ความรู้

ความรู้

มีลูกค้าคนนึงบอกว่าขอเช่าพื้นที่ทั้งหมด รวมสิ่งปลูกสร้าง 20 ปี ต้องคำนวณค่าหน้าดินกับค่าเช่ายังไงให้ทั้งคู่ได้ประโยชน์ ... 😵

matching
วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 30 มิถุนายน 2565 18:03
พอดีมีคนมาเช่าที่ดินยาวๆสัก 20ปีแปลงนึง
แล้วเจ้าของก็ไม่รู้ราคาที่ดิน
Q1 : วิธีหาค่าเช่าที่ดินระยะยาว
ควรคิดค่าเช่าอย่างไร
Q2 : เห็นเค้าบอกว่าต้องมีค่าแปะเจี๊ยะกินเปล่าด้วย
มันต้องคิดยังไง
.
สมมติที่ดินขนาด 2 ไร่ (800 ตร.วา)
.
A1 : หาราคาที่ดินตลาด"สำหรับขาย"ในโซนนั้นๆ
แล้วคำนวนเฉลี่ยออกมาเป็น xx บาท/ตรวา
โดยการเช็คราคาที่ประกาศขายอยู่
ในทำเลใกล้เคียงกัน
จากพวกเว็บขายที่ดิน
.
สมมติเราหาราคามาแล้ว
ราคาขายที่ดินตก ตรวาละ 300k
เราก็เอา 300k x 800(2ไร่) = 240 ล้าน
240 ล้านคือราคาขายของแปลงนี้(แต่เราไม่ได้ขายไง)
.
ค่าหน้าที่ดินสำหรับเช่าระยะยาว
คิดที่ 40-60 % (ยิ่งเช่ายาวยิ่ง % มากขึ้น)
อย่าง 20 ปี ก็ตีกลางๆ 50% = 120ล้าน
120 ล้าน คือเงินที่ได้ภายใน 20 ปี
ตกปีละ 120mb/20 = 6 ล้านบาท
.
ถ้าต่อเดือนก็เอามาหาร 12 (1ปีมี 12 เดือน)
6 ล้าน / 12 = คิดเดือนละ 5 แสนบาท
สรุปแปลงนี้ คิดค่าเช่าที่ 5 แสนบาท/เดือน
.
**สูตรค่าเช่ารายเดือน = (ราคาขาย/ค่าหน้าดิน40-60%) / ระยะเวลาการเช่า / 12 ***
.
A2 : คำนวนหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ
ค่าแป๊ะเจี๊ยะหรือค่าหน้าดินคือ
ค่าเสียโอกาสที่เจ้าของไม่สามารถเอามาทำประโยชน์ได้
ระหว่างที่มีผู้เช่าเข้ามาใช้ประโยชน์กับที่ดินที่ปล่อยเช่า
.
แป๊ะเจี๊ยะส่วนใหญ่ไม่มีกฏตายตัว
แต่ส่วนใหญ่จะเป็นค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10 % ของราคาขาย
อย่างข้อ A1 เราคำนวนราคาขายแล้วว่าเป็น 240 ล้าน
10% = 24 ล้าน
.
*** สูตรการหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ = 10% ของราคาขาย ***
.
สรุป A1 และ A2 คือ
จ่ายค่าหน้าดินในวันทำสัญญาอยู่ที่ 24 ล้าน
แล้วคิดค่าเช่าเดือนละ 5 แสนบาท/เดือน
.

#ลืมเรื่องค่าคอมมิสชั่น

สำหรับค่าคอมมิสชั่น
เคสเช่าที่ดินระยะยาว
ที่มีค่าหน้าดิน
ให้คิดค่าคอมที่ 5% จากค่าหน้าดิน
.
ส่วนค่าเช่าที่จะเรียกเพิ่มเติมจากนี้
คุณอยู่กับความเหมาะสมของตัวเอเจ้นท์เอง
อาจจะเรียกเก็บค่าหน้าดินแค่นั้นจบ
.
หรือถ้าไม่มีค่าหน้าดิน มีแต่ค่าเช่า
จะเรียกแบบ 2 เดือนทุกๆ3 ปี
จะเรียก 3 เดือนแล้วจบเลย
หรือจะเรียกเก็บในอัตรา 2 เดือนต่อค่าเช่า 3 ปีแบบรวดเดียวเลย
ก็ต้องดูตัวเลขด้วยนะ ว่ามันสูงเกินปุยมุ้ย
อย่าไปเรียกกับเจ้าของที่ดินสูงเกินไปเด้อ

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ความรู้

อยากเป็นเอเจนอสังหาฯ จะเริ่มอย่างไรดี? คำถามยอดฮิต จากคนใหม่ๆ ที่ต้องการเริ่มต้นในอาชีพนี้

รายได้ที่เพิ่มขึ้น ความอิสระในการบริหารจัดการเวลาด้วยตนเอง และทุนเริ่มต้นที่ไม่สูง คือปัจจัยหลักที่ดึงดูดให้คนใหม่ๆ เข้ามาในแวดวงนี้

โอ๋เริ่มเพราะตกงาน ซึ่งเป็นสาเหตุเรื่องของต้องการรายได้เพิ่มขึ้น เรียกง่ายๆว่า ต้องการเอาตัวรอด นั่นเอง

ถึงแม้จะเริ่มด้วยการเอาตัวรอด แล้วรอดมาได้จริงๆ ก็ไม่อยากให้ใครต้องไปเดินตามเส้นทางนั้นเลยค่ะ สมองที่ต้องคิดตลอดเวลาว่า จะออกไปกับลูกค้าอย่างไร?

ในเมื่อไม่มีเงินติดกระเป๋าสักบาท ที่หอไม่มีอินเตอร์เน็ต คอมพิวเตอร์ก็ไม่มีใช้เพราะขายกินหมดแล้ว แต่คืนนี้ต้องเตรียม viewing list โชว์ลูกค้า

ยืมตังค์ชาวบ้าน เพื่อแก้ปัญหา? ยืมหมดจนไม่มีใครอยากรับโทรศัพท์ 😊 ชีวิตที่โคตรดาร์ค ผ่านมาหมดแล้ว และไม่อยากให้ใครต้องเดินทางเส้นหุบเหว และดงหนามคมนั้นมาอีก

การเริ่มต้นที่ง่ายและปลอดภัย สำหรับคนใหม่ๆ ที่ไม่มีเงินเก็บ ไม่พร้อมสำหรับความเสี่ยงแบบคนที่เป็นนักลงทุน โอ๋มักบอกคนใหม่เสมอว่า "

ไปเป็นเอเจนกับบริษัทสักที่ เก็บเงิน เก็บประสบการณ์ ให้อุ่นใจเวลาเกิดปัญหา และดูแลตัวเองได้สักหน่อย ค่อยบินเดี่ยว"

ไม่ใช่ว่าประสบการณ์เลวร้ายจะไม่ให้ประโยชน์นะคะ แต่เราไม่จำเป็นต้องเสียแรงไปกับเรื่องที่จัดการได้ล่วงหน้า เอาแรง เอาสมองไปคิดเรื่องเดินไปข้างหน้า ดีกว่าแก้ปัญหารายวันกันเถอะ
main-image
profile-avatar
Naowarat 1 ตุลาคม 2565 14:58