20
ติดตาม
แจ้งรายงานไม่เหมาะสม
อวสานอสังหาฯ? จริงๆปีนี้ได้ยินคำว่าอวสานเยอะมาก อะไรนิดอะไรหน่อยก็อวสาน...
เวลาสร้าง 26 ธันวาคม 2568 16:19
จริงๆปีนี้ ก็อยากเขียนสรุป ปี2025 คิดซะว่า Recap ภาพรวมของทั้งปีนี้แล้วกัน
คำว่า “อวสาน” ช่วงนี้ดูโคตรจะตลกร้าย
อวสานชนชั้นกลาง อวสานเด็กจบใหม่ อวสานงานประจำ
ฟังแล้วเหมือนโลกมันกำลังจะพังละ
แต่ถ้ามองอีกด้าน ก็รู้สึกได้ว่า ไม่ใช่ทุกอย่างอวสาน
แต่มันคือ อวสานของสิ่งที่ “ ปานกลาง ๆ” มากกว่า
และอสังหาฯ เป็นหนึ่งในสนามที่เห็นภาพนี้ชัดที่สุด
ภาพรวมอสังหาฯ ปี 2025
ไม่ใช่วิกฤต…แต่คือปีคัดกรองทุกอย่าง
ปี 2025 เป็นปีที่ตัวเลขทุกอย่าง
“ลงมาแตะจุดต่ำ”
การเปิดโครงการใหม่ ต่ำสุดในรอบ 10–20 ปี
ยอดโอน / ยอดขาย / กำไรบริษัทอสังหาฯ ชะลอชัด
อัตราการอนุมัติสินเชื่อในหลายเซกเมนต์ “ไม่ถึงครึ่ง” แถม Reject Rate อย่างสูง บางเคสถึงจะอนุมัติ แต่กลายเป็นว่าผู้กู้ตัดสินใจไม่ไปต่อซะอย่างงั้น
สิ่งที่หายไปในปีนี้ จากการที่ได้คุยกับพี่ๆนักลงทุนหลายรายคือ
การซื้อเพราะ กลัวตกรถ ไม่มีแล้ว
การลงทุนแบบหวังเด้งเร็ว ขายบวกๆ เกิดน้อยแล้ว
Exit Plan ไม่ชัดดีลไม่ดี สู้นั่งทับมือดีกว่า
แต่สิ่งที่ยังมีอยู่ในตลาดคือ
ความต้องการ อยู่อาศัยจริง
ความต้องการเช่าของคนทำงานคุณภาพ/Expat
ความต้องการทำเลที่ใช้ชีวิตได้จริงๆ
พูดให้ตรงที่สุดก็คือ
ปี 2025 คือปีที่ “อสังหาฯแบบ typical อยู่ยากสุดๆ”
ตัวแปรที่หลายคนมองข้าม แต่กระทบจริง
ปีนี้ไม่ได้มีแค่เรื่องเศรษฐกิจโตต่ำหรือดอกเบี้ย
แต่มีเรื่อง ค่าเงินบาทแข็งผิดปกติ จากธุรกรรมทองคำออนไลน์ ที่ก็เพิ่งทราบกันเมื่อไม่กี่วัน แต่บาทแข็งมาตลอดทั้งปี
พอเงินบาทแข็งเร็ว
→ กระทบส่งออก
→ กระทบรายได้บางกลุ่ม
→ กระทบความเชื่อมั่น
→ กระทบกับการตัดสินใจซึ่งการ “ก่อหนี้ก้อนใหญ่” อย่างบ้านและคอนโด
พอต้องใช้เงินก้อน + ความมั่นใจในอนาคตแบบสุดๆ
พออย่างใดอย่างหนึ่งหาย ตลาดก็ชะลอทันที
แถมปีนี้…ความเสี่ยงไม่ได้มาเดี่ยว ๆ
ปกติเราคิดว่าเออ มาเรื่องใหญ่ๆปีละเรื่องก็คงพอใช่ไหม ปีนี้กลัวไม่ท้าทาย จัดชุดใหญ่ไฟกระพริบมาให้ทันที เดือนละเรื่องดีกว่าไหม😅
ปีนี้เจออะไรบ้าง เริ่มด้วยเหตุการณ์นอกตำรา ที่กระทบ “ความรู้สึกปลอดภัย” ของคนอย่างชัดเจน
1) แผ่นดินไหว: ความเสี่ยงที่คนไม่เคยคิด
ก็เริ่มคิด ทุกคนทราบว่าในไทยไม่ใช่ประเทศแผ่นดินไหวรุนแรง
แต่เหตุการณ์ที่เกิดในภูมิภาคใกล้เคียง ทำให้คนเริ่มตั้งคำถามว่า
อาคารที่อยู่ “ปลอดภัยจริงไหม”
ตึกสูงยังน่าอยู่เหมือนเดิมหรือเปล่า หลายคนยังเป็น PTSD จากเหตุการณ์นั้นอยู่เลย
ทุกอย่างมีแต่คำถามเช่น โครงการเก่าออกแบบมารับความเสี่ยงพวกนี้แค่ไหน ผลคือ
อสังหาฯบางประเภทไม่ได้ถูกมองแค่ “สวยหรือไม่สวย”
แต่ถูกมองด้วยคำว่า risk นี่ยังไม่รวมกับค่าใช้จ่ายและผลกระทบจากความเสียหายของแผ่นดินไหวด้วย หลายห้องตอนนี้ยังไม่ได้เงินเคลมประกันนะ พูดเลย
2) สงครามและภูมิรัฐศาสตร์: เงินไม่ชอบความไม่แน่นอน
สงครามในหลายจุดของโลก แถมสงครามระหว่างเพื่อนบ้านเราด้วย อีอังเคิล
ทำให้โลกพลังงานผันผวน โลจิสติกส์แพง
Sentiment ตลาดท่องเที่ยวดูไม่ดีเลย
นักลงทุนและคนที่ซื้ออสังหาฯมาเป็น 2nd Home เลยไม่ได้ถามแค่ว่า ราคาดีไหม
แต่ถามว่า
“ประเทศเรา…มีเสถียรภาพพอจะฝากชีวิตในระยะยาวไหม”
3) Scammer: ภัยเงียบที่บั่นทอนความเชื่อมั่น
ปี 2025 เป็นปีที่คนไทยและต่างชาติ เจอ scam ในแทบทุกมิติ ถามว่าทุกวันนี้คนที่โทรหาเราบ่อยสุดไม่ใช่เพื่อนนะ แต่คือมิจฉาชีพ
มีทุกช่องทาง Line / Facebook /TikTok
หลอกลงทุนคอนโดเงินเหลือ
หลอกจองบ้านแต่ไม่มีของ
หลอกเช่าคอนโดราคาเป็นมิจ
ซื้อขายในกลุ่มปิด
ผลกระทบไม่ได้อยู่แค่คนโดนโกง
แต่อยู่ที่ ความไม่ไว้ใจ
ตลาดที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่
พอความไว้ใจหาย
การตัดสินใจก็ช้าลงทันที แถมยังถูกหลอกเงินอีกต่างหาก
4) นักท่องเที่ยวลด: ตัวช่วยที่ไม่แรงเหมือนเดิม
หลายปีที่ผ่านมา
เราหวังให้การท่องเที่ยวเป็น “พระเอก”
แต่ปีนี้เริ่มเห็นชัดว่า
นักท่องเที่ยวบางกลุ่มหาย
จีนยังไม่กลับเต็มที่ ถามคนทำ Airbnb จีนช่วยปลายปี Booking ต้องเต็มแล้ว ตอนนี้หายไปเฉยๆ
นักท่องเที่ยวคุณภาพเลือกมากขึ้นผลก็คือ
อสังหาฯที่หวังพึ่ง short-term demand
เริ่มรู้สึกถึงแรงต้าน
ภาพรวมปี 2025 ไม่ใช่วิกฤต…แต่คือปีที่คนเริ่มกลัวความเสี่ยงจริงจัง อสังหาฯเป็นสินค้าที่ต้องใช้
เงินก้อน + เป็นหนี้ระยะยาว
และความมั่นใจในอนาคต
พอโลกเต็มไปด้วยคำว่า
แผ่นดินไหว / สงคราม / scam / นักท่องเที่ยวลด / บาทแข็ง
คำถามในใจคนก็เปลี่ยนจาก
“ซื้อดีไหม”เป็น “เสี่ยงเกินไปหรือเปล่า”
แล้วปี 2026 จะเป็นยังไง?
ปี 2026 จะไม่ใช่ปีที่น่าจะฟื้นนะ
แต่จะเป็นปีที่ตลาดตั้งคำถามแรงๆว่า
ของคุณ “จำเป็นจริงไหม”
ทำเลคุณ “มีเหตุผลจริงไหม”
ลูกค้าคุณ “ยังอยู่ไหม”
ความเสี่ยงพวกนี้ คุณคิดเผื่อไว้หรือยัง
อสังหาฯที่อยู่ได้ จะไม่ใช่เพราะโชค
แต่เพราะ ออกแบบมาให้ทนความไม่แน่นอน
สิ่งที่ทำให้รอบนี้ต่างจากอดีตคือ
ความไม่แน่นอนมันมาเป็นแพ็ก
ถ้ามองตามตัวเลขเศรษฐกิจ
ปี 2026 ถูกคาดว่าจะโตต่ำกว่า 2025
อยู่แถว ๆ 1–1.5% แปลว่าอะไร?
แปลว่า
อย่าหวังตลาดใหญ่จะช่วยทุกคน
แต่ตลาดจะช่วย เฉพาะคนที่เลือกถูก
ปี 2026 จะไม่ใช่ปีฟื้นแบบกระโดด
แต่เป็นปีที่ตลาดถามกลับมาดังขึ้นว่า
ของคุณ “จำเป็น” แค่ไหน
ทำเลคุณ “มีเหตุผล” แค่ไหน
ราคา/ค่าเช่า “สมเหตุสมผล” หรือยัง
ลูกค้าคุณ “คือใครจริง ๆ”
อสังหาฯ ที่ยังขายหรือเช่าได้
จะไม่ใช่เพราะตลาดดี
แต่เพราะ ตัวมันเองดีพอ
แนวโน้มชัด ๆ ปี 2026
1. CBD ทำเลนี้ยังฆ่าไม่ตาย…แต่ไม่ใช่ใครก็รอด
ตลาดแถวทำเล CBD จะยิ่ง “คัดคุณภาพมากขึ้น
อยู่ได้ด้วย demand เช่าคุณภาพ ห้องตอบโจทย์ โครงการตอบโจทย์ ฐานลูกค้าหลักก็เป็น Expat เหมือนเดิม การปล่อยห้องเฟอร์ลอยตัว เฟอร์ถูกๆแต่ชาร์จค่าเช่าแพงๆ คงไม่มีแล้ว
2.คอนโดเช่า = อยู่ได้ แต่ต้องคิดแบบธุรกิจจริงจัง
gross yield หลอกตัวเองไม่ได้ ต้องคิดทุกเม็ด
vacancy rate ต้องคิด
ค่าเสื่อมต้องรับได้ ห้องต้องปรับปรุงตลอด
ใครยังคิดว่า
“ซื้อเถอะ เดี๋ยวก็ปล่อยเช่าง่าย”
ปีหน้าอาจได้เรียนรู้คำว่า เหนื่อยเงียบเป็นยังไง
3. บ้านอยู่จริงยังไปได้ บ้านหวังราคาเด้ง++ไปยาก
บ้านที่ตอบโจทย์ชีวิต
ใกล้โรงเรียนนานาชาติ ใกล้ทางด่วน ใกล้ชุมชน
ยังมี demand บ้านที่ตั้งราคาเพราะ
“เมื่อก่อนขายได้”
แต่ไม่ดูรายได้จริงของคน
จะขายช้าลงเรื่อย ๆ
แล้วนักลงทุน/เจ้าของทรัพย์ควรคิดยังไงดี?
นี่ไม่ใช่ปีของการ panic
แต่ก็ไม่ใช่ปีของการ อยู่เฉยๆ
ปี 2026 คือปีของการถามตัวเองจริงจังว่า
ถ้าไม่มีตลาดมาช่วย เรารอดไหม
ถ้าต้องถือยาว 3–5 ปี เรายังสบายใจหรือเปล่า
ถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ 3 เดือน เรารับได้ไหม
ถ้าต้องลดราคา เรา “ยอม” หรือ “ฝืน”
และคำถามสำคัญที่สุดคือ
อสังหาฯที่เราถืออยู่…มันยังโอเคไหมในความคิดของเรา
ถ้าอสังหาฯ ราคาไม่เด้งเหมือนเดิม คุณยังอยากถือมันไหม?
ทรัพย์ที่คุณมีอยู่ ยังรอดเพราะมี Demand จริงๆ หรือรอดเพราะโชคช่วย?
-
Facebook
-
Line
-
Twitter
-
Open new tab
-
คัดลอกลิ้งก์
หัวข้อที่เกี่ยวข้อง
