อะไรคือความจริงในอสังหาฯ ไทย? ตลาดกำลังจะถล่มจริงไหม?

ตั้งแต่เข้ามาในอาชีพนี้สิบกว่าปี ฉันได้ยินบรรดาว่าที่ลูกค้า ผู้สนใจลงทุนในอสังหาฯ กรุงเทพฯ บ่นมาตลอดว่า “ที่นี่แพง แพงเกินไป มันจะต้องฟองสบู่แตกเข้าสักวัน”

สมัยนั้นฉันยังใสซื่อบริสุทธิ์น่ะค่ะ ฟังแล้วก็กังวล อึดอัดว่าอาชีพของฉันมันจะล่มสลายจริงๆแล้วมั้ง ทำไมลูกค้าฝรั่งทุกคนบ่นว่าแพง?

จากคนที่ไม่เข้าใจว่าฟองสบู่คืออะไร ไม่รู้ว่าไอ้ที่ลูกค้าบ่นว่าแพงนั้นมันแพงจริงไหม... จนไปเรียนรู้เรื่อง Bubble Index (ดัชนีฟองสบู่) ในตลาดอสังหาฯ โลก นู่นค่ะ! ถึงได้เข้าใจคำว่าแพงจนคนธรรมดาซื้ออยู่ไม่ได้ ระดับฟองสบู่ใกล้แตกจริงๆ มันอยู่ที่ฮ่องกง ลอนดอน นู่นเลย

อสังหาฯ ไทยที่พวกฝรั่งอวดรู้ ขี้บ่น แต่ไม่มีตังค์ซื้อ ชอบมาพล่ามกรอกหูฉันทุกวันเวลาออกไปทำงาน บอกเลยว่ามันห่างไกลจาก Bubble Index แบบคนละโลก!

เอาเข้าจริง มันเป็นแค่กลไกป้องกันตัว (Defense Mechanism) แบบองุ่นเปรี้ยว" ของพวกเขาต่างหาก

ยิ่งคนที่มาจากประเทศที่การสื่อสารเปิดกว้าง มี Strong Opinion เป็นเรื่องปกติ เห็นเถียงกันหน้าดำหน้าแดง แม้จะด้วยหลักการและหลักฐานคนละชุด หรือแม้แต่ไม่เคยลงทุนอสังหาฯเลย เขาก็ชอบที่จะ Debate กันค่ะ

Let them!

🗣️ "คนซื้อ Leasehold คือคนโง่!"

ลูกค้าอเมริกันนักลงทุนสายปล่อยเช่าที่ซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และทีมนักลงทุนชาติตะวันตกสาย Sophisticated ที่เน้นตัวเลขผลตอบแทน ก็มักจะโวยวายเสียงดังทีเดียวเวลาฉันแชร์ไอเดียเรื่องการซื้อพูลวิลล่าแบบ Leasehold เพื่อปล่อยเช่าให้ได้ Yield ถล่มทลาย ตามที่พวกเขาอยากได้

“That’s stupid and risky!” (มันโง่และเสี่ยงมาก!)

“What’s gonna happen when the lease finishes?” (หมดสัญญาเช่าแล้วจะเหลืออะไร?)

“The system is un-trustable.” (ระบบบ้านคุณมันเชื่อถือไม่ได้)

หรือแม้กระทั่ง... “People who buy leasehold are just dumb.” (คนซื้อลีสโฮลด์น่ะมันง่าววว)

สมัยทำงานใหม่ๆ ฉันอยู่ไม่ได้กับความคิดและสไตล์สุดโต่ง ดุดันแบบนี้นะคะ

ความเป็นผู้ชาย มีเงิน มีอีโก้สูง และบางครั้งก็มั่นใจมากจนคิดว่าโลกทั้งใบต้องเห็นด้วยกับเขาเท่านั้น มักจะชอบมาหาที่สาดพลังใส่ฉันในฐานะเอเจนไทยใจดี ที่ทำได้แค่ฟังแล้วยิ้ม

บางทีมันคงเป็นกระบวนการ Process ความคิดของเขาก่อนตัดสินใจน่ะ หลังๆก็ฟังได้ ไม่ถือสา

บางทีมากันเป็นกลุ่ม ฉันก็นั่งฟังพวกเขาในวง เถียงกันกับเพื่อนแทบเป็นแทบตาย ว่าทฤษฎีการลงทุนของใครเจ๋งที่สุด ดีลนี้ที่เขากำลังจะซื้อ จะใช้ เทคนิคอะไรต่อรองราคา... ดุเดือดเลือดพล่านเหมือนกำลังนั่งแก้ปัญหาระดับโลกกันอยู่

ออกจากวงสนทนาทีไร ฉันต้องไปทำ "Testosterone Detox" พักนึงเลยค่ะ 😅

คนพวกนี้เขา Success ในธุรกิจและการลงทุนจริงๆ นั่นแหละ

แต่การอยู่ในสิ่งแวดล้อมแบบนี้ในฐานะที่ปรึกษา ที่รู้ช่อง รู้พื้นที่ ต้องฟังหูไว้หู แค่ให้รู้สไตล์ลูกค้า และที่สำคัญคือ ห้ามเผลอเอาความ ‘กลัว’ ของเขามาใส่หัวเรา จนตาชั่งของเราเอียงเด็ดขาด

และฉันก็มีพันธะสัญญา จะเป็นเอเจนที่ "ไม่ตัวเล็กตัวน้อย"

เร็วๆนี้ก็มีนักลงทุนสายฮาร์ดคอร์ มาถามจี้ฉัน:

“Khun Oh, do you agree that people who buy leasehold luxury are stupid?” (คุณโอ๋เห็นด้วยไหมว่าคนซื้อลีสโฮลด์หรูๆ น่ะโง่?)

เออ... เอาซิ! คนไม่ชินเจอคำถามแบบนี้อาจมีจุก แต่ไม่ใช่ฉันค่ะ

ฉันแชร์กลับไปด้วยภาษาอังกฤษสไตล์โตในไทยของฉัน ที่ไม่เร็วปรื๋อ และต้องคิดก่อนพูดว่า:

“A friends of mine who sold an ultimate luxury branded residence in a prime location. Their buyers are not only Chinese or Asian, but they come from everywhere around the globe. Those buyers said, right now they are in their 50s. The next 30 years when lease finishes,would be a problem for their children. But today, they want to live a good life in a great location and in a building they truly enjoy…”

(เพื่อนฉันเพิ่งขาย Branded Residence ระดับอัลตร้าลักชัวรี่ในทำเลหรูเริ่ดไป ลูกค้าไม่ใช่แค่คนจีนหรือเอเชีย แต่มาจากทั่วโลก และลูกค้าพวกนั้นพูดเหมือนกันว่า ตอนนี้พวกเขาอายุ 50 กว่าปีแล้ว อีก 30 ปีข้างหน้ามันเป็นเรื่องของลูกหลาน แต่สิ่งสำคัญคือ วันนี้พวกเขาต้องการใช้ชีวิตที่ดี ในทำเลที่ดี และในตึกที่พวกเขาได้มีความสุขกับมันจริงๆ...)

พอพูดจบ หน้าตาที่เคยดุดันของคนถาม ก็เปลี่ยนสี เขานิ่งไปอึดใจหนึ่งเหมือนคิดอะไรออก ก่อนจะพูดประโยคที่ฉันคาดไม่ถึงออกมา:

“Ah… you’re right. It’s just like how I decided to buy a car for my kid today without waiting for years. We should just be happy now.”

(เออ... นั่นสิ งั้นที่ผมซื้อรถให้ลูกขับวันนี้โดยไม่ต้องรอไปอีกหลายปีมันก็ถูกแล้วสิ เราควรมีความสุขวันนี้)

ฉันยิ้ม สาธุไปกับออร่าสีทอง ของการ Breakthrough รอบศีรษะของเขา

📉 สรุปแล้ว ตลาดอสังหาฯ ไทยจะล่มสลายจริงไหม?

บางคนชอบถามคำถามท้าทาย: “ใครจะมาลงทุนในไทย คุณโอ๋? ได้ Return ก็ยาก Capital Gain ก็ไม่มี Yield ก็งั้นๆ”

ฉันตอบว่า:

ตลาดอสังหาฯ ในโลกนี้มันหลากหลายค่ะ อสังหาฯ ไทยอาจไม่ได้เหมาะสำหรับทุกคน Yield เราอาจจะต่ำกว่าบางประเทศ แต่ในประเทศที่ Yield สูงๆ ราคาอสังหาฯ ของเขาก็พุ่งไปไกลเกินเอื้อมหรือมีปัจจัยบางอย่างที่ไม่ควรใส่ใข่ทุกใบไว้ในตระกร้านั้น

และในประเทศที่ Yield เหลือแค่ 1-2% การมาเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่นี่ช่วยให้ได้ทั้งประโยชน์จากการลงทุนที่ดีกว่าในราคาเริ่มต้นที่ถูกลง และได้ใช้ชีวิตที่ง่ายขึ้นในประเทศไทย

สำหรับบางคน เมืองไทยคือ Plan B ที่ชัดเจน เพราะการทิ้งเงินสดไว้ในประเทศตัวเองมันเสี่ยงต่อการโดนลดมูลค่าข้ามคืน (Devalue overnight)

พวกเขาเอาเงิน 3-4 ล้านบาทมาใส่ไว้ในคอนโด 1 Bed Plus เล็กๆ ให้ลูกได้เรียนโรงเรียนอินเตอร์คุณภาพสูงใกล้บ้าน ให้พ่อแม่ที่สูงอายุแล้วมาอยู่ดูแลหลาน และตัวเขาเองบินมาหาชั่วครั้งชั่วคราว ถึงจะต้องมานอนบนโซฟาเบดกับครอบครัว... มันก็ยังดีกว่าทิ้งเงินไว้ที่เดิม

และถึงในอนาคตขายขาดทุนสักยี่สิบสามสิบเปอร์เซนต์ เทียบกับสิ่งที่ได้กลับมาทั้งหมด ก็ถือว่ากำไรแล้วเกินคุ้ม เมื่อเทียบกับการปล่อยให้สงครามและความไม่แน่นอน ขโมยเงินของพวกเขาไป

และถ้ามันจะถล่มแบบวิกฤตปี 2008 ในอเมริกาที่บ้านราคาเหลือไม่กี่บาทล่ะ..

ลูกค้าฉันหลายคนก็แจ้งเกิดเป็นนักลงทุนอสังหาฯ ตั้งตัวได้เป็นกอบเป็นกำจากวิกฤตนั้นนะ ผ่านมาจะยี่สิบปีแล้ว อเมริกาก็ยังไม่ล่มสลาย ตลาดอสังหาฯ เขาก็ปรับตัวกลับมาเป็นตลาดที่ร้อนแรงแห่งหนึ่งของโลก

แล้วตลาดไทยจะมีภาพอสังหาฯ ราคาถูกเกลื่อนถนนแบบนั้นไหม?

บอกเลยว่า "ไม่เห็นค่ะ"

โครงการใหญ่ๆ ถ้าเงินสดขาด เราอาจเห็นตึกสร้างไม่เสร็จหรือโอนไม่ได้บ้าง

แต่เพราะบ้านเรา ข้อมูลมันไม่ได้โปร่งใส (Transparent) ขนาดนั้น และเพราะความไม่โปร่งใสนี่แหละ... คนที่มี Insight รู้ช่อง รู้มุมมองที่ต่างออกไป เขาก็ยังหาที่วางเงินให้เงินงอกเงยได้ในทุกวิกฤตเสมอ

ความเป็นจริงในโลกอสังหาฯ (รวมถึงเรื่องชีวิต) มันไม่ได้ถล่มกันง่ายๆ ตามความเชื่อสุดโต่งของคน อย่างนั้นหรอก มันก็ปรับไปตามสถานการณ์ของมัน

ถึงแม้เราขายตึก ขายที่ดิน ที่เป็นสินทรัพย์จับต้องได้ แต่คำบรรยายตลาด เราก็ยังใช้คำว่า แปรปรวน ผันผวน และแม้แต่เงินสด เรายังใช้คำเรียกว่า "กระแส" ที่หมายถึง การเปลี่ยนแปลง เคลื่อนไป ไม่มีอะไรตายตัว ติดตรึง และไม่สามารถทำนายล่วงหน้าได้ร้อยเปอร์เซนต์ ตามตำราของใคร

และคนเราก็มองคนละมุม ตีความคนละด้าน ซึ่งบางคนก็แค่ส่งเสียงดังๆ เพื่อปกป้องความเชื่อของตัวเองเท่านั้นเอง ❤️✨