นิทานอสังหา EP.4 ถือดาวน์ไม่เท่ากับกำไร : นิทานของคนที่ 'วางแผน' กับคนที่ 'วางใจ

นิทานอสังหา EP.4 : เราอยู่กันคนละดาว(น์) จะดาวฤกษ์หรือเลิกดาวน์อยู่ที่มุมมอง

เมื่อ 6 ปีที่แล้ว วันนั้นฝนพรำเบาๆ ในบ่ายเดือนกุมภา... แถวของคนถือใบจองยาวเหยียด ณ หน้าสำนักงานขายโครงการใหม่

"The Matching โครงการใหม่ ติด BTS ย่านแจ้งวัฒนะ"

ปั้น กับ แก้ม ยืนอยู่ด้วยกันในแถวตั้งแต่ตอนตี 5 มือกำคิวจองไว้แน่น ใจก็เต้นตุบๆระหว่างยืนรอ ปั้นมองเข้าไปในสำนักงานขาย หยิบ iPad ขึ้นมากางตารางยูนิต

"ยูนิตมุม ชั้นสูง ใกล้ลิฟต์ วิวไม่บัง ราคานี้ยังว่างอยู่!"

เขาหันมาบอกแก้ม
แต่แก้มขมวดคิ้วนิดๆ

“ห้องนี้ดาวน์เดือนละ 6,800 แพงไปนะ…
ชั้นเอาห้องฝั่งนี้ดีกว่า โปรลดเยอะกว่า เดือนละ 4,500 เอง”

เธอยิ้มเหมือนคนที่หาของเจอแล้ว
ทั้งคู่เซ็นใบจองพร้อมกันในวันนั้นกลั้นหายใจรูดบัตรมัดจำ

แก้มบอกปั้นว่า

“เดี๋ยวใกล้โอน ขายดาวน์ ได้กำไรแน่นอน”

ปั้นได้แต่ยิ้มให้แก้มและบอกกับแก้มว่า

“จริงๆโครงการนี้ควรเริ่มปล่อยช่วงหลังจากผ่านปีแรกไปนะตอนนั้นเริ่มเห็นโครงตึกแล้วโครงการเค้าจะเริ่มโปรโมทหนักอีกรอบเรารีบปล่อยตอนนั้นดีกว่า”

หลังจากได้เลือกห้องที่ถูกใจกันไปคนละห้องต่างคนต่างแยกย้ายกลับบ้านไปปั้นไม่เคยหยุดแค่ “ถือดาวน์”เขานั่ง Research Demand การเช่า ในโซนแจ้งวัฒนะ

จึงรู้ว่าถ้ารอปล่อยช่วงใกล้โอนแล้วลากไปถึงโอนแล้วไปหวังเก็บกินค่าเช่า...คงไม่ดีแน่เพราะรอบๆราคาเช่าไม่ได้สูงมากแข่งขันราคาไม่ได้แน่นอน

ปั้นดูแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่กำลังจะมาถึงค้นข้อมูลเกี่ยวกับสำนักงานราชการที่จะเปิดใหม่และประเมินว่าคนที่ทำงานราชการระดับซี คงอยากได้ห้องชั้นสูง ๆ วิวโล่ง

เขาทำหน้าเพจชื่อ “วิวสวยปล่อยต่อ”โพสต์เป็นเรื่องเป็นราวมีภาพยูนิต, มีแผนผัง
มีบทวิเคราะห์ค่าเช่า Yield และ Capital Gainทุกโพสต์เขียนเอง ตัดต่อเอง เงียบบ้าง มีคนกดไลก์บ้าง แต่เขาทำต่อเนื่อง

ส่วนแก้ม...หลังจากผ่อนดาวน์ได้ 12 งวด ก็ไม่ได้ก็ยังทำอะไรต่อ

"ไม่ต้องรีบ ไม่ขายตอนนี้หรอก รอโครงการเสร็จก่อนดีกว่า"

เธอพูดเหมือนใบดาวน์คือกล่องสมบัติที่เก็บไว้เฉยๆ แล้วจะงอกเอง

เดือนที่ 18...
ปั้นขายดาวน์ออกเรียบร้อยได้คนที่มองหาห้องแบบเขาพอดีคู่สามีภรรยาข้าราชการ ที่ไม่อยากเลือกโครงการมือ 2 เพราะกลัวกู้แล้วไม่มีเงินเหลือตกแต่งห้องจึงซื้อดาวน์ต่อจากปั้น พร้อมโอนเองวันรับโครงการ

ราคาที่ได้...
บวกกำไรเกือบ 80,000 บาท หักค่าธรรมเนียม ค่าเอเจ้นท์ เหลือสุทธิ 45,000 บาท
ในใจเขาไม่ได้รู้สึกดีแค่เพราะเงินแต่มันคือการ "ชนะเกม" ที่เขาวางแผนมาตั้งแต่วันแรก

ส่วนแก้ม...
เดือนที่ 21เธอเพิ่งโพสต์ขายดาวน์ครั้งแรกภาพถ่ายจากมือถือ มืดๆแคปชั่นสั้นๆ “ขายดาวน์ขาดทุน คุยได้”

เธอชะล่าใจ เพราะห้องของปั้นสูงกว่ายังขายได้ทำไมห้องของตัวเองที่มีราคาถูกกว่าถึงจะขายไม่ได้

แต่ไม่มีใครติดต่อ เพราะในวันเดียวกันนั้น...หน้าเพจโครงการเองประกาศ “ลดพิเศษก่อนโอน”ยูนิตใกล้กับห้องของเธอ ราคา "ต่ำกว่าห้องของแก้ม"พร้อมของแถมครบทุกอย่างและโปรดาวน์ 0% นาน 18 เดือน

เธอกลืนน้ำลายไม่ลง
ไม่รู้จะขายให้ใคร
ไม่รู้จะทำยังไง

เดือนที่ 24
สำนักงานขายโทรมาครั้งสุดท้าย

“ถ้าไม่โอนภายใน 30 วัน เงินดาวน์ทั้งหมดจะถูกริบตามเงื่อนไขนะคะ”

แก้มหยิบเครื่องคิดเลขมานั่งกด
เธอจ่ายดาวน์มา 2 ปีเต็ม
รวมกว่า 108,000 บาท
ค่าใบจองอีก 10,000
รวม 118,000 ที่จะหายวับถ้าเธอไม่โอน

เธอพยายามโพสต์ขายดาวน์ลดราคาอีกครั้ง “ขายดาวน์ขาดทุน 50%” แต่โพสต์ก็ยังเงียบเหมือนเดิมเงียบ... จนเธอรู้ว่าไม่มีใครซื้อห้องที่ “แพงกว่าโปรหน้าโครงการ” แม้เธอจะยอมขายถูกแค่ไหนก็ตาม

วางจองโครงการ 5,000 กับซื้อดาวน์แสนกว่าบาทถึงแม้ราคาหน้าสัญญาห้องแก้มจะถูกกว่าแต่การวางเงิก้อนเพื่อซื้อดาวน์กับกลุ่มลูกค้าแบบนี้คงไม่ง่ายนัก

แก้มได้โทรหาปั้นเพื่อปรึกษาการ exitซึ่งปั้นได้แนะนำไม่ให้ถือจนโอนแต่แก้มยังคงคิดว่าถ้าไม่ปล่อยให้โดนยึดก็ไม่ขาดทุน

วันตัดสินใจ: ต้องกู้แล้วสินะ…เธอไม่เคยคิดมาก่อนว่าดาวน์ที่จองไว้เล่น ๆ วันนั้น จะกลายเป็น “หนี้จริง” ที่ต้องกู้จริง โอนจริง

เธอยื่นกู้กับธนาคาร A ถูกปฏิเสธเพราะภาระหนี้เก่ายื่นธนาคาร B… ผ่านแบบมีเงื่อนไขต้องหาคนค้ำ

ตอนนั้นแก้มตัดสินใจโทรหาแม่…

“แม่ค้ำให้หนูหน่อยนะ เดี๋ยวหนูหาทางปล่อยเช่าแล้วคืนทุกเดือน”
เสียงแม่ปลายสายเงียบไปนาน ก่อนจะตอบเบา ๆ
“ทำไมไม่บอกแม่ก่อนจะจอง...”

น้ำตาเธอไหลเงียบ ๆ เพราะแม่พูดถูกทุกคำ

วันที่โอน
ค่าใช้จ่ายที่พุ่งมาแบบไม่บอกก่อน:

✅ค่าจดจำนอง 1% (โครงการออกให้)
✅ค่าธรรมเนียมโอน 1% (โครงการออกให้)
✅ค่าประกันอัคคีภัย
✅ค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี
✅ค่าประกันมิเตอร์
✅ค่ากองทุน

และที่เซอร์ไพรส์สุด… ค่าชุดครัว “ที่ไม่รวม” ทั้งที่โครงการเขียนไว้อ้อม ๆรวมเบ็ดเสร็จ วันโอนต้องจ่าย อีกราว 78,000 บาท ที่เธอ ไม่ได้เตรียมไว้ บัตรเครดิตใบนึงรูดหมดอีกใบต้องผ่อนพี่ที่ออฟฟิศต้องช่วยโอนให้ก่อนส่วนหนึ่ง

เมื่อได้กุญแจห้องมาในมือ...เธอยืนนิ่งอยู่หน้าประตูห้องที่เธอไม่เคยคิดจะอยู่ห้องที่ไม่มีใครอยากซื้อ ห้องที่วันนี้กลายเป็น พันธะ 30 ปี กับธนาคาร

เธอพยายามปล่อยเช่าตามเรทราคาส่งงวดธนาคาร แต่ก็ไม่เป็นผล ไม่มีใครติดต่อมาจึงตั้งราคา “ต่ำกว่าราคาตลาด”ประกาศทุกกลุ่มแปะใบปลิว ขอเพื่อนช่วยแชร์

สุดท้ายปล่อยได้...
ค่าเช่าเดือนละ 7,000 บาท

แต่งวดธนาคารที่ต้องจ่ายอยู่ที่ 9,800 บาทยังไม่รวมค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเอง ยังไม่รวมค่าสึกหรอ ค่านายหน้า ค่าจิปาถะระหว่างการเช่า

ทุกเดือนคือการ “โปะต่าง” จากเงินเดือนตัวเองเพื่อให้ห้องที่ไม่อยากได้ ไม่กลายเป็น “ภาระบานไม่รู้จบ”

และสิ่งที่เจ็บที่สุดคือ…โครงการหน้าเดียวกันเปิดตึกใหม่ ราคาลดลงอีกห้องแบบเดียวกัน ราคาขายถูกกว่าเธอวันโอนเกือบ 100,000 บาทพร้อมโปรเช่าอยู่ฟรี 6 เดือน

เธอรู้แล้วว่าเกมนี้ ไม่ใช่ใครมาก่อนได้ก่อน แต่คือใคร “วางแผนไว้ก่อน” ถึงจะรอด

วันหนึ่ง เธอกลับมาเปิดโพสต์เฟซบุ๊กของปั้น ที่โพสต์ภาพยูนิต วิวมุมสูง พร้อมแคปชั่นว่า

“จบภารกิจแล้วครับ… ดาวน์นี้สร้างกำไรให้ผมทั้งเงิน และบทเรียน”

แก้มปิดโทรศัพท์ถอนหายใจยาว แล้วเปิดแอป Mobile Bankingกดโอนเงินค่าผ่อนคอนโดอีกงวด…เพื่อห้องที่เป็นของเธอแต่ไม่เคยเป็นฝันของเธอเลยสักวัน

จบนิทาน กลับมาสู่โลกความจริง

ตลาดวันนี้ คุณยังลงทุนรูปแบบขายดาวน์ได้แต่คุณต้องคิดให้ดีและคิดให้หนักกว่าเดิมเพราะตลาดไม่เป็นเหมือนเมื่อ 6 ปีที่แล้ว วันนี้ถ้าคุณยังอยากจะเล่นตลาดนี้

ผมให้ Checklist ก่อนตัดสินใจจองดาวน์อสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร

1. วิเคราะห์ “ทำเล”

☐มี Demand จริงหรือไม่? (คนเช่า / คนซื้ออยู่จริง)
☐มีปัจจัยหนุนอนาคตหรือเปล่า? เช่น รถไฟฟ้า, ห้าง, ออฟฟิศ
☐ทำเลนี้อิ่มตัวหรือยัง? มีโครงการใหม่เปิดติด ๆ กันหรือไม่?
☐กลุ่มเป้าหมายที่เหมาะกับทำเลนี้คือใคร? เขามีงบเท่าไหร่?

🧠 2. รู้จัก “ยูนิตที่เลือก” แบบนักลงทุน

☐ยูนิตที่เลือก "ขายง่าย" หรือแค่ "ถูกใจเรา"?
☐วิวดี? ชั้นดี? ใกล้ลิฟต์? ไม่ติดบ่อบำบัด?
☐เป็นยูนิตที่มีจุดเด่นเมื่อเทียบกับห้องอื่นในโครงการหรือไม่?
☐ขนาดห้องเหมาะกับตลาดเป้าหมายหรือเปล่า?

💰 3. คำนวณเงินทุนและต้นทุนทั้งหมด

☐ยอดผ่อนดาวน์ทั้งหมดเท่าไหร่?
☐มีค่าใช้จ่ายแฝงอะไรบ้าง? (ค่าธรรมเนียมวันโอน, ค่ามิเตอร์, ค่าส่วนกลาง ฯลฯ)
☐มีเงินสำรองเผื่อ "ต้องโอนเอง" หรือไม่?
☐รับไหวไหม ถ้าต้องแบกห้องไว้ยาวกว่าแผน?

🛣️ 4. วาง Exit Plan ให้จบตั้งแต่เริ่ม

☐ถ้าขายดาวน์ไม่ได้ จะโอนเองหรือปล่อยเช่าได้ไหม?
☐ถ้ากู้ไม่ผ่าน มีแผนสำรอง? (คนค้ำ, เงินสด)
☐มีแผนปล่อยขายล่วงหน้ากี่เดือนก่อนโอน?
☐เตรียมช่องทางประกาศขายไว้แล้วหรือยัง?

📊 5. ศึกษา “คู่แข่ง” อย่างรอบด้าน

☐โครงการยังมีห้องเหลือหรือไม่? เหลือแบบไหนบ้าง?
☐โครงการมีโปรโมชั่นตอนโอนหรือเปล่า? ส่งผลต่อราคาเราไหม?
☐มีคนประกาศขายดาวน์ห้องแบบเดียวกันอยู่กี่ราย? ขายได้มั้ย?
☐เคยมีห้องมือสองในโครงการนี้ไหม? ขายราคาเท่าไร?

🎯 6. เตรียม “กลยุทธ์การตลาด” ถ้าจะขายดาวน์

☐รู้วิธีตั้งราคาขายดาวน์ (รวมทุน+กำไรที่เหมาะสม)
☐มีแผนทำคอนเทนต์ขายดาวน์? (รูป / จุดขาย / benefit ที่ต่าง)
☐วางแผนลงประกาศใน Marketplace, เพจ, และกลุ่มเฉพาะแล้ว
☐มี Story หรือ positioning สำหรับยูนิตของคุณหรือยัง?

⚠️ 7. เตือนตัวเองด้วยคำถาม “แรงๆ”

☐ถ้าขายดาวน์ไม่ออกจริงๆ ฉันยังโอเคอยู่ไหม?
☐ฉันจองเพราะรีบ? เพราะเชื่อคำโฆษณา? หรือเพราะวิเคราะห์จริง?
☐ฉันกำลังซื้อ “ของที่ขายได้” หรือ “ของที่ฉันอยากได้เฉยๆ”?
☐ถ้าเพื่อนมาปรึกษาเรื่องห้องแบบเดียวกัน ฉันจะแนะนำให้จองหรือไม่?

🧾 8. ขอสรุปสุดท้าย: จองดาวน์ = จองความเสี่ยง

☐ฉันมีแผน A (ขายดาวน์) และแผน B (โอนเอง) แล้ว
☐ฉันมีข้อมูลมากพอที่จะตัดสินใจอย่าง “นักลงทุน”
☐ฉันไม่ซื้อเพราะ FOMO (กลัวตกรถ) แต่ซื้อเพราะ “เห็นภาพจนจบ”

หากคุณเช็กครบทุกข้อ ✅ แล้วตัดสินใจจองคุณจะไม่ใช่แค่คนขายดาวน์ แต่คือนักลงทุนที่พร้อมรับผลลัพธ์ทุกทาง