ความรู้

ความรู้

6 เรื่องพลาดเผลอทำ ของมือใหม่ปล่อยเช่า

วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 22 พฤศจิกายน 2564 14:52
การลงทุนกับบางอย่างเป็นสิ่งที่แนะนำให้ทุกคนควรทำ แต่ถ้าเราพึ่งเข้าวงการนั้นๆ อย่างอสังหาริมทรัพย์ เช่น การปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งน้องใหม่อาจจะยังไม่เจนจัดเวทีมากพอ จึงต้องระมัดระวังในการจัดการ เพราะไม่อย่างนั้นอาจเผลอทำเรื่องที่ไม่ควรลงไป
1. สัญญาปากเปล่าไม่มีอยู่จริง
เมื่อไหร่ที่มีบุคคลอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง ในการทำธุรกรรมไม่ว่าอะไรก็ตาม หนึ่งอย่างที่ต้องทำ ย้ำ! ว่าต้องทำ คือการทำสัญญาแบบเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะสัญญาแค่ลมปากไม่มีอยู่จริง และใช้เป็นหลักฐานในการยืนยันไม่ได้ด้วย ซึ่งสำหรับการให้เช่าสัญญาควรครอบคลุมทุกด้าน อะไรที่ผู้เช่าสามารถทำได้และไม่ได้ เรื่องการชำระค่าเช่าต้องวันที่เท่าไหร่เลยได้กี่วัน หากผิดนัดชำระในเดือนนั้นๆ จะเกิดอะไรขึ้น ค่าใช้จ่ายที่เสียหายภายในห้องใครดูแลมีวิธีจ่ายอย่างไร เขียนออกมาให้หมด เพื่อให้เข้าใจตรงกันทั้งสองฝ่าย
2. กฎหมายก็ต้องรับรู้
รู้ไว้ก่อนไม่เสียหายสำหรับกฎหมายต่างๆ ในเรื่องของการปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็น ถ้าผู้เช่าผิดนัดชำระ ไม่สามารถเข้าไปขนของผู้เช่าออกมาได้ หรือเปลี่ยนประตูกลอนก็ทำไม่ได้เช่นเดียวกัน รวมไปถึงหากเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องทำสัญญาเช่าจดทะเบียน ต่อพนักงานที่ดินอีกด้วย รวมไปถึงศึกษาข้อกฎหมายอื่นๆ ที่จำเป็นต่อการปล่อยเช่าห้องพักอาศัย
3. คัดเลือกผู้เช่าเหมือนหาคู่ชีวิต
แค่มีเงินเช่าอย่างเดียวไม่พอ เพราะการที่คนอื่นมาอยู่ห้องที่เราซื้อไว้อย่างน้อยก็ 1 ปี จึงต้องรู้รายละเอียดมากกว่านั้น ทั้งเรื่องของหน้าที่การงาน เพื่อจะได้รู้ว่าสามารถจ่ายค่าเช่าได้ตลอดรอดฝั่งไหม ต้องไม่มีประวัติอาชญากรรม รู้พื้นฐานนิสัยใจคอให้พอมั่นใจได้ว่าจะไม่ทำห้องเราพังเสียก่อน ไม่ถึงกับเจาะลึกเป็นการละเมิดสิทธิส่วนตัวแต่ไม่ว่ายังไงก็ควรสอบถามไว้
4. ปล่อยให้คนใกล้ตัวเช่า ก็มีข้อเสีย
มักมีความเกรงใจบางๆ ซ่อนอยู่ถ้าเป็นคนที่เราใกล้ชิดสนิทสนมด้วย อย่างญาติหรือเพื่อนมาเช่าห้องของเราอยู่ เพราะเราไม่ได้อยู่กับเค้าตลอดเวลา เลยไม่แน่ใจว่าการดูแลรักษาห้องของเค้าเป็นอย่างไร ถ้าเป็นคนรักษาความสะอาดรักษาของก็เป็นโชคดีของเรา แต่ถ้าเกิดตรงกันข้ามทำเฟอร์นิเจอร์ชำรุด และจ่ายค่าเช่าช้า ซึ่งบางคนที่ปล่อยให้เช่าเป็นสายเกรงใจก็จะไม่กล้าพูดกล้าเตือน หรือบางคนที่กล้าบอกแต่ฝั่งตรงข้ามไม่เข้าใจก็จะทำให้ผิดใจกันได้ ดังนั้นถ้าเลี่ยงได้ก็เลี่ยงเสียดีกว่า
5. เช็คให้ละเอียดหลังหมดสัญญา
ตอนผู้เช่าคืนห้องก่อนเราจะคืนมัดจำ สิ่งสำคัญอย่างมากคือการเช็กห้องของเราให้ละเอียด เพราะบางทีผู้เช่าก็ไม่ได้บอกความจริงทั้งหมด ให้ลองสังเกตด้วยตาสัมผัสด้วยมือ เพื่อดูว่ามีอะไรเสียหายอีกไหม หรือมีอะไรผิดแปลกไปจากเดิม จะได้เคลียร์กันแบบต่อหน้าให้จบๆ ไปเลย เนื่องจากถ้ามาเช็กภายหลังและเจอความเสียหาย ก็ไม่สามารถแก้ไขอะไรได้แล้ว จึงต้องทำตั้งแต่วันที่ย้ายออกเลย
6. ความเป็นมืออาชีพต้องเกิด
แม้เป็นมือใหม่แต่ก็ต้อง ทำตัวให้เป็น Professional มีความเป็นมืออาชีพในสิ่งที่เราลงทุนไป หมายความว่า ทำทุกอย่างให้จริงจังมีระบบขั้นตอน เก็บสัญญาให้เป็นที่เป็นทาง คิดและบันทึกรายรับรายจ่ายของการปล่อยเช่าคอนโด เลยไปถึงการยื่นเสียภาษี ได้ไม่มีอะไรผิดพลาด
นี่คือการลงทุนครั้งใหญ่เงินหลักล้านบาท ไม่ใช่เรื่องที่จะเล่นๆ ได้ ฉะนั้นแล้วต้องทำออกมาให้ดีทำออกมาให้คุ้มค่าได้กำไรกับเงินที่สูญเสียไป การไม่รู้ไม่ใช่เรื่องผิด แต่ถ้าคิดจะเข้าวงการนี้ ควรหาความรู้เข้าตัวให้มากที่สุด จะเป็นเรื่องที่ดีมากกว่า

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ความรู้

#มีทิปเล็กๆน้อยๆ ของการกู้ซื้อบ้าน ของพวกเรา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

โอ๋จดทะเบียนบริษัทมา 1 ปี 10เดือน แต่เราต้องแสดงหลักฐานให้แบงค์เห็นว่าเราทำธุรกิจมานานแล้ว ยิ่งนานยิ่งดี

โอ๋ใช้สำเนาสัญญาเช่าออฟฟิศ ซึ่งเช่ามา 6 ปีแล้วและสำเนาใบเสร็จการซื้อโฆษณากับเวปไซต์ต่างๆ ซึ่ง ของโอ๋ซื้อมาเกิน 10ปี ขอบคุณเวปไซต์ต่างๆที่อุตส่าห์ค้นสำเนามาให้ และสัญญาซื้อขายที่เราเคยขาย

ยิ่งย้อนหลังหลายปียิ่งดี

โอ๋รับเงินเดือนในฐานะพนักงานคนนึง แต่แบงค์ไม่ให้กู้ในนามพนักงาน เพราะถือหุ้นเกิน 20% ต้องกู้ในนามเจ้าของกิจการเท่านั้น

#เอกสารการเสียภาษีต้องครบ

แบงค์ให้ทำรายรับ-รายจ่าย ย้อนหลัง1ปี มั่วไม่ได้นะเพราะตัวเลขต้องแมทซ์กับสเตทเม้น

แบงค์ขอสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินออกให้ทุกทรัพย์ที่เราขายพร้อมสัญญานายหน้าย้อนหลัง 6 เดือน

เอกสารนายหน้าต้องทำกับทุกเคส ถึงไม่ได้ทำสัญญาปิด แต่ทุกครั้งที่เราขายได้ โอ๋จะทำหนังสือนายหน้าให้เจ้าของเซ็นทุกครั้ง ในหนังสือ ระบุบ้านเลขที่ หมู่บ้าน ที่ขาย และค่าคอมที่ได้

#ค่าคอม กรณี #รับเงินสด แบงค์ไม่คำนวนรายได้ให้ #กรณีรับเงินสด ต้องเอาเงินเข้าบัญชีทันที

ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แบงค์มองว่าเป็นธุรกิจเสี่ยง (ไม่เข้าใจ เสี่ยงตรงไหนหนอ)

#เงินออม สำคัญมาก สำหรับเจ้าของธุรกิจ ต่อให้คุณจะขายดี รายได้เยอะแยะ แต่ถ้าไม่มีเงินออม แบงค์ไม่ให้กู้ เคสเจ้าของกิจการแบงค์ ซีเรียสเรื่องเงินออม

**** เคสโอ๋ แบงค์ขอดูเงินออม X,000,000 เพราะกู้ค่อนข้างเยอะ

****แบงค์ขอดู เล่มทะเบียนรถยนต์ที่เป็นชื่อเราแล้ว และทรัพย์สินที่ปลอดภาระหนี้ (มีหรือไม่มีก็ได้ แต่เงินออมต้องมี)

#แบงค์ส่งจนท.มาตรวจกิจการ ว่าเราทำธุรกิจจริงไหม เราต้องถ่ายรูปกับจนท.(ไม่เข้าใจว่าทำไมเจ้าของต้องถ่าย)

รายได้ของนายหน้า แบงค์คำนวนมาร์จิ้นให้ 25% ของรายรับ เช่น เราขายบ้านได้ค่าคอม 300,000 บาท แบงค์คำนวน รายได้ให้เพียง 75,000 บาท และเอา 75,000 มาคำนวนสัดส่วนผู้ถือหุ้นอีก เพื่อเป็นรายได้จริงๆของเรา

เคสนี้โอ๋ถือหุ้น 98% เลยไม่กระทบมาก #25%น้อยมาก แต่เข้าใจได้ว่าแบงค์ก็ต้องลดความเสี่ยงของตัวเอง

#เคสเจ้าของกิจการ แบงค์ให้เราเป็นหนี้ได้ไม่เกิน 50% ของรายได้

***เช่นรายได้เรา 100,000 เราเป็นหนี้เก่า+หนี้ที่กำลังจะกู้ ได้ไม่เกิน 50,000 บาท

***พนักงานออฟฟิศ เป็นหนี้ได้ 70-80% ของรายได้ #คนไม่เท่ากัน #ความเท่าเทียมอยู่ไหน 555

#บูโรคือสิ่งสำคัญมาก ต่อให้เรามีพร้อมทุกอย่าง แต่วินัยในการชำระหนี้ไม่ดี แบงค์ก็ไม่ให้กู้ และไม่ฟังเหตุผลใดๆทั้งสิ้น #น่ากลัวเนอะ

***โอ๋มีบัตรเครดิตแต่ในชีวิตนี้ไม่เคยเสียดอกเบี้ยให้แบงค์เลย จ่ายเต็มตลอด ดอกเบี้ยบ้ตรเครดิต 18% จะลงทุนอะไรได้ดอกเบี้ยแบบนี้ล่ะ

ปล.โอ๋เป็นคู่สัญญาขายทรัพย์NPAกับหลายธนาคาร และยอดขายแต่ละแบงค์ก็ค่อนข้างสูง น่าจะเป็นจุดที่ทำให้การพิจารณาง่ายขึ้นรึเปล่า แต่ก็ไม่ง่ายนะ555 ส่วนตัวคิดว่ามีส่วน

#เป็นกำลังใจให้เพื่อนๆเอเจ้นทุกคนนะคะ
main-image
profile-avatar
คุณโอ๋ 9 ธันวาคม 2565 19:27
ความรู้
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 7 ธันวาคม 2565 16:13