่ใช้สอย และอัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ คำนวนเท่ากับตารางเมตรของโฉนด

🟡Loft
⭐เพดานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.2–5 เมตร (บางโครงการสูงถึง 5.5 ม.)
⭐พื้นที่ชั้นลอยส่วนใหญ่ไม่ถูกนับรวมในโฉนด (เว้นแต่ยื่นขออนุญาตดัดแปลงและผ่านการอนุมัติ)
⭐การคำนวณค่าส่วนกลางและภาษีจะอิงเฉพาะพื้นที่หลัก ไม่รวมชั้นลอย
⭐ชั้นบนไม่มีประตูออกไประเบียงทางเดิน
⭐พื้นที่ใช้สอย อาจจะได้รวมทั้ง 2 ชั้น แต่อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ คำนวนตามพื้นที่ชั้นล่างเท่านั้น

4️⃣ ลักษณะการใช้งานและความเป็นส่วนตัว

🔴Duplex
✅ชั้นบนเป็นพื้นที่แยกอิสระ เช่น ห้องนอน ห้องน้ำ หรือ walk-in closet
✅ชั้นบนจะมี Public Space ก่อนถึงห้องนอน
✅มีประตูหรือผนังกั้นชัด ปลอดภัย มีความเป็น Private สูง

🟡Loft
⭐ชั้นลอยใช้เป็นมุมนั่งเล่นหรือห้องนอนแบบเปิด มีการเชื่อมต่อกับชั้นล่างโดยไม่มีกำแพง
⭐เดินขึ้นชั้นบนแล้วถึงเตียงนอนเลย
⭐ไม่เหมาะมีห้องน้ำชั้นบน ต้องใช้ร่วมกับชั้นล่าง
⭐ความเป็นส่วนตัวน้อยมาก เพราะไม่ได้กั้นห้องแยกจริง

5️⃣ โครงสร้างรองรับน้ำหนัก

✅บ้านสองชั้นภายในเดียว โครงสร้างต้องรองรับเต็มรูปแบบ
✅พื้นชั้นบนรองรับเฟอร์นิเจอร์หนักและผู้อยู่อาศัยได้ตามมาตรฐาน

🟡Loft
⭐ชั้นลอยส่วนใหญ่เป็นโครงสร้างเบา ไม่ได้ออกแบบให้รับน้ำหนักสูง
⭐พื้นที่ Double Volume เสริมความโปร่ง
⭐เหมาะกับการใช้งานกึ่งถาวร เช่น นั่งเล่น วางของเบาๆ

6️⃣ ราคาและต้นทุน

🔴Duplex
✅ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องปกติ เพราะได้พื้นที่ใช้สอยจริงเพิ่ม
✅ค่าส่วนกลางและค่าดูแลสูงขึ้นตามพื้นที่จริง
✅งบตกแต่งและติดตั้งระบบต่าง ๆ สูงกว่าห้องชั้นเดียว

🟡Loft
⭐ราคาต่อตารางเมตรใกล้กับห้องปกติ แต่ราคาขายจริงมักสูงกว่าด้วยเหตุผลด้านภาพลักษณ์และดีไซน์
⭐ค่าไฟฟ้าสูงขึ้น เพราะเพดานสูง ต้องใช้เครื่องปรับอากาศขนาดใหญ่
⭐ค่าออกแบบภายในสูง หากต้องการชั้นลอยที่ใช้งานจริงและปลอดภัย

7️⃣ การลงทุนและตลาดผู้เช่า

🔴Duplex
✅เหมาะสำหรับคนที่เน้นการอยู่อาศัยระยะยาว ต้องการฟังก์ชันจริง มีครอบครัว หรือทำงานแบบ Work from Home
✅กลุ่มผู้เช่ามีขนาดเล็กกว่า แต่พร้อมจ่ายสูง
✅การขายต่อ ใช้เวลานาน เพราะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ

🟡Loft
⭐กลุ่มผู้เช่าชอบสไตล์ urban, minimal, creative
⭐ปล่อยเช่าง่ายขึ้นในเมืองใหญ่ กลุ่มคนทำงานหรือคนรุ่นใหม่ตอบรับดี
⭐การขายต่อทำได้ง่ายกว่าในระยะสั้น แต่หาก supply เพิ่มขึ้น ราคาสามารถปรับลงได้เร็ว

8️⃣ เชิงจิตวิทยาของ Demand

🔴Duplex
✅เน้น “การใช้งานจริง” ต้องการความเป็นส่วนตัว และพื้นที่ที่ปรับใช้ได้หลายฟังก์ชัน
✅ให้ความสำคัญกับพื้นที่จริงมากกว่าภาพลักษณ์

🟡Loft
⭐เน้นภาพลักษณ์และสไตล์ ชอบห้องที่ไม่เหมือนใคร
⭐ยอมแลกฟังก์ชันการใช้งานเพื่อความรู้สึกโปร่งและความโดดเด่น

ดังนั้น ก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อห้องแบบไหน

ข้อมูลควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจ แปลนห้องจริง และระบุพื้นที่ในโฉนดให้ชัด ตรวจสอบความสูงเพดานและการออกแบบ mezzanine (ชั้นลอย) ว่าใช้งานจริงได้หรือไม่

ค่าดูแลส่วนกลาง ค่าภาษี และค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นเป้าหมายการใช้งานระยะยาว (อยู่เอง, ปล่อยเช่า, ถือขายต่อ)

ซึ่งจุดประสงค์ของแต่ละ Type นั้น มีความชัดเจนในการออกแบบ

Duplex
คือห้องที่เน้นการใช้งานจริง มีชั้น 2 เต็มรูปแบบ ให้ฟิวเหมือนอยู่บ้านเหมาะสำหรับคนที่มองหาพื้นที่เพิ่มจริง ไม่ใช่แค่ความรู้สึกกว้าง

ส่วน Loft
คือห้องที่เน้นความโปร่ง แต่มีข้อจำกัดเรื่องพื้นที่และงบประมาณและเหมาะกับคนที่ให้ความสำคัญกับ Design มากกว่า Function