ถ้าเชื่อว่า “อสังหาฯ ขึ้นตลอด” คุณอาจกำลังจ่ายภาษีให้กับ ‘ความเชื่อ’

การถืออสังหาฯ ไม่ใช่ของขวัญจากเวลา แต่คือเกมวางแผนของมืออาชีพ

ผมชวนคุณเริ่มด้วยประโยคเก่าที่ได้ยินกันมานาน

“อสังหาฯมีแต่ราคาขึ้น”

“ราคาที่ดินไม่เคยโกหก”

ฟังดูหนักแน่นเหมือนหินก้อนใหญ่ แต่พอจับลงตาชั่งจริง ๆ กลับพบว่ามันหนักด้าน "ความเชื่อ"มากกว่า"ด้านเหตุผล"

โลกของอสังหาฯ ราคาไม่ได้วิ่งเป็นเส้นตรงขึ้นฟ้า มันวิ่งเป็นเส้นซิกแซก

ช่วงหนึ่งแรง ช่วงหนึ่งเฉื่อย และบางช่วงก็ไหลกลับลงเนิน ทั้งหมดนี้ไม่ได้ทำให้ “การถือ” เป็นเรื่องผิด เพียงแต่ทำให้เราต้องถือให้ “เป็น” มากกว่าเชื่อให้ “สุด”

เวลาคนในวงการพูดว่า “ราคาอสังหาฯถือไว้มีแต่ราคาขึ้น” #คือภาพจำกับอคติที่หลอกเรา มักมาจากความทรงจำของช่วงขาขึ้น

สถานีรถไฟฟ้าเปิดใหม่ย่านหนึ่ง ถูกปักหมุดเป็นแหล่งงาน-แหล่งเงิน คนแห่ซื้ออสังหาฯ แล้วราคาขยับเป็นขั้นบันได ใครผ่านช่วงนั้นมาก็รู้สึกว่า“ปกติ” มันจะขึ้นเรื่อย ๆ

นี่แหละคืออคติแบบคัดเลือกความทรงจำ (survivorship bias) เราจำแต่ผู้รอดและโครงการเด่น ลืมคอนโดที่ขายไม่ออกหลายปี ลืมตึกแถวที่ติดอยู่กับผังเมือง และพื้นที่ที่งานไหลออก

#เส้นกราฟระยะยาว ขึ้นได้ แต่ไม่ใช่ทุกที่ ทุกเวลา และทุกประเภท

ระยะยาวถ้าพูดถึง “ที่ดินศักยภาพสูง” ในเมืองใหญ่ เส้นกราฟโดยรวมมักชันขึ้นจาก 4 แรงหลัก คือ

1.เงินเฟ้อและต้นทุนก่อสร้างที่ไม่เคยลด
2.ที่ดินใหม่สร้างไม่ได้อีกแล้ว
3.โครงสร้างพื้นฐานที่ขยายศูนย์กลางเศรษฐกิจ และ
4.รายได้ของผู้คนในบางอาชีพที่ย้ายเข้ามากระจุกตัว

แต่กราฟเดียวกันนี้มีช่วงฟันปลา ดอกเบี้ยขึ้น นโยบายคุมสินเชื่อออก ตลาดมือสองล้น หรือ Demand หดจากประชากรบางกลุ่ม สิ่งเหล่านี้ทำให้ราคา “นิ่งยาว” หรือ “ถอยชั่วคราว” ได้เหมือนกัน

ถ้าดูกราฟภาพใหญ่ของที่ดินในกรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่ เส้นมันชันขึ้นจริงในระยะยาว เพราะที่ดินใหม่สร้างไม่ได้ เงินเฟ้อทำให้ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นโครงสร้างพื้นฐานขยาย และเศรษฐกิจดึงคนเข้ามาอยู่ในเมือง แต่ในรายละเอียด เส้นกราฟเต็มไปด้วย “คลื่น”

บางปีราคากระโดดจากข่าวรถไฟฟ้า บางปีนิ่งสนิทเพราะซัพพลายคอนโดล้น
บางปีราคาถอยเพราะดอกเบี้ยสูงจนคนกู้ไม่ไหว

ดังนั้นใครที่บอกว่าถือไว้ยังไงก็ขึ้น เขาอาจพูดจากมุมมอง 20–30 ปี แต่ถ้าคุณถือ 5–7 ปี ในทำเลผิด คุณอาจเจอแค่ความเงียบ

#อะไรคือแรงส่ง “ขึ้น”?
แรงส่งที่แท้จริง ไม่ใช่ความหวัง

1.ความขาดแคลนแท้จริง

Supply ถูก “จำกัดโดยธรรมชาติ” เช่น โซนที่สร้างสูงไม่ได้ แหล่งงานชั้นนำที่ขยายยาก ทำให้มูลค่าเพิ่มจากการใช้ประโยชน์ (highest and best use) ดันราคาที่ดินมากกว่าค่าเฉลี่ย

2.ต้นทุนทดแทน (replacement cost)

ถ้าราคาระดับ Resale ต่ำกว่าต้นทุนสร้างโครงการใหม่ เวลาจะเป็นเพื่อนเรา เพราะผู้พัฒนาไม่เปิด Supply ใหม่ จนกว่าราคา Resale จะไล่ทัน

3.โครงสร้างพื้นฐานที่ “เกิดจริง”

สถานีรถไฟฟ้าเปิดใช้จริง ทางด่วนตัดเสร็จ โรงพยาบาล/มหาวิทยาลัยระดับเรือธงเกิดขึ้นผลัก Demand คนคุณภาพเข้ามาอยู่และทำงานไม่ใช่แค่ข่าวลือบน internet

4.งานและรายได้ที่โตในพื้นที่

ที่อยู่อาศัยตามคน เงินเดือน และธุรกิจ ไม่ใช่ตามคำโปรยหน้า billboard

#อะไรคือแรงดึง “ไม่ขึ้น”—หรือ “ถอย”?

1.ความอิ่มตัวของอุปทานเฉพาะจุด

คอนโด Micro Location ที่หนาแน่นเกินไป ห้องปล่อยเช่าชนกันเอง ทำให้ yield บางลง ผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงเลือกได้มากขึ้น ราคาภาพรวมเลยนิ่งยาว

2.ดอกเบี้ยและเกณฑ์กู้

ต้นทุนเงินทุนสูงขึ้นลดกำลังซื้อจริง แม้ชื่อโครงการจะดังแค่ไหน

3.นโยบายภาษีและกฎระเบียบ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง, ข้อกำหนดผังเมือง
สิ่งเหล่านี้เปลี่ยนสมการผลตอบแทน

4.ความเสื่อมของสินค้า (product risk)

ห้องเล็กพิเศษรุ่นหนึ่งเคยขายดี เพราะกระแสยุคหนึ่ง แต่ตกยุคเร็ว ระบบอาคาร ซาวน่า สระ วิว และที่จอดรถกลายเป็น “ต้นทุน” แทน “มูลค่า”

5.ประชากรและพฤติกรรม

เมืองที่แหล่งงานเคลื่อน ย่านที่วัยทำงานย้ายออก หรือรูปแบบการทำงานยืดหยุ่นมากขึ้น ก็ Reset Demand และราคาได้

#จังหวะการถือ “ถืออะไร” ก็สำคัญพอ ๆ กับ “ถือเมื่อไหร่”

1.ที่ดินเปล่าในย่านงานหนาแน่น

มักโตด้วย “มูลค่าใช้ประโยชน์ในอนาคต” มากกว่าที่อยู่อาศัย แต่ต้องรับความผันผวนจากผังเมืองและรอจังหวะนาน

2.แนวราบคุณภาพในย่านโรงเรียน/โรงพยาบาล/แหล่งงาน

มีฐานผู้ซื้อเพื่ออยู่จริง ทำให้ราคาทนแรงกว่าช่วงผันผวน

3.คอนโดใน Micro Location ที่มีตัวตนชัด

ใกล้สถานีที่ใช้งานจริง ใจกลางงาน-ร้าน-ไลฟ์สไตล์ และมีที่จอดรถเพียงพอ
สิ่งเหล่านี้กันเสื่อมราคาได้ดีกว่า “ติดสถานีแต่ไม่มีงาน”

4.สินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดจริง

เช่น โกดัง/ออฟฟิศย่อย/ shophouse ในโซนที่ธุรกิจโต ราคาไปกับค่าเช่าที่ขึ้นได้ตามรายได้ผู้เช่า

#เวลาไม่ได้ช่วยรักษาทุกแผล เพราะมีต้นทุนการ “ถือ”

การถือยาวไม่ใช่ฟรี เราต้องจ่ายด้วยดอกเบี้ย โอกาสที่ไม่ได้ลงทุนอย่างอื่น ภาษีที่ดินฯ ค่าส่วนกลาง การซ่อมบำรุง และเวลาที่ใช้บริหาร

ถ้าราคานิ่ง 5–7 ปี ในขณะที่เราจ่ายต้นทุนการถือทุกเดือน ผลตอบแทนสุทธิจริง
อาจต่ำกว่ากองทุนตราสารหนี้เสียอีก

การถือยาวจึงต้องมี “แผนกระแสเงินสด” ไม่ใช่มีแต่ “ความหวังราคาขึ้น”

ผมขอยก 3 ตัวอย่างสั้นๆจากสนามจริง
ตัวอย่างที่ 1 : ซอยเล็กแต่หนาแน่นด้วยงาน

ที่ดินแปลงเล็กหลังซอย ร้านกาแฟเฉลี่ยราคาแก้วละ200 บ่ายวันธรรมดายังต่อคิว รอบ ๆ คือสำนักงาน agency และ Tech-Startup ข้อจำกัดความสูงอาคาร
ทำให้พื้นที่ใช้ประโยชน์พุ่ง มูลค่าที่ดินขยับตามค่าเช่าร้านที่เพดานสูงขึ้นทุกปี
นี่คือ “ขึ้นเพราะใช้ประโยชน์ได้สูงกว่าเดิมจริง”

ตัวอย่างที่ 2 : คอนโดตามกระแสในยุคเปิดสถานีรถไฟ

เปิดขายด้วยโปรโมชันจัดเต็ม ห้องตัวอย่างสวยมาก ซื้อเพราะกลัวตกรถไฟ
พอสร้างเสร็จทั้งย่านมี supply หลาย 1,000 ยูนิต ปล่อยเช่าแข่งกันจน yield บาง
โครงการใหม่ ๆ ถัดไปอัดส่วนกลางหนักกว่าเดิม ทำให้ Resale รุ่นแรก ๆ ต้องยอมขายเท่าทุนหรือขาดทุนเล็กน้อย นี่คือ “ภาวะนิ่งยาว” ไม่ใช่ “ขึ้นเรื่อย ๆ”

ตัวอย่างที่ 3 : ทาวน์โฮมเก่าแต่ปรับเปลี่ยนได้

โซนที่มีโรงเรียนดังกับคลินิกเฉพาะทาง เจ้าของซื้อทาวน์โฮมเก่า Renovate แปลนเป็น Home Office เทคค่าเช่าใหม่จากธุรกิจที่ต้องการ Location ไม่ใช่จากผู้เช่าที่อยู่อาศัยอย่างเดียว มูลค่า Resale ขึ้นตามค่าเช่าที่พิสูจน์ได้ นี่คือ “ขึ้นเพราะทำให้มันขึ้น”

#ลงมือถือให้เป็น : กรอบคิดสำหรับมืออาชีพ เริ่มที่ “เศรษฐศาสตร์เล็ก ๆ ของย่าน”
มากกว่า “สโลแกนใหญ่ของเมือง”

ชี้นิ้วจิ้มลง Micro Location ถาม 5 เรื่องแบบตรงไปตรงมา
1️⃣ งานมาจากไหน
2️⃣ ใครจ่ายเงินค่าเช่าเราได้จริง
3️⃣ ซัพพลายใหม่เข้าได้อีกเท่าไร
4️⃣ โครงสร้างพื้นฐานไหน “จะเปิดเมื่อไหร่และเปิดจริงไหม”
5️⃣ และสินทรัพย์แบบที่เราจะถือ “จะตกยุคเร็วหรือช้า”

จากนั้นเทียบราคารีเซลกับต้นทุนทดแทน ถ้าซื้อสูงกว่าทดแทนโดยไม่มีเหตุผลเรื่องคุณภาพ/แบรนด์/เวลาที่ได้คืน เรากำลังจ่าย “ภาษีความเชื่อ” มากกว่า “ราคาตลาด”

อย่าลืมว่าส่วนต่างผลตอบแทนของอสังหาฯ มาจาก 4 ช่องทาง:
✅กระแสเงินสดสุทธิ,
✅การเพิ่มขึ้นของราคา,
✅การลดหนี้ต้น และ
✅การเพิ่มมูลค่าจากการปรับปรุง

เวลาใครพูดว่า “ถือไว้ เดี๋ยวก็ขึ้น” ให้ถามกลับว่า “ขึ้นช่องไหน และขึ้นเพราะอะไร”
ถ้าไม่มีคำตอบที่ตรวจสอบได้ แปลว่านั่นคือความหวัง ไม่ใช่แผนการลงทุน

#สัญญาณที่ควรเช็กก่อนตัดสินใจถือยาว

ห้ามพึ่งดวง ให้พึ่งข้อมูลที่จับต้องได้
✅อัตราว่างเช่าในย่าน
✅ระยะเวลาประกาศขายเฉลี่ยของสินทรัพย์คล้ายกัน
✅ส่วนลดที่เกิดขึ้นจริงหน้าห้องโอน
✅อัตราการขึ้นค่าจ้างในอุตสาหกรรมที่เป็นฐานผู้เช่า
✅งบและ Timeline โครงสร้างพื้นฐาน ที่ “ลงนามแล้ว” ไม่ใช่ข่าวเล่าต่อกัน

ปิดท้ายด้วย stress test ง่าย ๆ ดอกเบี้ยเพิ่มอีก 1–2% เรายังถือไหวไหม ถ้าคำตอบคือ “หวังให้ไม่ขึ้นดอก” นั่นไม่ใช่การลงทุน นั่นคือการภาวนา

กลับมาที่คำถามเปิดหัวเรื่อง “ถือไว้มีแต่ราคาขึ้น” สรุปว่าอย่างไร?
ขอใช้คำตอบสั้นๆตามข้อมูลที่มี #ไม่จริงเสมอไป

#จริงสำหรับ สินทรัพย์ถูกชนิด ถูกที่ ถูกเวลา ที่มีความขาดแคลนแท้จริงและถูกหนุนด้วยกิจกรรมเศรษฐกิจที่โต “จริง” ไม่ใช่โตในสไลด์

#และไม่จริงสำหรับ สินทรัพย์ผิดชนิด ผิดจังหวะ ผิดราคา ต่อให้ Location ดีในระดับเมือง แต่ถ้า Micro Location อิ่มตัวหรือผลิตภัณฑ์ตกยุคเร็ว ราคาอาจนิ่งยาว
จนต้นทุนการถือแซงผลตอบแทน

ผมในฐานะเอเจ้นท์, นักลงทุน, ผู้ลงสนามทุกวัน เราไม่ได้ถูกบังคับให้เชื่อกระแสใดๆ เราถูกบังคับให้บริหารความจริง เลือกสินทรัพย์ที่ “ให้ตัวเลขทำงาน” มากกว่าปล่อยให้ story ทำงานแทนตัวเลข

⭐ซื้อด้วยเหตุผล
⭐ถือด้วยกระแสเงินสด
⭐ปรับด้วยคุณค่าใช้งาน
⭐และขายด้วยวินัย
แล้วคุณจะพบว่า “การขึ้นของราคาอสังหา” เป็นผลพลอยได้จากระบบคิด ไม่ใช่ของขวัญจากเวลา

#สรุป

ถ้าถือเพื่อหวังขึ้น : คุณต้องเลือก “ของที่เวลาอยู่ข้างเรา”
ถ้าถือเพื่อสร้างผลตอบแทน : คุณต้องทำให้ “เวลามีงานทำ” ทั้งค่าเช่า การลดหนี้ และการเพิ่มมูลค่า

เมื่อคุณถือเป็น ราคาจะขึ้น “เพราะเหตุผล” ไม่ใช่ “เพราะคำปลอบใจ” และนั่นต่างหากคือวิธีถืออสังหาฯ แบบมืออาชีพจริง ๆ