เป็น “นอมินี” ถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ มีบทลงโทษยังไง?

อย่างที่ทุกคนรู้ว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในไทยได้ (ยกเว้นมีคุณสมบัติตามเงื่อนไข) แต่ก็ยังมีบางคนยอมเป็น “นอมินี” ถือครองที่ดินแทน เพื่อผลประโยชน์ของตัวเอง คำถามคือทำไมถึงมีคนกล้าทำผิดกฎหมาย? บทความนี้จะพาไปดูบทลงโทษของการเป็นนอมินีถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ

ทำไมคนต่างชาติถึงต้องใช้นอมินี?

จะพูดว่าชาวต่างชาติไม่มีสิทธิถือครองที่ดินในไทยได้เลยก็ไม่ใช่ซะทีเดียว เพราะภาครัฐเองก็มีนโยบายให้ให้สิทธิชาวต่างชาติถือครองได้ เมื่อนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมถึงมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขอื่น ๆ ที่กฎหมายกำหนด

แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะมีเงินทุนตามเกณฑ์ หรือบางคนอาจแค่ต้องการมีบ้านหลังที่สองในไทย ไม่ได้อยากเข้ามาลงทุน ทำให้ชาวต่างชาติบางกลุ่มใช้ทางลัดโดยอาศัย “นอมินี” หรือคนไทยที่ยินยอมให้ใช้ชื่อถือครองที่ดินแทน เพื่อให้ดูเหมือนว่าเจ้าของเป็นคนไทย ทั้งที่เบื้องหลังคนต่างชาติคือเจ้าของตัวจริง

วิธีการใช้คนไทยเป็นนอมินี

สำหรับวิธีที่ชาวต่างชาติใช้คนไทยเป็น “นอมินี” มีอยู่ 2 วิธีหลัก ๆ ด้วยกัน ดังนี้

1. การจัดตั้งบริษัทจำกัดโดยมีคนไทยถือหุ้นใหญ่

หนึ่งในวิธีที่ชาวต่างชาติมักใช้เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินในประเทศไทยคือ การจัดตั้งบริษัทจำกัดโดยมีคนไทยถือหุ้นใหญ่ 51% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด แต่ในความเป็นจริงคนไทยเหล่านั้นอาจลงทุนน้อยกว่านั้น หรือไม่ได้ลงทุนเลยด้วยซ้ำ เงินลงทุนมาจากชาวต่างชาติทั้งสิ้น

และที่สำคัญกว่านั้นคือ อำนาจในการบริหารจัดการและการตัดสินใจทุกอย่างในบริษัท รวมถึงการซื้อขายหรือการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินและอสังหฯ จะถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติทั้งหมด

2. การให้คนไทยถือครองในนามส่วนตัว

สำหรับในกรณีของชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลทั่วไป ที่ต้องการถือครองที่ดินในไทยเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย อาจจะใช้วิธีการแต่งงานกับคนไทย แล้วใครคู่สมรสที่มีสัญชาติไทยถือกรรมสิทธิ์ แต่ก็มีบางคนจ้างเพื่อน หรือคนรู้จักถือครองแทน แล้วตกลงผลประโยชน์กันเบื้องหลัง

เมื่อบนหน้าเอกสารทำถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ถามว่าเจ้าหน้าที่จะรู้ได้ยังไงว่ามีการใช้นอมินี ต้องบอกว่าหลาย ๆ เคสที่ผ่านมา เจ้าหน้าที่มีการพบความผิดปกติบางอย่าง เช่น คนไทยที่มีรายได้ไม่มาก แต่กลับถือหุ้นใหญ่ในบริษัท หรือถือครองที่ดินหลายแปลงในทำเลทอง จนกลายเป็นจุดเริ่มต้นของการขยายผลสืบสวนนั่นเอง

บทลงโทษสำหรับคนไทย หรือนิติบุคคลที่เป็นนอมินี

ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 มาตรา 36 ระบุว่า คนไทยหรือนิติบุคคลที่ให้ความช่วยเหลือ หรือสนับสนุน หรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าว เพื่อให้คนต่างด้าวสามารถทำธุรกิจในไทยได้โดยหลีกเลี่ยงกฎหมาย พูดง่าย ๆ คือเป็นนอมินี

มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี ปรับ 100,000-1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และศาลจะสั่งให้เลิกช่วยเหลือ หรือเลิกถือหุ้นนั้นด้วย แต่ถ้ายังคงทำความผิดกฎหมายอยู่ จะโดนโทษปรับวันละ 10,000-50,000 บาท จนกว่าจะเลิกฝ่าฝืน

ส่วนพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 111 ระบุว่า ถ้าผู้ใดฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท จำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ มาตรา 112 ระบุโทษของนิติบุคคลว่า ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาท และมาตรา 113 บอกว่าใครครอบครองที่ดินด้วยการเป็นตัวแทนของต่างด้าว หรือนิติบุคคล มีโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท จำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ

นอกจากนี้ ยังมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 ฐานแจ้งให้เจ้าพนักงานจดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ โดยต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

และมาตรา 137 ฐานแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงาน ซึ่งอาจทำให้ผู้อื่นหรือประชาชนเสียหาย ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยต้องทำยังไง?

ชาวต่างชาติจะสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ก็ต่อเมื่อมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขต่อไปนี้

1. รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม

ต้องเป็นชาวต่างชาติที่มีสิทธิรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 93 โดยที่ดินทีได้รับเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วต้องไม่เกินจำนวนที่มาตรา 87 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกำหนด

เช่น มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ไม่เกิน 1 ไร่/ครอบครัว มีที่ดินที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่ ใช้เพื่อเกษตรกรรม ไม่เกิน 10 ไร่/ครอบครัว เป็นต้น

2. ลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

ชาวต่างชาติที่นำเงินมาทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการตามกฎกระทรวง เช่น ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย, พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย, พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ

หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้น หรือดอกเบี้ย หรือลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน เป็นต้น

3. รับโอนที่ดินตามกฎหมายอื่น ๆ ได้แก่

- ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการตามจำนวนที่คณะกรรมการเห็นสมควร แม้ว่าจะเกินกำหนดตามกฎหมายอื่น

แต่ถ้าชาวต่างชาตินั้นเลิกกิจการที่ได้รับการส่งเสริม หรือโอนกิจการนั้นให้แก่ผู้อื่น ก็จะต้องที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ หากเกินระยะเวลาที่กำหนด อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจขายที่ดินนั้น

- มาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม เพื่อประกอบกิจการได้ตามจํานวนเนื้อที่ที่คณะกรรมการเห็นสมควร แม้ว่าจะเกินกำหนดตามกฎหมายอื่น

แต่ถ้ามีการเลิกกิจการหรือโอนกิจการใหแก่ผู้อื่น จะต้องขายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ให้แก่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) หรือผู้รับโอนกิจการ แล้วแต่กรณี ภายใน 3 ปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ หากเกินกำหนดอธิบดีกรมที่ดินมีสิทธิขายที่ดินนั้นให้แก่ กนอ.

- มาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติปิโตรเลี่ยมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2514 ชาวต่างชาติที่ได้รับสัมปทานประกอบกิจการปิโตรเลียม ให้คณะกรรมการมีอำนาจอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เท่าที่จำเป็น แม้จะเกินกำหนดตามกฎหมายอื่น

- มาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ชาวต่างชาติที่ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขต EEC เพื่อการประกอบกิจการ โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน

พร้อมให้สิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยได้รับการยกเว้นจากการจํากัดสิทธิของคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และผ่านความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี ทั้งนี้ จะต้องไม่เกินที่กําหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

อย่าคิดว่าแค่ใช้ชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนชาวต่างชาติแล้วจะไม่มีใครรู้ เพราะเจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบความผิดปกติได้ ที่สำคัญการเป็น “นอมินี” ผิดกฎหมาย มีโทษทั้งจำทั้งปรับอย่างที่บอกไปในบทความ แม้จะได้เงินตอบแทน แต่ก็ไม่คุ้มกับความเสี่ยงหรือบทลงโทษที่ตามมา