ถาม/ตอบ

ถาม/ตอบ

Agent ขอสอบถามเรื่องกรณีที่ผู้เช่ามีเหตุให้อยู่ไม่ครบตามสัญญาค่ะ เช่น เสียชีวิต หรือ ย้ายออกกระทันหัน

MM Mami
วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 21 กันยายน 2565 02:29
สวัสดีค่ะ เป็น Agent น้อยๆ นะคะ 

พอดีมีความสงสัยเกี่ยวกับเรื่องของ Broken Deal หรือ การผิดสัญญาเช่าค่ะ
เลยอยากจะขอปรึกษาและขอคำแนะนำจากทุกๆท่านที่มีประสบการณ์เพื่อเป็นความรู้

กรณีที่เป็นเหตุสุดวิสัยที่ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถอยู่ได้ครบตามกำหนดในสัญญาเช่าได้
เช่น การที่ผู้เช่าเสียชีวิต, การย้ายถิ่นฐาน, การต้องย้ายงานไปต่างประเทศกระทันหัน ฯลฯ
**********************************************************************************

อยากทราบว่าขอบเขตของหน้าที่ Agent คือจบที่การนำลูกค้ามาเซ็นต์สัญญาเช่าถูกต้องไหมคะ?
เพราะตรงนี้ถือว่าเราทำหน้าที่ได้อย่างเสร็จสมบูรณ์แล้ว และมีการช่วยประสานงานระหว่าง
move in - move out ให้กับ ทั้ง 2ฝ่าย

***********************************************************************************

(อิงตามมาตรา 845 นายหน้า ตาม ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์)

"มาตรา 845"  มีหลักว่า บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี
 จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ
เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น เมื่อสัญญาเกิด ถือว่านายหน้าได้ทำหน้าที่ครบสมบูรณ์ 
ย่อมชอบ ที่จะได้รับบำเหน็จ 

และตามที่เข้าใจ........

"ขอบเขตสัญญาเช่า"
 หากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดผิดเงื่อนไขสัญญาก็มีข้อบังคับปฏิบัติซึ่งส่วนใหญ่ก็มีเงินประกันเป็นตัวต่อรอง
(security deposit)

สำหรับเคสที่มีการออกก่อนกำหนด ถ้าประนีประนอมอยู่ต่อไปได้ก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่สามารถอยู่ครบกำหนดได้จริงๆ อันสาเหตุไม่ได้เกิดจากเจ้าของเองหรืออุทกภัยสุดวิสัยใดๆ ก็ตาม เช่น ผู้เช่าเสียชีวิต ฯลฯ
ทางเจ้าของห้องมีสิทธิ์ริบเงินประกันสัญญาได้ทั้งหมด โดยผู้เช่าต้องยินยอมให้ริบไม่มีสิทธิ์เรียกคืน

*************************************************************************************

เและในส่วนเงินที่ผู้เช่าได้ให้ Owner ไปก่อน move in ประกอบด้วย---

- ค่าเช่า 1 เดือนล่วงหน้า
- Security deposits 2 เดือน
- ตกลงทำสัญญากันโดยให้ผู้เช่าโอนค่าเช่าตรงกับบัญชี Owner
คราวนี้มีคำถามดังนี้ค่ะ อยากขอคำแนะนำในแต่ละหัวข้อว่าเราควรรับมืออย่างไร
ให้ win-win ทุกฝ่ายโดยอยู่ในมาตรฐานสากลที่สังคมปกติพึงปฏิบัติกันคะ?
- Owner อยากได้เงินค่านายหน้าคืน หากผู้เช่าอยู่ไม่ครบตามสัญญา โดยอ้างว่าเค้าเสียเปรียบต้องมาจ่าย
   ค่านายหน้า และขาดทุนค่าทำความสะอาด ค่าล้างแอร์ ค่าเสียโอกาส โดยบอกว่าเงิน securities ที่ได้มาคือ
  ไม่เพียงพอกับสิ่งที่เค้าเสียไป


- Owner อยากให้ Agent หาผู้เช่ามาให้ใหม่ทดแทนคนเก่าที่อยู่ไม่ครบสัญญาเช่า โดยให้ Agent บริการฟรี
   หรือ ลดราคาค่าบริการนายหน้าลงให้ โดยอ้างว่าควรทำแบบนี้เพราะเป็นการไม่เอาเปรียบ owner
   เลยอยากทราบว่าจริงๆแล้วการที่ Owner ต้องการจะทำแบบนี้คือสิ่งที่ถูกต้องหรือไม่คะ?


- การล้างแอร์ และ คลีนห้อง ปกติควรทำก่อนเข้าอยู่ทุกครั้งใช่ไหมคะ แล้วถ้ากรณี owner มีการกล่าวอ้างว่า
  จะไม่ทำให้ผู้เช่าใหม่เพราะในอดีตได้ทำไปแล้วเมื่อ 1-9 เดือนก่อน จะไม่ทำให้อีกเพราะเป็น Cost
 อันนี้คือจริงๆ ควรเป็นอย่างไรคะ? ตามมาตรฐานของการให้เช่าห้องพัก การทำความสะอาด
  การล้างแอร์ ควรเป็นความรับผิดชอบใคร ? และต้องทำภายในระยะเวลาอย่างไรคะ
  ถึงจะเหมาะสมและ win win ให้กับทุกฝ่าย ? และถ้า owner ยืนกรานไม่ทำให้ผู้เช่าก่อน move in ได้หรือไม่?



- หากผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนดหรือเสียชีวิตลง แต่ยังมีการคงค้างค่าไฟ ค่าน้ำ ของเดือนสุดทัายที่ได้เช่า
   ภาระตรงนี้ควรทำอย่างไรถึงเหมาะสมคะ? เพราะ owner บางท่านเลือกที่จะแบกภาระเองแต่ภายในใจนั้น
   ไม่มีความสุขและรู้สึกเสียเปรียบ โดยมีการคอมเพลนว่าเค้าเสียเปรียบ
   ซึ่งจริงๆแล้วในทางปฏิบัติที่ถูกต้อง owner ควรทำอย่างไรคะ?

ขอรบกวนช่วยแนะนำด้วยนะคะ เพราะอยากทราบว่าแนวทางใดคือมาตรฐานที่ดีที่สุดต่อทุกฝ่ายค่ะ


*********************************************************************************


ขอบคุณทุกๆท่านมากๆค่ะ  

Naowarat 1. เรื่องย้ายออกก่อนสัญญา ต้องดูในรายละเอียดว่าตกลงกันไว้อย่างไร เอเจนใหม่ๆ มักมีคำถามแบบนี้ แต่คนที่รู้รายละเอียดสัญญา คือเอเจนเองนะคะ มีระบุอะไรไว้ไหม ถ้าไม่มีครั้งนี้คือบทเรียนที่ต้องปรึกษาที่ปรึกษาทางกฏหมาย ร่างสัญญาเช่าที่จะเป็นมาตรฐานในการทำมาหากินของเราให้รัดกุมขึ้น หรือถ้าเจ้าของจะใช้สัญญาของเขา เราก็ต้องอ่านและต่ิอรองให้เป็น
สัญญาก็คือสัญญา คำว่าเหตุสุดวิสัย ถ้าไม่สามารถยอมรับได้ทั้งสองฝ่าย ก็ต้องฟ้องร้องตีความว่า มันสุดวิสัยอย่างไร ถ้าเขาตายในห้อง แล้วเจ้าของคิดว่าจะเรียกค่าเสียหายได้เพิ่มเติม ก็ต้องฟ้องกับทายาทหรือผู้จัดการมรดก ไม่ใช่มาเอากับเอเจน

2. Break contract ค่าใช้จ่ายบางทีการไม่พอจาก deposit เจ้าของก็มีสิทธิ์เรียกร้องได้ ขอดีๆไม่ให้ก็ต้องฟ้องร้องเอา บางคนเขาไม่อยากฟ้อง มาไล่บี้เอากับเอเจน เราก็ต้องรู้สิทธิตัวเองด้วย ไม่ใช่เก็บมากังวลทุกเรื่องนะคะ

3. MOU ก่อนปล่อยเงินมัดจำให้เจ้าของ หรือก่อนรับห้องมาทำการตลาด ( ไม่ใช่สัญญาปิด) ระบุว่าเราจะมีบริการอะไรให้ และไม่ครอบคลุมอะไร เขียนให้ชัด จะได้ไม่มีปัญหามาเรียกร้องเรื่องไม่เป็นเรื่องภายหลัง

ค่านายหน้า เป็นค่าใช้จ่ายทำการตลาดของเจ้าของ ส่วนเอเจนท่านไหนจะแถม After service หรือ Property management ให้เจ้าของฟรีๆ ก็ควรบอกเขานะคะ เขาจะได้รับทราบและขอบคุณในสิ่งที่เราให้ แต่ถ้าชัดเจนขนาดนี้แล้ว ยังไม่เป็นสุภาพชนกับเรา ก็ Walk away ค่ะ

เอเจนควรศึกษาหาความรู้เพื่อดูแลธุรกิจตนเอง และ ให้ความรู้เจ้าของได้ ส่วนเรื่องฟ้องเรียกค่าเสียหายใดๆ เจ้าของทรัพย์ทุกคน มีสิทธิภายใต้กฏหมายไทย ในการฟ้องร้อง หากเขาเห็นว่ากำลังถูกละเมิด ซึ่งเขาต้องใช้นักกฏหมาย ไม่ใช่เอเจนค่ะ
ยืนให้มั่นๆ ในสิทธิ หน้าที่ และขอบเขตการบริการของตนเองนะคะ

ถ้าคุณชัดเจนกับตัวเอง โลกก็จะชัดเจนกับคุณค่ะ 😊
21/09/2565 08:05
3 ชอบ 1 ตอบกลับ
🙏🏻 ขอบคุณค่ะ 🙂
21/09/2565 08:05

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ถาม/ตอบ
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 17 พฤศจิกายน 2565 13:11
ถาม/ตอบ

ขออนุญาตแชรสิ่งที่ตัวเองเจอให้เป็น Case Study ของท่านอื่นครับ ผมก้อพึ่งเข้าวงการไม่รู้ว่ามีแบบนี้ด้วย

ประเด็นนี้น่าสนใจครับ หลังจากมีผู้โพสต์ในกลุ่ม Facebook ซื้อขายคอนโดและปล่อยเช่า ตามนี้

"วันนี้อยากจะนำเคสที่ตัวเองเจอมาเล่าให้พี่ๆ น้องๆ Agent และท่านเจ้าของห้องฟังว่า ก่อนที่จะทำสัญญาปิดกับใครอย่าลืมอ่านเนื้อหาดีๆนะครับ

มีที่ไหนครับเจ้าของเป็นคนหาผู้เช่ามาเองแต่ยังต้องจ่ายค่าคอมให้กับAgent ที่ทำสัญญาปิดโดยที่คุณไม่ได้ออกแรงหาผู้เช่าให้เจ้าของ

เคสนี้ผมหาลูกค้าเอง พาลูกค้าดูห้องเอง ติดต่อเจ้าของเอง ลูกค้าผมวางจอง แต่เจ้าของห้องพึ่งแจ้งมาว่าเค้าได้ทำสัญญาปิดกับ Agent ท่านหนึ่ง Agent ท่านนั้นบอกผมต้องแบ่งค่าคอมกับเค้า ผมเข้าใจในตัวสัญญาครับแต่แบบ

ก้อรู้สึกว่ามันไม่แฟร์กับผมเท่าไหร่เลย ขออนุญาตแชรสิ่งที่ตัวเองเจอให้เป็น Case Study ของท่านอื่นครับ ผมก้อพึ่งเข้าวงการไม่รู้ว่ามีแบบนี้ด้วย พี่ๆเพื่อนๆ Agent ท่านใดเคยเจอแบบผม มาแชรกันได้ครับ ขอบคุณพื้นที่ ในการแชร์ครับ"

AGENT POOM
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 6 กันยายน 2565 19:55
ถาม/ตอบ
main-image
profile-avatar
teedin2_sales 13 สิงหาคม 2565 13:44