“คอนโดเต็มตลาดแบบนี้ แนะนำลูกค้าลงทุนอย่างไรคะ?”

สมัยเริ่มต้นอาชีพใหม่ๆ มีโอกาสทำเช่าเยอะมาก จึงมีความรู้ ความเข้าใจในความต้องการของผู้เช่า ผู้อยู่อาศัยจริงเป็นอย่างดี ดังนั้น การแนะนำนักลงทุนจะมีข้อมูลมาจากตลาดเช่าจริงๆค่ะ

แต่ตลาด residential ที่เคยทำมา เป็นตลาดเฉพาะกลุ่มต่างชาติ ในสุขุมวิทและสาทร ซึ่งมีความต้องการเฉพาะ ต่างจากการปล่อยเช่าคอนโดสำหรับตลาดผู้เช่าชาวไทย หรือคอนโดแถวสถานศึกษานะคะ

นักลงทุนไม่ว่าชาติไหน จะตัดสินใจซื้อทรัพย์เพื่อลงทุน มีข้อพิจารณาจาก “ผลตอบแทน” เป็นหลัก

ซื้อได้ถูกกว่าราคาตลาดไหม? (ราคาตลาด หมายถึง ราคาที่มีการปิดขายจริง โอนจริง)

ซื้อแล้วจะปล่อยเช่าใคร?

เช่าได้เลยทันทีไหมหรือต้องรีโนเวท? รีโนเวทแล้ว ต้องรอนานไหมกว่าจะมีคนมาเช่า?

ราคาเช่าคุ้มค่าไหม?

ค่าใช้จ่ายในการดูแลเท่าไหร่?

เหลือ net เท่าไหร่?

สายเข้มข้น Hardcore ก็หาแบบgross yield 10% เท่านั้น สายนี้จะค้นหาทรัพย์จากบังคับคดี รอซื้อของร้อน ช้อนของหลุด เงินถึง ขยายพอร์ตไปทั่วทั้ง residential and commercial

บางรายมีความคาดหวังแบบกลางๆ gross yield 7-8% พบได้ในกลุ่มอเมริกัน ยุโรป ออสเตรเลีย ฝรั่งเศส ที่ชอบซื้อตึกเก่าๆ ใหญ่ๆ ตรม.ละถูกๆ

ไปแปลงสภาพปล่อยเช่า บางตึกจะเห็นว่ามีต่างชาติถือครองกันเกือบเต็ม Foriegn quota ก็มี เขาช่วยกันปรับปรุงจนตึกเน่าๆ หลอนๆ สวยเช้ง ราคาขึ้นไปชนเพดานอย่างรวดเร็วก็หลายที่

รายที่รับได้ gross yield 4-5% จะเป็นนักลงทุนโซนเอเชีย ที่ชอบตึกใหม่ๆ ไม่มีเวลารีโนเวท เป็นนักลงทุนสาย lifestyle ซะมากกว่า

ซื้อไว้ใช้เองเวลามากรุงเทพบ้าง อันนี้ขายตึกใหม่ ง่าย… ค่ะ แต่ปล่อยเช่าได้ไหม? นั่นอีกเรื่องหนึ่ง เพราะคู่แข่งเยอะ ซึ่งต้องคุยและบริหารความคาดหวังให้ดี

ส่วนตัวถนัดขายตึกเก่า ที่ราคาดีๆ ซึ่งมีเหลือไม่เยอะแล้ว เพราะเชื่อว่า “ของดี มันมี แต่ไม่เยอะ” คัดจากที่ว่า ถ้าเป็นเงินเราเองจะซื้อไหม? ถ้ายังทำใจไม่ได้ ก็ต้องหาทางต่อราคาลง จนมั่นใจว่าซื้อแล้ว “คุ้ม” ถึงส่งให้ลูกค้า

บางคนมาตามดูใน YouTube เห็นประกาศขายบางห้อง ก็ถามว่าทำไมไม่ส่งขายให้เขา ก็ตอบไปตรงๆว่า “ซื้ออยู่ได้ ซื้อลงทุนไม่ไหว เจ้าของเขาลดไม่ได้แล้วจริงๆ”

“คอนโดสถานศึกษาล่ะคะ แนะนำต่างชาติได้ไหมคะพี่?”

เคยหาให้เหมือนกันค่ะ แต่ไกล ไปดูแลยาก และมีความกังวลส่วนตัวเรื่อง exit เข้าข่ายสินค้าแฟชั่นที่ไม่ตรงกับลูกค้าที่ดูแลอยู่

มันไม่ใช่สไตล์และความถนัด ห้องเล็กๆ 1-2 ล้าน คู่แข่งเยอะ เด็กๆก็ชอบของใหม่ ยิ่งทำเลไหนร่ำลือว่า yield ดีๆ เดี๋ยวก็แห่มาสร้างกันเต็มไปอีก ลงไปแล้วต้องหาจังหวะออกให้ทันก่อนมันจะเก่า

เช่าไม่ได้ แถวจุฬา ไรงี้ แตะไม่ลง และไม่กล้าพาลูกค้าไป จริมๆ ^^

ถ้าลูกค้ามีงบ 30-40 ล้าน พาซื้ออพาร์ตเมนต์แถวสถานศึกษา น่าจะคุ้มค่าการบริหารจัดการ และรายได้น่าจะเสถียรมากกว่า อันนี้ คหสต. นะคะ

บางทำเล ตึกแรกๆไปสร้าง คนซื้อลงทุนได้ yield กันดี๊ดี พอเจ้าอื่นทราบก็มาสร้างแข่ง dilute demand จนหลังๆ พอตึกเริ่มเก่า

ผู้เช่าก็ย้ายออกไปอยู่ตึกใหม่กว่า ที่เจ้าของใหม่ยอม dump ราคาลงมาเพราะต้องรีบหาตังค์ไปส่งแบงค์ เป็นประเด็นปวดหัวและติดมือเจ้าของคอนโดย่านนั้น

สรุปว่า

การแนะนำนักลงทุนมาจากพื้นฐานความรู้ส่วนตัว เลือกตามตัวเลขและความสะดวกในการไปดูแลให้ ทรัพย์ชิ้นใหญ่ ไซส์ขนาดกลาง 100 ตรม. ถึง 250 ตรม. ในสุขุมวิทยังเช่าง่าย ได้ลูกค้าชั้นดี จะเป็นกลุ่มที่เราเลือกดูแลค่ะ

ทำในสิ่งที่ถนัด โฟกัสในสิ่งที่ชอบ และเชื่อค่ะ 🙂