หาคนเช่าไม่ยาก... แต่หาคนเช่าดีๆ ต้องใช้เทคนิค!

หลายคนมองการปล่อยเช่าเป็นเรื่องง่าย เป็นpassive incomeแค่มีบ้าน มีคอนโด แล้วหาผู้เช่าให้เต็ม เก็บกินค่าเช่าไปยาวๆ

แต่ในโลกจริงการปล่อยเช่าที่ดี มันคือ “การคัดคน” ไม่ใช่แค่ “การหาคน”
เรากำลังพูดถึงการเลือกผู้เช่า คนที่อยู่แล้วสบายใจอยู่แล้วไม่สร้างปัญหาไม่ใช่คนที่พร้อมจ่ายตอนแรก แล้วมีแต่ปัญหาในระหว่างเช่าจนต้องบอกเลิกสัญญาภายหลัง

"คัดกรองผู้เช่าอย่างไร ไม่ให้ต้องปวดหัวตอนท้ายเกม"

1️⃣ ก่อนอื่นต้องเช็กเอกสารแบบละเอียด (Document Verification)

สำหรับคนไทย
✅บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
✅สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3–6 เดือน หรือ Statement
✅หนังสือรับรองงาน ถ้ามี ยิ่งดี

สำหรับต่างชาติ
✅Passport + Visa (ดูดี ๆ ว่าเป็น Visa ประเภทไหน)
✅Work Permit หรือสัญญาจ้าง
✅Statement บัญชี
✅หลักฐานที่อยู่ก่อนหน้าในไทย (เช่น สัญญาเช่าเดิม หรือใบแจ้งค่าน้ำค่าไฟ)

ถ้าผู้จะเช่าปฏิเสธ หรือให้ข้อมูลแบบกั๊ก ๆ นี่คือธงแดงผืนแรก🚩

2️⃣การสัมภาษณ์เชิงลึก (Behavioral Screening)

ต้องสัมภาษณ์แบบมีศิลปะ การถามตรงๆห้วนๆเกินไปอาจจะทำให้ผู้จะเช่ารู้สึกไม่สบายใจหรือจะได้คำตอบที่ผิดจากความเป็นจริง

ยกตัวอย่างคำถาม
✅เคยเช่าที่ไหนมาก่อน?
✅ทำไมย้ายมาอยู่ที่นี่?
✅ปกติจ่ายค่าเช่าอย่างไร ตรงเวลาไหม?
✅มีแผนจะอยู่กี่ปี?

สังเกตุน้ำเสียง ท่าที วิธีตอบ ภาษากายมันโกหกไม่ได้ ถ้าพูดไม่ตรง พูดอ้อมหรือมีท่าทีรีบปัดเรื่อง มักมีอะไรซ่อนอยู่

3️⃣ ตรวจสอบเครดิตและพฤติกรรมการเงิน (Credit and Financial Behavior Check)

มาตรฐานสากลของหลายประเทศมักจะตรวจสอบรายได้หรือ statment ของผู้จะเช่าด้วย #แปลกมากที่ประเทศไทยไม่มีการกำหนดตรงนี้

ซึ่งค่าเช่าที่ผู้เช่าจะเข้าอยู่ต้องไม่เกิน 30–35% ของรายได้ ถ้ามากเกิน 50 % ถือว่าเสี่ยง ส่วนยอดคงเหลือในบัญชี ควรมี 3–5 เท่าของค่าเช่า เป็นเงินสำรอง เช่น ค่าเช่า 50,000 บาท ต้องมีอย่างน้อย 150,000–250,000 บาทในบัญชี

สำหรับ Expat หลายคน ที่บริษัทออกค่าเช่าให้ตรวจสอบ Letter of Guarantee ได้จะช่วยลดความเสี่ยงได้

4️⃣ ตรวจสอบแหล่งอ้างอิง (Reference Check)

หลายคนอาจจะมองว่าบางคำถามหรือบางเอกสารถือเป็นเรื่องส่วนตัว หนำซ้ำยังอ้างเรื่อง PDPA เข้ามาเกี่ยวข้อง ดังนั้นการขอข้อมูลจากบุคคลที่ 3 เช่น ขอเบอร์ติดต่อของผู้ให้เช่าเดิมหรือหัวหน้างาน (ในกรณีผู้เช่ามีประวัติอยู่ก่อน)จะทำให้ลดความรู้สึกไม่สบายใจ หรือการกระทบกระทั่งทางความรู้สึกได้

5️⃣การประเมิน Lifestyle และภาพรวมการใช้ชีวิต (Lifestyle and Overall Living Evaluation)

สไตล์ไทยๆการถามตรงๆอาจจะไม่ค่อยได้ข้อมูลที่เป็นความจริงนักแต่เราสามารถสืบจากที่อื่นได้ นั่นคือ Lifestyle บน Social media

เราสามารถขอดูหรือแอบส่งผู้จะเช่า ว่ามี Lifestyle หรือความคิดเป็นอย่างไรซึ่งการแชร์หรือการเข้าไปคอมเม้นท์อะไรก็ตามก็พอจะเห็นพฤติกรรมว่าเป็นเช่าไรแต่ละเดือนใช้จ่ายไปกับอะไรบ้าง

ถ้าดูแล้วไม่มั่นคงหรือไม่ปลอดภัยอาจจะขอเพิ่มวงเงินประกัน และระบุบทลงโทษในสัญญาอย่างชัดเจน หรือบางประเทศ ถึงขั้นขอให้มีคนค้ำประกันคนจะเช่าเลยก็มี

ซึ่งพฤติกรรมที่ควรระวังเป็นพิเศษที่ส่อแววว่าจะมีปัญหาผมสรุป List มาให้ดังนี้

1️⃣ รีบย้าย รีบจ่าย รีบเซ็น ไม่สนใจอ่านสัญญา
2️⃣ ไม่ยอมให้ข้อมูลส่วนตัว หรืออ้างเรื่องความเป็นส่วนตัวจนเกินเหตุ
3️⃣ ต่อรองหรือขอผ่อนเงินประกัน หรือค่าธรรมเนียมทุกอย่าง
4️⃣ ข้อมูลไม่ตรง หรือพูดวนไปวนมา
5️⃣ เปลี่ยนเงื่อนไขตลอดเวลา เดี๋ยวเพิ่มคน เดี๋ยวขอลดราคา
6️⃣ ดูถูกกฎบ้าน/คอนโด อ้างว่าที่เก่าก็ทำ ไม่เห็นมีใครร้องเรียน
7️⃣ ไม่สนใจรายละเอียดการดูแลบ้าน ไม่ถามเรื่องขยะ ซ่อมบำรุง ค่าใช้จ่ายจุกจิก

การคัดกรองผู้เช่าเอเจ้นท์ควรให้ข้อมูลกับผู้จะเช่าให้มากที่สุดและผู้ให้เช่า ควรพิจารณาข้อมูลอย่างถี่ถ้วน ถ้าผู้เช่ามีธงแดง 2–3 ข้อขึ้นไป แนะนำให้ปฏิเสธดีกว่าคนส่วนใหญ่เลือกผู้เช่า เพราะน่าจะจ่ายได้ แต่คนที่มีประสบการณ์มามาก จะเลือกผู้เช่าที่อยู่แล้วไม่สร้างปัญหาถ้านึกภาพไม่ออก
ให้ดูอย่างผู้เช่าคนจีนเทาเป็นตัวอย่าง

อย่าเสียดาย income ที่จะเข้ามาเพราะถ้ามีปัญหาขึ้นมา outcome อาจจะมากกว่าก็ได้