แชร์ประสบการณ์

แชร์ประสบการณ์

ตลาดเงียบ ไม่ได้แปลว่าขายไม่ได้! แต่นายหน้าต้องปรับเกมให้ไว

matching
วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 14 กรกฎาคม 2568 09:54
ทุกวันนี้ เราอาจเห็นคนพูดกันว่า “จะขายบ้าน ขายคอนโด ขายที่ดินตอนนี้… ยากจะตาย ใครจะมีกำลังซื้อ?” ช่วงนี้ผมเชื่อว่าหลายคนที่ถืออสังหาอยู่ คงรู้สึกเหมือนกันว่าโพสต์ขายไปแล้วเงียบ โทรมาน้อย นัดดูยิ่งน้อยกว่า สุดท้ายต้องกลับมานั่งคิดว่าจะกอดไว้ต่อ หรือจะยอมลด?

ใช่ครับ…คนส่วนใหญ่ไม่ได้มีเงินก้อนเหลือเฟือแบบเมื่อก่อน บางคนผ่อนบ้านตัวเองยังเหนื่อยเลย
แล้วใครจะมาซื้อบ้านหลังใหม่?
แต่ในวันที่ตลาดดูเหมือนนิ่ง ๆ แบบนี้ ผมอยากให้ลองคิดใหม่
เพราะ “คนที่ฝันอยากมีบ้าน” ยังมีอยู่จริง แค่เขารอความมั่นใจ และรอสินทรัพย์ที่เขารู้สึกว่า ใช่ เท่านั้น
ถ้าเราอยากขายได้ในวันที่เศรษฐกิจฝืด เราต้องกลับไปตอบคำถามง่าย ๆเราขายบ้าน หรือเราขาย “ความฝัน”? มันต้องเริ่มจากความจริงไม่ใช่ความหวังหลายคนตั้งราคาเหมือนกับเมื่อ 3-4 ปีก่อน ราคาสูงหวังให้ต่อรองได้เยอะ สุดท้ายไม่มีคนดู ไม่มีคนโทรมา แล้วก็เครียดเอง วันนี้ ถ้าเราตั้งราคาจริงใจแบบที่คนเห็นแล้วรู้สึกว่า"คุ้มค่า" อาจจะสร้างแรงดึงดูดได้มากกว่า
เพราะการจะขายบ้านในวันที่เศรษฐกิจฝืด คนไม่มีเงินใช้ มันจะไปต่อยังไง?
แต่ก่อนจะตัดสินใจลดจนเจ็บใจ ลองค่อยๆ ถามตัวเอง 3 ข้อสั้นๆ
✅บ้านหรือคอนโดเราตั้งใจจะขายจริงหรือยัง?
✅ราคาที่ตั้ง มันเรียกว่าราคา "ขายได้" หรือ "ฝันกลางวัน"?
✅วิธีขาย เราใช้แบบที่ตลาดต้องการจริงไหม? มาจี้กันทีละจุด
1️⃣ ราคาที่ตั้ง = สัญญาณแรกที่บอกว่าขายได้หรือไม่ได้🏷️
หลายคนยึดติดกับราคาประเมินแบงก์ หรือราคาที่เคยขายได้เมื่อ 3-5 ปีก่อน แต่ลืมไปว่าตอนนี้ดอกเบี้ยขึ้น หนี้ครัวเรือนหนัก และคนกลัวภาระระยะยาว
เทคนิคที่ผมใช้กับลูกค้าที่ขายได้จริง
✅เปิดดูราคาปิดการขายล่าสุดในโครงการเดียวกัน หรือคอนโดตึกเดียวกัน #ไม่ใช่ราคาประกาศ #แต่ราคาที่โอนจริง
✅เช็กยอดกู้ผ่านแบงก์ คนส่วนใหญ่กู้เต็ม 90–95% #ถ้าตั้งสูงเกินกู้ไม่ผ่านเกมจบตั้งแต่เริ่ม
✅ถามเอเจ้นท์หรือคนนอกมาประเมินซ้ำ จะช่วยตัดอคติ "ความรักบ้านตัวเอง" ออกไป
2️⃣บ้านที่พร้อมขายจริง ไม่ใช่บ้านที่อยู่จริง🧹
บ้านที่อยู่จริง มักเต็มไปด้วยของสะสม ของใช้ ความทรงจำ ทุกมุมแน่นไปหมดแต่คนซื้ออยากเห็น "บ้านโล่งที่เขาสามารถใส่ชีวิตของเขาเองเข้าไป"
เทคนิคที่ผมแนะนำให้ลูกค้า
✅เก็บของส่วนตัว 70% เช่น รูปครอบครัว ของที่ตั้งโชว์ ตุ๊กตา ของเล่น
✅ทำความสะอาดลึก (Deep Cleaning) ทั้งเพดาน, ผนัง, ห้องน้ำ เพราะบ้านเก่ามักจะมีกลิ่นเฉพาะที่เจ้าของไม่รู้ตัว
✅เปลี่ยนไฟเหลืองให้เป็นไฟขาว หรือไฟ Warm White เพื่อให้บ้านดูสว่างกว้างขึ้น 20–30% แบบไม่ต้องทุบหรือรื้อบ้านใหม่
3️⃣ วิธีเล่าเรื่องให้บ้านมีชีวิต ไม่ใช่แค่ตัวเลข 🪄
ประกาศขายทั่วไปจะบอกแค่ที่ดินกี่ตารางวาพื้นที่ใช้สอยกี่ตารางเมตร ขนาด ห้องนอน ห้องน้ำ ราคา จุดเด่นทำเล #แต่ยุคนี้คนซื้ออารมณ์นำมากกว่าเหตุผล
สิ่งที่ผมช่วยเขียนให้ลูกค้าปิดการขายเร็วขึ้น
✅เล่ามุมสวนตอนเย็นที่ลมพัด เขาจะเห็นภาพครอบครัวล้อมวงกันกินหมูกระทะ
✅เล่าห้องนั่งเล่นที่แสงเช้าเข้าพอดี เขาจะจินตนาการทำงานที่บ้านหรือจิบกาแฟ
✅เล่าห้องครัวที่เคยจัดปาร์ตี้กับเพื่อน ทำให้บ้านมี "อารมณ์" ไม่ใช่แค่สเปก
✅เล่าเรื่องราวที่มาของเฟอร์นิเจอร์และของประดับที่อยู่ภายในบ้าน
4️⃣ ยืดหยุ่นให้มากกว่าการลดราคา 🤝
ลดราคาอย่างเดียวอาจไม่ใช่ทางออกเดียว เพราะบางครั้งการช่วยผ่อนค่าโอน ออกค่าใช้จ่ายบางส่วน การใช้วิธีเช่าซื้อหรือยอมให้ระยะโอนนานขึ้น กลับช่วยให้ดีลจบง่ายกว่า
กลยุทธ์ที่ผมเคยใช้จริง
✅ผู้ซื้อกู้ไม่เต็ม ช่วยจ่ายส่วนต่างที่ขาด (บางเคสจ่าย 1–2 แสน แต่จบเร็ว)
✅การให้เช่าอยู่ก่อน โดยระหว่างนั้นให้ผู้ซื้อทำเรื่องขอสินเชื่อไปด้วย
✅เจรจาช่วยออกค่าโอนให้ทั้งหมด จากที่เคยออกให้ครึ่งนึง ทำให้ฝั่งผู้ซื้อตัดสินใจง่ายขึ้น
5️⃣ การตลาดวันนี้ต้องละเอียดกว่าแค่รูปสวย 🎥
คนดูรูปครั้งแรกภายใน 1.5 วินาที ถ้าไม่สะดุดเขาจะเลื่อนผ่านทันที
สิ่งที่ต้องทำ
✅ภาพมุมกว้าง (Wide Shot) ทุกห้อง ไม่เอาแค่ภาพแคบๆ
✅ถ่ายด้วยมือถือก็ได้ แต่ต้องจัดแสง จัดเฟรมให้มืออาชีพ
✅ทำวิดีโอ 1 นาที เล่าเรื่องครบ ทั้งบรรยากาศ รอบบ้าน การเดินทาง จุดขาย
6️⃣ เปิดบ้านจริง vs เปิดบ้านเสมือนจริง 🚪
ลูกค้าบางคนไม่กล้าเดินทางไปดูสักที เพราะกลัวเซลล์ผูกมัด ถ้าเราทำ Virtual Tour ผ่าน vdo call ช่วยให้เขาเดินดูได้ 360 องศา จะช่วยลดความลังเล

หรือถ้าพร้อมจัด Open Houseควรเตรียมบ้านให้เหมือนโรงแรมหอม, สะอาด, โล่ง การเปิดเพลงสไตล์เบาๆ อย่าง Bossa Nova, Chill Out, Pop, R&B ช้าๆ
เตรียมเอกสารข้อมูลบ้าน ทำเป็นโฟลเดอร์แจก ช่วยให้คนจำบ้าน ได้หลังจากไปดูหลายที่
7️⃣ ต้องทำให้คนซื้อกู้ผ่าน 💰
กว่า 70% ของผู้ซื้อยังต้องกู้ ถ้าไม่ช่วยเตรียมเอกสาร แนะนำแบงก์ หรือบอกเส้นทางกู้ โอกาสครึ่งหนึ่งจะหลุดลอยไป
สิ่งที่ผมเคยทำให้ลูกค้า
✅️ ช่วยทำ Pre-Approve ก่อนปล่อยดูบ้าน
✅️ แนะนำผู้เชี่ยวชาญสินเชื่อ
✅️ เตรียมสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมด
✅️ ลดความกลัวเรื่องค่าใช้จ่ายแฝง
8️⃣ ใช้เอเจ้นท์ = ลดเวลา ลดดราม่า 💼
เอเจ้นท์มืออาชีพไม่ได้แค่โพสต์ขาย แต่ช่วยคัดคนดูได้จริง เจรจาแทนเจ้าของ
ดึงเครือข่ายผู้ซื้อที่พร้อมโอนอาจจะมีค่าคอมมิชชั่นที่เพิ่มเข้ามาแต่คุ้มค่ากับเวลาที่ลดลง และความเครียดที่หายไป
9️⃣ เพิ่ม “เสน่ห์พิเศษ” ให้บ้าน 🌳
ถ้าอยากชนะคู่แข่ง ลองทำมุมพิเศษ เช่น
✅️สวนเล็ก ๆ หลังบ้าน
✅️มุมทำงานพร้อมวิว
✅️มุมคาเฟ่ในบ้าน
การลงทุนหลักหมื่น แต่สร้างความแตกต่างมหาศาล
🔟 อดทนและพร้อมปรับเกมเสมอ 💪
บ้านบางหลังขายใน 7 วัน บางหลังขายใน 7 เดือน ความต่างคือ เจ้าของยอมปรับกลยุทธ์เร็วแค่ไหน ปรับราคา จัดบ้านใหม่ เปลี่ยนวิธีโปรโมท ทุกอย่างต้องทำเร็วและจริงใจ
ดังนั้นการขายบ้านสมัยนี้ ต้องมี mindset เริ่มต้นว่า
ในวันที่คนไม่มีเงินใช้ การขายได้ไม่ใช่แค่เรื่อง "ลดราคา" แต่คือ "การเพิ่มคุณค่า" และ "สร้างประสบการณ์ให้ผู้ซื้อเห็นอนาคตของเขาในบ้านเรา" รวมถึง “บ้านไม่ได้ขายเพราะเราอยากขาย แต่ขายเพราะมีคนอยากซื้อ” ถ้าเราเข้าใจสิ่งนี้ เกมจะง่ายขึ้นเยอะ

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ดูหัวข้ออื่นเพิ่มเติม