ผ่านไปแล้วสำหรับอสังหาครึ่งปีแรก 2569 หลายคนมองว่าเป็นปีที่ลำบากสำหรับวงการอสังหา ผมคิดว่าหลายคนกำลังวิเคราะห์ตลาดผิดเรื่อง

ผ่านไปแล้วสำหรับอสังหาครึ่งปีแรก 2569หลายคนมองว่าเป็นปีที่ลำบากสำหรับวงการอสังหา ผมคิดว่าหลายคนกำลังวิเคราะห์ตลาดผิดเรื่อง

คนชอบพูดว่าเศรษฐกิจไม่ดีกำลังซื้อหาย ธนาคารเข้มงวด มันก็จริงแต่ไม่ใช่สาเหตุทั้งหมด

สิ่งที่เกิดขึ้นจริงคือประเทศไทยมีเจ้าของอสังหาฯ มากเกินกว่าจำนวนคนที่พร้อมซื้อ

ตลอด 10 กว่าปีที่ผ่านมาคนไทยถูกสอนให้เชื่อว่าอสังหาซื้อไว้ก็มีแต่ราคาขึ้น ที่ดินขึ้นตลอด บ้านขึ้นตลอด คอนโดขึ้นตลอดใครถือไว้นานก็ชนะ

ปัญหาคือคนจำนวนมากเชื่อเรื่องนี้ จนกลายเป็นลัทธิเล็กๆ เจ้าของจำนวนมากไม่ได้ขายตามตลาด แต่ขายจากความเชื่อของตัวเอง และความทรงจำที่เคยได้ยินมา

ยกตัวอย่างเช่น จำได้ว่าตอนโควิดมีคนเคยให้ราคาเท่าไร , จำได้ว่าคนจีนเคยให้ราคาเท่าไหร่ , จำได้ว่าเพื่อนบ้านเคยขายเท่าไร , จำได้ว่าตอนเปิดโครงการราคาเท่าไร

สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่ผมได้ยินจากปากคนขายมาตลอด แต่คนซื้อไม่ได้สนใจ ความทรงจำของเจ้าของ เขาดูว่าสิ่งที่จ่ายวันนี้ มันคุ้มค่าแล้วหรือไม่

นี่จึงเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่ตลาดไม่ได้มีปัญหา เรื่องไม่มีสินค้า แต่มีปัญหาเรื่องราคาของเจ้าของกับราคาที่ตลาดยอมรับอยู่คนละฝั่ง

เจ้าของคิดว่าทรัพย์ตัวเองมีค่า มีเพียง 1 เดียวที่หาของทดแทนมาไม่ได้ แต่ตลาดคิดว่าทรัพย์แบบนี้มีคนขายแบบเดียวกันอีกเป็นร้อย

ยิ่งเศรษฐกิจชะลอตัวมันทำให้ความจริงข้อนี้ยิ่งชัดขึ้นหลายคนคิดว่าทรัพย์ยังขายไม่ได้เพราะการตลาดไม่ดี

ผมกลับมองว่าทรัพย์จำนวนมากไม่ได้มีปัญหาเรื่องการตลาดแต่มีปัญหาเรื่องเจ้าของยังไม่ยอมรับความจริง

อีกเรื่องที่น่าสนใจคือปีนี้ไม่ใช่ปีที่คนรวยหายไปคนมีเงินยังมีเท่าเดิมและจะเสริมให้อีกเล็กน้อยว่าคนรวยมีมากกว่าที่ทุกคนคิด เพียงแต่คนมี wealth สูงจะไม่ค่อยแสดงตัว

เวลาตลาดร้อนนักลงทุนต้องรีบซื้อ เพราะกลัวซื้อไม่ทันแต่เวลาตลาดเย็นนักลงทุนไม่ต้องวิ่งเขานั่งรอไปเรื่อยๆ

รอเจ้าของเหนื่อย รอภาระดอกเบี้ยบีบคั้น รอการค้างค่างวด รอหุ้นส่วนทะเลาะกัน รอปัญหาเรื่องมรดก รอธุรกิจสะดุด ฟังดูเหมือนนักลงทุนดูโหดร้ายแต่นี่คือพฤติกรรมของเงินทุน เงินไม่เคยวิ่งไล่ทรัพย์ทรัพย์ต่างหากที่วิ่งหาเงิน

ช่วงที่ผ่านมาผมเริ่มเห็นดีลจำนวนมาก เกิดจากความจำเป็น (need) ไม่ใช่ความต้องการ (want)

เจ้าของไม่ได้ขายเพราะอยากขาย แต่ขายเพราะต้องขายด้วยสิ่งที่บีบคั้นอยู่ข้างหลัง นี่คือสัญญาณที่นักลงทุนเก่าจะเข้าใจทันที

ตลาดกำลังเปลี่ยนมือไม่ได้เปลี่ยนจากคนจนไปคนรวย แต่เปลี่ยนจากคนที่คนต้องการใช้หนี้ ไปสู่คนที่ถือเงินสด

ส่วนเอเจ้นท์ผมคิดว่าคนในกลุ่มนี้กำลังเผชิญวิกฤต ที่ใหญ่กว่าเศรษฐกิจ เอเจ้นท์ส่วนใหญ่ยังเข้าใจว่าตัวเองอยู่ในธุรกิจขายอสังหาฯ เป็นการขายหรือไม่ก็เป็นการบริการ แต่ความจริงไม่ใช่

เอเจ้นท์ทุกวันนี้ ต้องอยู่ในธุรกิจจัดการข้อมูล เมื่อก่อนเจ้าของมีทรัพย์ขายเอเจ้นท์มีลูกค้าหาคนขายมาซื้อคือจบ เอเจ้นท์เป็นตัวกลางสำคัญ ในการ make deal ให้เกิด และเอเจ้นท์คือคนที่ถือข้อมูลอยู่เพียงฝ่ายเดียว

แต่วันนี้ทุกคนมีข้อมูลเท่ากัน ลูกค้าเปิดมือถือก็เห็นประกาศ เจ้าของยิงแอดเองได้ AI เขียนประกาศได้ , AI ตอบแชทได้ , AI วิเคราะห์เบื้องต้นได้

สิ่งที่หายากที่สุดในปี 2569 ไม่ใช่ภาวะเศรษฐกิจ แต่คือคนที่แยกออกว่า ทรัพย์ไหนควรรีบทำประกาศขาย ทรัพย์ไหนควรหนี เจ้าของคนไหนพร้อมขายจริง ราคาไหนปิดได้จริง

ถ้าเอเจ้นท์ที่ยังคิดว่าหน้าที่คือตัวกลางในการพาผู้ซื้อกับผู้ขายมาเจอกันหน้าที่คือพาลูกค้าดูบ้านอีกไม่นานจะถูกแทนที่ แต่เอเจ้นท์ที่อ่านเกมออกอ่านคนออกอ่านแรงกดดันของแต่ละฝ่ายออก จะมี Value มากกว่าเดิม

เพราะสุดท้ายแล้ว ลูกค้าไม่ได้จ่ายค่านายหน้า เพื่อเปิดประตูโอกาส ลูกค้าจ่ายเพื่อหลีกเลี่ยง ความผิดพลาดราคาหลักล้านหรืออาจจะเป็นเงินทั้งชีวิต

ครึ่งปีแรก 2569 จึงไม่ใช่ตลาดขาลง มันคือตลาดคัดกรองตัวจริงในแต่ละมุม ไม่ว่าจะเป็น คนซื้อ คนขาย นักลงทุน หรือแม้กระทั่งตัวเอเจ้นท์เอง

คัดกรองเจ้าของที่ยังอยู่กับอดีต ตั้งราคาตามเชื่อ คัดกรองคนซื้อ ที่มีศักยภาพจริง และมีเครดิตทางธนาคาร

คัดกรองนักลงทุนที่ใช้เงินกู้มาเก็งกำไร หวังจะขายได้ตาม timing ที่หวัง

คัดกรองเอเจ้นท์ที่ไม่มีความรู้จริง เน้นรับทรัพย์เข้าแบบ high quantity แต่ low quality

คนที่เจ็บที่สุดในรอบนี้ คือคนที่แยกไม่ออกว่าทรัพย์ที่ตัวเองถืออยู่ ว่าคือหนี้สินหรือทรัพย์สิน

การที่มี Mind of Value ผูกใจรักทรัพย์ที่ตัวเองถือไว้มากเกินไป หรือคนที่ยังมีความทรงจำกับความเชื่อในอดีตว่า 10 ปีที่แล้วเป็นอย่างไร ปัจจุบันก็ยังคงเป็นเช่นนั้น

มันจะทำให้คุณแบกรับต้นทุนความเชื่อ มากเกินไป จนเสียโอกาสหลายอย่างไปโดยที่คุณไม่รู้ตัว