ความรู้

ความรู้

ก่อนซื้อบ้านเราต้องรู้อะไรบ้างนะ ?

วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 8 มิถุนายน 2565 10:37
วันนี้ผมจะมาแนะนำขั้นตอนการซื้อคอนโดหรือบ้านกันแบบง่ายๆว่ามีอะไรบ้างนะครับ เริ่มแรกเลยก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้อที่พักอาศัยสักแห่ง เราอาจจะไม่ทราบว่า จะเริ่มจากตรงไหนดี วันนี้ผมจะมาช่วยไกด์ไลน์ให้นะครับ

เริ่มที่ข้อแรกเลยครับ

1. ตั้งงบประมาณและทำเล
เมื่อเราจะซื้อคอนโดสักหลัง อันดับแรกเราต้องดูทำเลก่อนครับว่า สะดวกสบายกับเรามั้ย, ใกล้ไกลที่ทำงาน หรือโรงเรียนลูกเราหรือเปล่า, มีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรในอนาคตมั้ย

ยิ่งถ้ามีสิ่งอำนวยความสะดวกในอนาคตมากแค่ไหน เราพออนุมานเอาได้ครับว่า ทำเลนี้ต่อไปในภายหน้า ย่อมเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการลงทุนครับ ( อันนี้พูดเผื่อถึงกรณีท่านที่ต้องการลงทุนในอนาคตนะครับ)

สำคัญคือ งบประมาณที่ตั้งไว้ครับ ต้องสัมพันธ์กับวงเงินที่เราจะขอสินเชื่อและค่าผ่อนที่เราจ่ายแบงค์ในแต่ละเดือนด้วยนะครับ

2. ศึกษาข้อมูลการจองและการทำสัญญา
กรณีที่เป็นโครงการที่กำลังก่อสร้าง เราต้องทราบว่า ระยะผ่อนดาวน์กับโครงการกี่งวด มีงวดบอลลูนมั้ย จองและทำสัญญาภายในกี่วัน

กรณีที่เป็นโครงการสร้างเสร็จแล้ว เราสามารถจองและยื่นกู้แบงค์ได้เลยนะครับ ซึ่งตรงนี้หลายๆโครงการจะมีเจ้าหน้าที่ฝ่ายขาย หรือฝ่ายโอนคอยประสานงานกับแบงค์ให้อีกที

แต่ถ้าเป็นบ้าน/คอนโดมือสอง ลค สามารถยื่นกู้ผ่านนายหน้าที่ขายบ้านให้เราให้เค้าไปติดต่อกับ จนท สินเชื่อธนาคารที่เค้าดีลไว้ครับ ซึ่งตรงนี้นายหน้าทุกท่านเค้าจะมี contact กันไว้แล้วครับ หรือยื่นกู้กับบริษัทที่รับทำเคสโอนที่กรมที่ดินก็ได้ครับ จะลดความยุ่งยากไปได้เยอะมาก

3. เตรียมตัวให้ดีในการกู้สินเชื่อ
หลังจากที่เราซื้อบ้าน/คอนโดแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการยื่นขอสินเชื่อ จะกู้ร่วม กู้คนเดียว หรือกู้ในรูปแบบพนักงานบริษัท หรือเจ้าของกิจการ รายละเอียดเอกสารก็ต่างกันไป ไว้ผมจะมาเล่าในตอนหน้าครับ

ซึ่งถ้าเราจะยื่นกู้ธนาคาร ผมแนะนำให้ยื่น 3 แบงค์ขั้นต่ำนะครับ เพื่อที่จะได้ดูวงเงินและเรทอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารครับ

4. เตรียมโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน
ก่อนที่เราจะโอนบ้าน/คอนโด นายหน้าก็จะมีการสรุปค่าใช้จ่ายให้เราฟังเป็น list ว่า เราต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง ค่าโอนเท่าไร ค่าจดจำนองเท่าไร มีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีกมั้ย

ค่าใช้จ่ายตรงนี้คนละครึ่งมั้ย? หรือว่าจ่ายกันยังไง ซึ่งข้อมูลตรงนี้เราต้องเคลียร์กันให้จบก่อนไปโอนนะครับ

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ความรู้

วันนี้เอา app ที่มีประโยชน์ในการพูดคุยกับชาวต่างชาติมาฝากครับ เพราะบางทีภาษาอังกฤษเราก็ไม่ได้สละสลวยมาก รับรองว่า app นี้ช่วยให้เราดูมืออาชีพขึ้นเลย

มันมีแอปชื่อ QuillBot ซึ่งจะช่วยขัดเกลาสำนวนและแกรมม่าให้ดู professional สามารถโหลดมาใช้ได้ฟรีทั้งมือถือและคอมพิวเตอร์

android มีแอพฯ
แต่ apple ไม่มีแอพฯ ใช้ web browser เอานะครับ

เลือกได้หลายโหมด เช่น standard กับ fluency หรือถ้าอยากได้มากกว่านั้นก็จ่ายตังค์เป็นแบบ premium ส่วนตัวผมลองใช้แล้วพบว่าช่วยได้เยอะมาก

และแค่ที่โหลดฟรีก็เพียงพอสำหรับการทำงานตอบแชทแขกใน Airbnb แล้ว

ลองดูตัวอย่างสมมติว่าแขก chat มาถามว่าที่พักอยู่ไกลสนามบินแค่ไหน เราแค่พิมพ์ส่งๆทื่อๆ ไม่ต้องคิดอะไรมาก เอาแค่พอให้ได้เนื้อหา เดี๋ยว a.i.มันจะช่วยขัดเกลาให้เองครับ
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 25 กันยายน 2565 11:21
ความรู้

Qualified leads….ว่าที่ลูกค้าที่มีคุณภาพ มีวิธีดูอย่างไร?

ธรรมชาติของ online leads สำหรับ Project sale, อัตราการปิด 2-5% คือ ปกติ

ถ้า Resale open listing ทั้งเช่าทั้งขาย คละกัน ปิดโดย experience agent (ข้อมูลเก็บเองส่วนตัว) คือ 27%

ส่วน Exclusive listing ที่ RE/MAX global เก็บข้อมูลมา คือ 15 visits ในทรัพย์นั้นๆ ต้องปิดแน่นอน และจะให้มี 15 visits จนปิดได้ คือต้องมี 6-7 leads ต่อเดือนในทรัพย์นั้นๆ

เป็นธรรมดาที่เราจะต้องเจอคนไม่ใช่ เป็นร้อยๆ กว่าที่จะทำงานสำเร็จ เพราะมันเป็นงานของเราค่ะ ถึงจะเบื่อยังไงก็ต้องผ่านไปให้ได้ เหมือนหมอผ่าตัด ที่ถึงจะเหม็นคาวเลือด เหม็นหนองยังไง ก็ต้องเจอทุกวัน

การทำงานและเก็บสถิติ ข้อมูลในอดีต ช่วยทำนายอนาคตและวางแผนงานได้

หน้าที่เจ้าของธุรกิจ คือคุม cost per lead ไม่ใช่ทำไปเรื่อยเปื่อย ปีนี้จ่ายค่าโฆษณาเว็ปต่างๆ ไป 2 แสน ปิดได้ล้านกว่า สบายใจละ…. จริงดิ?

คิดสะระตะ ค่าน้ำมัน ค่าข้าว ค่าเงินเดือนแอดมิน ภาษี ค่าออฟฟิศ ค่าออกงาน ค่าเงินเดือนตัวเอง บลาๆๆๆ เอ๊ย! คุ้มจริงอ่ะ?

อ้าว พูดเรื่อง leads ไถลไปเรื่อง cost 🤣

กว่าจะปิดขายได้ มีหลายขั้นตอนรวมทั้งการคัดกรอง leads ด้วยนา

Leads คุณภาพคือคนที่พร้อมซื้อ และสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆได้

คนที่ถามอะไรก็ไม่บอก ถึงแม้จะทำดีแล้วในการ build rapport ก็ยังอมพะนำ ไม่ยอมบอก ได้แต่พูดว่า “งบเปิด” ขอให้ส่งมาเหอะ เรื่อยๆ นี่เรียกว่า “ Qualified “ ไหม?

ถ้าไม่ใช่ แล้วแบบไหนที่ใช? เขียนไว้ไหม? เจ้าของบริษัทหรือหัวหน้าทีมรู้คนเดียว แต่เอเจนในทีมไม่รู้ ก็เสียหายเหมือนเดิม….

เวลาลูกค้าทักมา ถ้าเป็น Exclusive listing จะบอกเลยว่า “ยังว่างค่ะ นัดชมเมื่อไหร่ดีคะ” ถ้าบอกกำหนดวันแล้ว ใช้เทคนิคคัดกรองอีกที ว่า location ตรงตามต้องการแน่ๆ ไม่ให้เสียเวลาด้วยการส่ง location ให้ดู “ ไกลไปไหมคะ? ห่างบีทีเอสมากไปไหม? ห่างออฟฟิตเกินไปไหม?

“ ถ้าเขาบอกว่า “อ้าว ไกลนี่นา ไม่ไปละ “ จะได้ไม่ต้องโชว์หลังนี้ จะได้เปลี่ยนเป็นสัมภาษณ์ เพื่อหาสิ่งที่เขาต้องการต่อไป

“ดีนะคะ ที่รู้ location ก่อน ไม่งั้นเสียเวลาคุณลูกค้าแย่เลย ถ้าสะดวกจะให้โอ๋ดูแลต่อ ช่วยแชร์ให้ฟังหน่อยได้ไหมคะ ว่าอยากได้ทำเลไหน อย่างไร?”

บางคนชอบเราและ Build rapport สำเร็จ เขาก็จะบอกค่ะ แต่บางคนเขาก็อาจจะบอกว่า “ ไม่ล่ะค่ะ ถ้าไม่ใช่หลังนี้ก็ไม่สะดวกละค่ะ อยากหาเอง” หรือมีเพื่อนหาให้แล้ว ก็จบค่ะ จะได้ไม่ต้องตาม 🙂

คนเขาไม่อยากคุยด้วย จะตื๊อทำไม?

“พี่ๆ ถ้าลูกค้าไม่ยอมบอกชื่อ ทำไงอ่ะ”

คนที่เขาอยากทำงานกับเรา เขาจะบอกค่ะ แต่คนถามก็ต้องมีเทคนิคถามหน่อย ไม่ใช่อยู่ๆ ก็จะมาถามกันว่า ทำงานบริษัทอะไร มี work permit ไหมทางโทรศัพท์ เหมือนสัมภาษณ์ที่ด่านตรวจคนเข้าเมือง ก็ถามเขาด้วยน้ำเสียงเป็นมิตรหน่อย หรือพิมพ์แชทอยู่ ก็ถามว่า

“ How should I call you as a name?” “ Would you mind to share about where is your office located?” “ Apologize me if this would requires some couples of questions before we arrange viewing for you.

Our landlords would like to know about their visitors before opening their own house for inspection. Thank you very much for your understanding.”

ได้ชื่อ สกุลมาแล้ว ต้องเช็คค่ะ มีตัวตนไหม ปรากฎในโซเชี่ยลมีเดียใดๆหรือเปล่า ต้องทำการบ้านด้วยนะคะขุ่นเอเจน

สุภาพชน ฟังแล้วจะเข้าใจค่ะ คิดดูว่าคุณกำลังจะต้องเปิดบ้านส่วนตัว ให้คนแปลกหน้าเข้ามาเดินป้วนเปี้ยน มันเป็นสิทธิ์อยู่แล้วที่จะถามได้ และจะไม่เปิดบ้านให้ก็ได้

ถ้าดูทรงแล้วไม่น่าปลอดภัยกับทรัพย์สินของเขา เอเจนบางคนกลัวลูกค้าโกรธ เออ… ถ้าแค่ถามชื่อ ยังโกรธเป็นฟืนเป็นไฟง่ายดาย ทั้งๆที่ก็ถามดีๆ อย่างสุภาพ ก็คิดดูแล้วกันว่า ถ้าปิดเช่าหรือขายได้ ต้องดูแลกันไปยาวๆ จะกระอักกระอ่วนกันขนาดไหน

เอเจนเป็นตัวแทนเจ้าของบ้าน ตระหนักรู้หน้าที่ตัวเองให้ดี ทำหน้าที่ให้ดีที่สุด เริ่มมาจากตรงนี้ ยังไงก็จะดีค่ะ
main-image
profile-avatar
Naowarat 24 กันยายน 2565 16:29