บ้าน...ทำเลสุขุมวิท แบบไหน “ทำ Yield ได้ดี” และ “สร้างมูลค่าได้มากกว่ากัน”?🤔

Assavasereenon Blue

เวลาสร้าง 25 ธันวาคม 2568 16:18

ติดตาม

🏠 มีคำถามจากลูกค้าว่า
บ้านในหมู่บ้าน vs บ้านนอกหมู่บ้าน

ทำเลสุขุมวิท แบบไหน “ทำ Yield ได้ดี” และ “สร้างมูลค่าได้มากกว่ากัน”?🤔
คำถามนี้ไม่มีคำตอบที่ตายตัวนัก

เพราะบ้าน 2 ประเภทนี้ ชนะกันในรูปแบบคนละสนาม

สมมติว่าถ้าคุณเป็นนักลงทุน หรือเจ้าของบ้านในโซนสุขุมวิท

บทความนี้จะช่วยให้คุณเลือก “บทบาทของบ้าน” ได้ถูกตั้งแต่ต้นและตรงจริตมากที่สุด

เลือกจาก 1️⃣ Yield ก่อน (กระแสเงินสดจากค่าเช่า)

🟢 บ้านในหมู่บ้าน
ผู้เช่าหลัก: Expat Family / Corporate Lease
บริษัท Relocation “เลือกหมู่บ้านก่อน” เสมอ
ค่าเช่า สม่ำเสมอ นิ่ง
Vacancy Rate ต่ำ
สุขุมวิทชั้นใน
ค่าเช่าเฉลี่ย: 120,000–200,000 บาท/เดือน
Gross Yield ประมาณ 4–5% /ปี
👉 เหมาะกับคนที่ต้องการ
“รายได้แน่น ไม่ต้องลุ้น ไม่ต้องบริหารเยอะ”

🔵 บ้านนอกหมู่บ้าน
ผู้เช่าหลากหลายกว่า:
Home Office / Wellness / Clinic / Creative Business/Airbnb
ค่าเช่า "โดด” ได้ ถ้ารีโนเวทและวางตำแหน่งถูก
Yield สูงกว่า แต่ไม่เสถียรเท่าหมู่บ้านสุขุมวิท
ค่าเช่า (หลังรีโนเวท): 150,000–250,000 บาท/เดือน
Gross Yield 6–8%+/ปี
👉 เหมาะกับคนที่
“รับความผันผวนได้ เพื่อผลตอบแทนที่สูงกว่า”

ปัจจัยที่2️⃣ Stability (ความนิ่งของรายได้)
บ้านในหมู่บ้าน = ⭐⭐⭐⭐⭐
สภาพแวดล้อมคุมได้
มีนิติ / รปภ.
เพื่อนบ้านระดับเดียวกัน
สัญญาเช่ายาว 2–3 ปี

📌 เหมาะเป็น Core Asset ของพอร์ต
บ้านนอกหมู่บ้าน = ⭐⭐⭐
รายได้ขึ้นกับ:
ทำเลจริง
ถนนหน้าโครงการ
เพื่อนบ้าน
การใช้งาน
ผู้เช่าเลือกเยอะ
ต้องบริหารเองมากกว่า

📌 ไม่เหมาะกับคนอยาก “ปล่อยแล้วลืม”
ปัจจัยที่ 3️⃣ Value Creation (การสร้างมูลค่าเพิ่ม)
บ้านในหมู่บ้าน
รีโนเวทได้จำกัด
ราคาขึ้นตามตลาดเป็นหลัก
Upside ไม่แรง เพราะถูก “ล็อกกรอบ” ด้วยโครงการ

👉 มูลค่าเพิ่ม = ค่อยเป็นค่อยไป นอกเสียจากว่า คนในโครงการไม่ยอมขาย และเราได้มาถูกมากจาก Dev แล้ว Set ราคาขายอยู่รายเดียว

บ้านนอกหมู่บ้าน
เปลี่ยน “บทบาท” บ้านได้
บ้าน → Office
บ้าน → Wellness
บ้าน → Studio / Cafe / Airbnb
รีโนเวท = เพิ่มค่าเช่า + เพิ่มราคาขาย
Land Value ขึ้นแรง ถ้าใกล้ BTS / ถนนหลัก /หรือขายต่อเพื่อเปิดทางให้โครงการ

👉 มูลค่าเพิ่มมาจากฝีมือ ไม่ได้ใช้ดวงหรือสิ่งศักดิ์สิทธิ์
ปัจจัยที่ 4️⃣ Flexibility (ความยืดหยุ่นในการใช้งาน)

บ้านในหมู่บ้าน
กฎชัด
ห้ามทำกิจการ
ใช้ได้แค่ “อยู่อาศัย”
เหมาะกับ:
คนอยากได้บ้าน = บ้านเท่านั้น
บ้านนอกหมู่บ้าน
ใช้ได้หลายบทบาท
เหมาะกับคนคิดเป็น “Platform”
ต่อยอดได้ในอนาคต
เหมาะกับ:
นักลงทุน / ผู้ประกอบการ / คนคิดไปไกลต้องเติมเต็มถัง😆

ปัจจัยที่ 5️⃣ ความยากในการบริหาร
ประเภท
ความยาก
บ้านในหมู่บ้าน - ต่ำ
บ้านนอกหมู่บ้าน - สูง
บ้านนอกหมู่บ้านต้องเข้าใจ:
ผังเมือง
ทางเข้า–ออก
กฎหมายกิจการ
เพื่อนบ้าน
Demand จริงของพื้นที่นั้นๆ
หรือหานายหน้าในพื้นที่ที่เข้าใจทำเล

🔍 สรุปแบบสั้นๆ
อยากได้รายได้สม่ำเสมอ → บ้านในหมู่บ้าน
อยากได้ Upside และมูลค่าเพิ่มแรง → บ้านนอกหมู่บ้าน
นักลงทุนสุขุมวิทเทพๆ
❌ ไม่เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง
✅ ใช้ทั้งสองแบบ “ให้ถูกบทบาท”
Core Asset = บ้านในหมู่บ้าน
Alpha Asset เพิ่มมูลค่า = บ้านนอกหมู่บ้าน

บ้านที่ดี ไม่ใช่บ้านสวย แต่คือบ้านที่ “ถูกใช้ในบทบาทที่ถูกต้องตรงกัลจริตของผู้ลงทุน”

ปล.รับซื้อบ้านในทำเลสุขุมวิท นอกโครงการ
งบ 20ล้าน+- ทัก inbox ได้เลย

#Spacefinder