มาฟังคุณเอ๊กซ์ ปริณวัชญณ์ คณะภัควรรษณ์ ผู้บริหาร Matching Property แชร์มุมมองอสังหาฯผ่านประสบการณ์ #เอเจ้นท์ฟิวแฟน กันครับ

Anawin

เวลาสร้าง 11 มกราคม 2565 16:27

ติดตาม

ปีนี้ไม่ค่อยเห็นมีใครสรุปภาพรวมอสังหาเท่าไหรเลยแหะ
มาๆ…เอเจ้นท์สไตล์ #ฟิวแฟน
ขอแชร์ภาพรวม
จากประสบการณ์ที่มีมาตลอดทั้งปีละกันครับ
ขอนำข้อมูลจากประสบการณ์ตรง
และข้อมูลหลายๆส่วน
มาประกอบในการเหลานะครับ
.
เริ่มจากส่วนของ
#คอนโด #แนวสูง
.
คอนโดในส่วนของตัวเมือง
ตลอด 6 เดือนที่ผ่านมา
Dev ไม่มีการปล่อยโปรเจ็คใหม่ออกมาเลย
เป็นอะไรที่เซอร์ไพรส์มาก
แต่โซนบริเวณรอบนอกยังมีปล่อยออกมาอยู่
.
Speculator buyer หรือนักลงทุน
ลดน้อยลงไปมาก
ต่อไปเราคงจะเห็นภาพ
การเปิดโครงการแล้ว sold out
ภายในวันเดียว…ยากขึ้น
เพราะผู้ซื้อใช้เวลาในการตัดสินใจ
สำหรับการ selective มากขึ้น
.
Buyer เริ่มรอที่จะเห็นของก่อน
แทนที่จะเข้าคิวเพื่อซื้อใบจองกระดาษ
เพราะได้ยินจากหลายๆท่าน
ว่าเหมือนมีบทเรียนอะไรหลายอย่าง
รวมถึงต้องการตัดสินใจให้รอบคอบมากขึ้น
.
โครงการที่ยังขายไม่หมด(backlog)
ก็พยายามงัดโปรโมชั่นออกมามากมาย
แต่ก็ทำตัวเลขได้ไม่ดีเท่าไหร่นัก
เนื่องด้วย location + product + pricing
ตัวของผู้ซื้อยังไม่ตอบรับในหลายทำเล
ทำให้ทาง dev อาจจะต้องทำการบ้านให้หนัก
ยอมลดสเปค / ตัดออฟชั่นบางอย่างทิ้ง
หรืออาจจะต้องยอมขาดทุน
เพื่อดึงเงินสดรักษาสภาพคล่องไว้ดีกว่า
.
ในส่วนของมือ 2
เงียบยาวมาตั้งแต่สมัยมีมาตราการณ์ LTV
แถมตบซ้ำด้วยโควิดระบาด
ทำให้ทางแบงค์เริ่มมีนโยบาย
ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น
ทำให้ตลาดภาพรวมเงียบมาก
.
ลูกค้ายื่นเคสขอสินเชื่อ
เกินครึ่งคือไม่ผ่านการอนุมัติ
ตัวคนซื้อเองก็ไม่กล้าใช้เงินสดจำนวนมาก
เพื่อใช้การวางจอง
หรือโปะเงินในส่วนที่เหลือ
เพื่อให้ได้บ้านมาในจังหวะนี้
#จะเริ่มเห็นการทำสัญญาแบบไม่ยึดเงินมัดจำมากขึ้น
.
และด้วยความไม่แน่นอนในหลายๆอย่าง
โดยเฉพาะเรื่องของการงานและการเงิน
คนไม่กล้าที่จะสร้างภาระหนี้สินในระยะยาว
ยอมชะลอการตัดสินใจซื้อ
และเช่าอยู่ไปพลางๆ
.
ในส่วนของการเช่า
ห้องที่มีขนาดใหญ่
ห้องขนาด 1 นอน
ที่มีพื้นที่มากกว่า 30 ตรม
ทั้งแบบกระจกกั้นและผนังกั้น
เป็นที่ต้องการสำหรับของคนไทย
.
ส่วนห้องที่มีระเบียงกว้าง
มีพื้นที่ห้องกลางขนาดใหญ่
จะเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ
.
ดีเทลที่สังเกตุเห็นเล็กๆคือ
คนไทยจะ prefer ตึกใหม่
เพื่อเพิ่มภาพลักษณ์
ส่วนต่างชาติจะไม่ค่อย mind ตึกเก่า
เน้นตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของตัวเอง
.
เรามาว่ากันต่อในเรื่องของ segment
ทำเลไม่ใช่การแบ่ง segment
แต่ตัวราคาต่างหาก
ที่เป็นตัวแบ่งที่ชัดเจน
.
Segment ล่าง
เรตราคาเช่าต่ำกว่า 10,000
หรือราคาขายไม่เกิน 3 ล้าน
ยังคงเป็นฐานจำนวนลูกค้าที่มากที่สุด
แต่ก็เจอกับปัญหาผู้เช่า/ผู้ซื้อมากที่สุดเช่นกัน
.
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการผิดนัดชำระ
การค้างค่าเช่า
การทำห้องเสียหาย
การวางเงินจองน้อย
ผ่อนเงินประกันห้อง
หรือไม่วางเลย
การกู้ไม่ผ่าน
ล้วนเป็นสิ่งที่เจ้าของและเอเจ้นท์
ต่างเอาขาขึ้นก่ายหน้าผากกันหมด
.
แต่ใน segment นี้
เป็นส่วนที่เหล่านักลงทุนในรูปแบบflipper
ซื้อมาขายไปในระยะสั้น
เข้ามาเล่นในตลาดนี้เยอะมาก
ซึ่งเป็นผลดีที่เค้ามาช่วยเพิ่มมูลค่า
ทำให้ตลาดนี้คึกคักขึ้น
.
เรต segment ระดับกลาง
ราคาเช่าตั้งแต่ 12,000-25,000
หรือราคาขายไม่เกิน 7 ล้าน
เป็นตลาดที่ค่อนข้าง sensitive
เป็น segment ที่หั่นราคากันมากที่สุด
เพราะตัวเทียบที่ค่อนข้างเยอะ
.
ประกอบกับเจ้าของหลายท่าน
วางแผนการลงทุนที่ไม่ดี
ไม่สามารถแบกภาระห้องว่างได้
จำเป็นต้องรีบปล่อยห้อง
เพื่อลดภาระในการผ่อนแบงค์
.
ผสมกับนักลงทุนชาวจีน
ต้องการcashflow โดยไม่สนใจราคาตลาด
ทำให้เกิดการตัดราคากันอย่างมหาศาล
.
เอเจ้นท์ที่ถือห้องของนักลงทุนคนจีนไว้
จะทำเงินได้มหาศาล
แต่ถือว่าเป็นการทำนาไล่เผาที่ไปเรื่อยๆ
เพราะเป็นการทำลายราคาตลาดในระยะยาว
.
จะมีลูกค้าหลายคน
ชอบเอาห้องราคาถูกมากๆ
มาอ้างอิงในเรื่องของราคา
จนกลายเป็นมาตราฐานราคาตลาด
ที่ต่ำเตี้ยเรี่ยดิน
ทำให้เอเจ้นท์ทำงานยากขึ้น
ต้องไปกดราคาเจ้าของห้อง
เพื่อให้ปล่อยห้องได้
สงสารเจ้าของห้องในหลายๆเคสเหมือนกัน
.
แต่ segment ระดับบน
ราคาเช่าเริ่มที่ 30,000
ราคาขาย 10 ล้านอัพ
กลับไม่กระทบกระเทือนมากนัก
เพราะทั้งเจ้าของและลูกค้ากลุ่มนี้
ค่อนข้างมีความมั่นคงในฐานะ
และหน้าที่การงานค่อนข้างสูง
.
การต่อราคาเป็นเพียงอรรถรส
ในการเมคดิลเท่านั้น
เพราะส่วนใหญ่ถ้าชอบห้องอยู่แล้ว
มักจะตัดสินใจไม่ยาก
ยิ่งถ้าเป็น type ห้อง 3 นอนขึ้นไป
มี product ที่เหลืออยู่ไม่มากในตลาด
การดิลจบจะค่อนข้างไว
.
(หลายครั้งลูกค้าใช้สถานการณ์โรคระบาดโควิด
ในการต่อรองราคาแบบหักดิบ
ด้วยคำว่า “ราคาโควิด”
ทำให้เจ้าของต่างปวดร้าวกันไปตามๆกัน
ซึ่งมีอยู่เหมือนกันทุก segment )
.
ว่ากันในส่วนของ layout ห้อง
รูปแบบ Studio
เป็นตัวเลือกสำรองเสมอ
ถ้าเป็นไปได้
คนมักจะไม่อยากอยู่ห้อง type นี้
เพราะมันติดกลิ่นความเป็นหอพักมากเกินไป
.
แต่ไม่ใช่ว่า type นี้จะปล่อยไม่ได้เลย
ในทางกลับกัน
การ WFH เป็นระยะเวลานานๆ
Type นี้กลับเป็นที่ต้องการสำหรับลูกค้า
ที่อยู่ 2 คนในลักษณะความสัมพันธ์ที่เป็นแฟน
.
เพราะด้วยความที่ type ห้อง
ไม่มีการกั้นผนังให้รู้สึกอึดอัด
ลูกค้าบางกลุ่มกลับชอบฟิว typeนี้
รวมถึงราคาที่ประหยัดมากกว่า type อื่น
.
โครงการที่มีส่วนกลางที่ตอบโจทย์ Life Style
เป็นปัจจัยในการเลือกพักอาศัยมากขึ้น
เพราะการ WFH นานๆ
การทำงานอยู่แต่ในห้อง
บ่อยครั้งที่จะเกิดความเบื่อ
.
การเปลี่ยนสถานที่ทำงาน
หรือเปลี่ยนบรรยากาศมาใช้กิจกรรมในส่วนกลาง
เป็นสิ่งที่ demand เริ่มให้ความสำคัญ
.
โลเคชั่นที่ใกล้รถไฟฟ้า
อาจไม่ใช่น้ำหนักสำคัญ
ในการตัดสินใจของ demand อีกต่อไป
.
นั่นเป็นเพราะว่า
โลเคชั่นที่ใกล้รถไฟฟ้า
มักจะมีราคาที่แพง
และสัดส่วนห้องที่เล็กลงเรื่อยๆ
ยิ่งเป็นโครงการใหม่ๆ
ห้องที่มีขนาดต่ำกว่า 26 ตรม
ถือว่าอึดอัดมาก
.
การเข้าซอยไปอีกสักนิด
หรือการอยู่คอนโดรอบนอก
เพื่อให้ได้ขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้น
รวมถึงราคาที่เบาลง
เป็นช้อยที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจง่ายกว่า
.
มาดูในส่วนของ #แนวราบ
กลับสวนทางกลับคอนโด
ยิ่งในโซนสุขุมวิท
เรียกว่า #ของขาดตลาด เลยก็ว่าได้
.
ตามที่กล่าวไว้ข้างบน
ทำเลที่ไม่จำเป็นต้องใกล้รถไฟฟ้าอีกต่อไป
การที่เข้าซอยอีกสักนิด
หรือเพิ่มงบอีกสักหน่อย
จากคอนโดกลับกลายเป็นได้ทาวน์เฮาส์หรือบ้านเลย
ทำให้ stock แนวราบ
กลับเป็นที่ต้องการของ real demand
ในช่วงปีนี้เป็นอย่างมาก
.
ในส่วนของทำเลรอบนอก
ไม่ว่าจะเป็น ศรีนครินทร์-พัฒนาการ-บางนา-กรุงเทพกรีฑา-รามอินทรา
ออกมากี่ project ก็หมด
ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบเช่าหรือซื้อ
ทั้งมือ1และมือ2
.
จุดตายของการซื้อขายแนวราบเลย
คือจำนวนห้องนอนและที่จอดรถ
ที่สัมพันธ์กับจำนวนสมาชิกในครอบครัว
หรือจำนวนของสมาชิกในบริษัท
.
ที่จอดรถในบ้านเพียง 1 คัน
เป็นช้อยที่คนไม่ค่อยต้องการ
พอๆกับคอนโดtype studio
.
บ้านที่มีขนาดใหญ่
กลับถูกถามและมองหา
มากกว่าบ้านขนาดเล็ก
เพื่อนำมาใช้เป็นโฮมออฟฟิตมากขึ้น
.
สัญลักษณ์ของความ Luxury ของบ้านแนวราบ
ถูกตัดสินด้วยการมีสระว่ายน้ำภายในบริเวณบ้าน
จะสระใหญ่เหมือนกีฬาโอลิมปิก
หรือเป็นแค่บ่อเล็กขนาดปลาคาร์พยังโกรธ
ถือว่าสร้างมูลค่าให้กับผู้อยู่อาศัยมากกว่า
บ้านที่ไม่มีสระหรือสวนบริเวณบ้าน
.
สังเกตุเห็นได้เลยว่า
ถ้าเป็นไปได้คนเลือกที่จะชอบอยู่บ้านมากกว่าคอนโด
เพราะคนต้องการพื้นที่และความเป็นส่วนตัว
เพียงแต่คอนโดเดินทางสะดวก
เพราะต้องอิงจากสถานที่ที่ทำงาน
เมื่อมี WFH เข้ามาเป็นปัจจัย
ภาพรวมจึงชัดเจนว่า
สิ่งที่คนต้องการสำหระบที่อยู่อาศัยที่แท้จริง
มันคืออะไร
และมีหน้าตาเป็นอย่างไร
.
Stock แนวราบที่ทำออกมาช้า
ปัจจัยหลักจะเป็นเรื่องของการดิลที่ดิน
Dev บางเจ้าไม่ได้มี Land Bank เป็นของตัวเอง
กว่าจะเจรจา/วางแผน/ออกแบบ
ต้องออกแบบเพื่อตอบโจทย์
ความต้องการของลูกค้าในช่วงโควิด
.
การขยาย infrastructor
ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า / ถนน
ทำให้ไม่รู้สึกถึงความไกลเมืองอีกต่อไป
ทั้งหมดเลยทำให้เกิดภาวะ
การขาด stock ของ product แนวราบ
.
#ตลาดretailค้าปลีก
ต้องทำการบ้านหนักมาก
ปรับตัวกันตลอด 2 ปีที่ผ่านมา
ด้วยมาตรารัฐ / การพิจารณาของแบงค์
สภาวะที่ไม่แน่นอนทางการเมือง
การสูญเสียรายได้จากสภาวะโรคระบาด
ความเชื่อมันของผู้บริโภคอยู่ในยุคต่ำสุดเท่าที่มีมา
รวมถึงพฤติกรรมของลูกค้าที่เปลี่ยนไป
.
ต้องปรับตัวรับสถานการณ์ค่อนข้างเยอะ
เทรนนึงที่เห็นชัดคือ
การลงทุนใหม่ๆที่ใช้เงินลงทุนที่น้อยลง
หรือการร่วมทุนเพื่อสร้างสิ่งใหม่
ที่ตอบโจทย์กับช่วงโควิดระบาด
.
ในส่วนของ #Landlordเช่าพื้นที่
หรือ #Commercialในเชิงพาณิชย์
อาจจะต้องนำ project เก่าๆหรือที่ค้างไว้
นำกลับมาปัดฝุ่นดูรายละเอียดใหม่
รวมถึงการ make condition
ที่ช่วยให้ผู้ประกอบการที่เช่าพื้นที่
ได้หายใจหายคอได้มากขึ้น
ปรับใช้ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน
เพื่อให้คนกลับมาเดินห้างเหมือนเดิม
.
#ที่ดิน
ที่ดินยังคงเป็นประเภทอสังหา
ที่มีศักยภาพตลอดกาล
.
แม้จะเป็นช่วงโควิด
สัดส่วนของการซิ้อเพื่อที่อยู่อาศัย
กับซื้อเพื่อพัฒนาในเชิงพาณิชย์
ยังคงไม่หนีกันมาก
แปลงที่สวยๆทำเลดีๆ
ก็ยังเป็นสิ่งที่คนสนใจอยู่เสนอ
.
ความกว้างถนนหน้าที่ดิน
คือตัวชี้วัดศักยภาพ
และเพิ่มมูลค่าของตัวที่ดินได้ชัดเจนที่สุด
อย่าหลงกลกับที่ดินที่ทำเลprime
แต่ถนนรถวิ่งได้เลนเดียว
.
แต่แอบสังเกตุว่า
นักลงทุนเก็งที่ดินกลับน้อยลง
น่าจะเป็นเรื่องของการจัดเก็บภาษีที่ดิน
ที่ทำให้นักลงทุนเก็งที่ดินเปล่า
ชะลอการตัดสินใจ
.
ในส่วนของการต่อรองราคา
ในส่วนของพื้นที่เล็ก (ไม่เกิน 2 งาน)
ถูกต่อราคาใน%ที่มากกว่า
.
ส่วนของพื้นที่ใหญ่
2-3ไร่เป็นพื้นที่ที่คนสนใจที่สุด
ส่วนตัวที่เจอ
โซนลาดพร้าว
รามอินทรา(ไม่เกินวัชรพล)
และบางนาถูกถามถึงมากสุด
.
ภาพรวมตลาดเพิ่งจะมากระเตื้องมากขึ้น
ในช่วงเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมานี่เอง
เนื่องด้วยการคลายล็อคดาวน์ของรัฐบาล
ประกอบกับมันถึงเวลาแล้ว
ทำเลหรือโครงการ inspector เล็งไว้
จำเป็นที่จะต้องตัดสินใจในการหาที่อยู่อาศัย
.
ในส่วนของการเช่า
ระยะสัญญาที่สั้นลง
จากขั้นต่ำ 1 ปี
ดูเหมือนเป็นระยะเวลาที่นานเกินไปแล้วสำหรับยุคนี้
เริ่มเห็นว่า condition 4-6เดือนจะเยอะขึ้น
โดยปกติแล้วการเช่าระยะสั้น
มักจะมีเรตราคาค่าเช่าที่สูงขึ้น
แต่ลูกค้ายินดีที่จะยอมจ่าย
.
ภาพรวมในการทำสัญญา
อาจจะโฟกัสการลงรายละเอียดในสัญญามากขึ้น
แต่มีความยืดหยุ่นมากขึ้นเช่นกัน
หรือเหตุสุดวิสัยต่างๆ ที่ต้องมีการเพิ่มเติมลงไป
เพื่อป้องกันสิทธิ์ของตัวเองมากขึ้น
.
เทรนล่าสุดที่พูดถึงไม่ได้
คือการใช้คริปโตมาเป็นส่วนนึง
ในการซื้อขายภาคธุรกิจอสังหา
ถึงตอนนี้ก็ยังไม่มีใครบอกได้
ว่าในอนาคตคริปโตจะเข้ามามีบทบาทสำคัญแค่ไหน
หรือได้รับการยอมรับเป็นวงกว้างหรือไม่
แต่ก็ถือเป็นอีกช่องทางนึงที่น่าสนใจเหมือนกัน
.
#ตลาดโรงแรม
ถือว่ากระทบ / พัง / ปรับเปลี่ยนหนักมาก
ไม่มี Demand จากต่างชาติในตลอด2ปี
การปรับเปลี่ยนให้มีการเช่าระยะยาวขึ้น
หรือการลดราคาค่าเช่าลง
เพื่อดึงดูดลูกค้าคนไทยเข้ามากขึ้น
.
แต่ตลาดโรงแรม
ถือเป็นตลาดที่ฟื้นตัวไว
ถ้าดูจากอัตราการเช่า
จะสูงกว่าปีที่แล้วอยู่พอสมควร
.
Project Sandbox
ถึงแม้ว่าไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร
แต่ทำให้เราเห็นว่า
ภูเก็ตคือด่านสำคัญ
ที่สามารถทำให้ภาพรวมของการท่องเที่ยว
ฟื้นกลับมาได้ไว
.
ภาพรวมของโรงแรม
ต้องฝากความหวังไว้กับมาตราการค่อนข้างเยอะ
ถ้าเจ้าของมีปัญหาด้านสภาพคล่อง
มักจะใช้วิธีขายฝาก
เพื่อนำเงินไปลงทุนหมุนเวียนในทางอื่น
มากกว่าการขายขาดเพื่อเปลี่ยนธุรกิจ
.
ทำให้สังเกตุเห็นว่า
เจ้าของโรงแรม
ยังเชื่อว่าธุรกิจโรงแรมจะกลับมาอีกครั้ง
เมื่อทุกอย่างกลับคืนสู่สภาวะปกติ
เพราะตลาดการท่องเที่ยว
ยังเป็นธุรกิจที่ทำเงินได้มหาศาล
สำหรับประเทศไทย
.
#ตลาดออฟฟิต
เป็นตลาดที่หน้กไม่แพ้กัน
ด้วยสัดส่วนจองการเช่าพื้นที่
ติดลบมา 3 ไตรมาสติดต่อกัน
(ความหมายคือ ลดพื้นที่เช่ามากกว่าเช่าพื้นที่ใหม่)
เป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการแบกรับค่าเช่าไม่ไหว
จนต้องย้ายไปอยู่ที่อื่นที่ราคาถูกลง
.
ในส่วนของค่าเช่าอาจจะไม่ได้มี movementมาก
แต่ให้ในส่วน promotion / discount อื่นๆ
ที่เป็นสิ่งที่จูงใจให้ผู้เช่ายังคงเช่าพื้นที่อยู่
.
ถ้าถามว่า WFH
จะเป็น new normal ในการทำงานไปตลอด