เกี่ยวกับคนเขียน
Naowarat

ความรู้

ความรู้

เจอลูกค้าแบบนี้ ควรดีใจ หรือ เอะใจ "เราเช่ายาวแน่นอน เซ็นสัญญา 2-3 ปี ลดได้เต็มที่เท่าไร"

Naowarat
วันที่สร้างประกาศ เวลาสร้าง 21 กุมภาพันธ์ 2565 11:35
สวัสดีวันจันทร์ค่ะ เพื่อนเอเจน 💕

สายเช่า คงเจอบ่อยนะคะ ช่วงนี้คอนโดมิเนียมปล่อยเช่ายากเหลือเกินผู้เช่าคุณภาพก็มีน้อย เจ้าของทรัพย์ก็ต้องลดราคากันกระหน่ำหนีตาย บางที่ ลดมากกว่า 50% ไปเรียบร้อยแล้วก็มี

สัญญาเช่าปีต่อปี การลดราคาแก้ปัญหาชั่วคราวของปีนี้ ก็ยังพอรับได้ แต่ถ้าเราเจอลูกค้าบางคน อยากได้ค่าเช่าถูกมากๆ เจ้าของก็อยากปล่อยแหละ เสนอว่าจะเช่า 2 -3 ปี เพื่อดึงดูดใจเจ้าของ ที่ไม่อยากกังวลหาผู้เช่าใหม่ปีหน้า เอ...ในฐานะเป็นตัวแทนเจ้าของ และรักษาผลประโยชน์ธุรกิจตัวเอง มันจะคุ้มเราและเจ้าของหรือเปล่า? ลองมาพิจารณาเรื่องนี้กันค่ะ

ฝั่งผู้เช่า

ได้ประโยชน์แน่ๆ ถ้าเจ้าของยอม เพราะได้ค่าเช่าเรทพิเศษไปอีก 2-3 ปี โดยจ่ายเงินประกัน แค่ 2 เดือน ถ้าห้องเช่ามูลค่า 25,000 บาท เขาเช่าได้ในราคา 18,000 บาท เขาได้กำไรทันที 84,000 บาท/ปี โดยมีค่าความเสี่ยงแค่เงินประกัน 36,000 บาท สรุปแล้ว ถ้าอยู่มา 1 ปี ไม่ชอบห้อง จะ Break contract ยังไงเขาก็ได้ Net profit 48,000 บาท เงินที่ประหยัดไปได้นี้ สามารถไปเช่าห้องที่ดีกว่าในปีต่อไป และคุ้มค่ากับการทิ้งประกัน 🤓

เจ้าของ

ห้องเช่า 25,000 บาท แน่นอนราคาซื้อมา ถ้าให้คุ้มค่าการลงทุน คาดหวัง yeild 5% ต้องอยู่ที่ 6,000,000 บาท ถ้ายังผ่อนอยู่ เข้าเนื้อแน่ๆ ที่ต้องชักเงินส่วนตัวส่งแบงค์ ถ้าปล่อยเช่า 18,000 บาท นี่ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าคอมมิชชั่นเอเจน เรียกว่าดีลนี้ ไม่คุ้มค่า และมันคือแค่การแก้ปัญหาชั่วคราว ที่ต้องหลับตาเซ็นสัญญาจริงๆ

สำหรับเจ้าของ ถ้ายังต้องเจอแบบนี้ไปอีก 2-3 ปี มันเสีย performance ของทรัพย์ด้วย ถ้ามีจังหวะ ขาย cut loss ตัดปัญหาเอาเงินไปลงอย่างอื่น ให้ได้กำไรมากกว่า หรือ ขายแบบผ่อนตรงกับเจ้าของ ก็ยังมีช่องทางได้ดอกมากกว่า และมีเงินดาวน์เป็นประกันที่ดีกว่า

เอเจน

สัญญาเช่า 3 ปี ได้ค่าคอมมิชชั่น 1+0.5+0.25 เดือน ถ้าเก็บเต็มเลยตอนเซ็นสัญญา คือเรียกว่าได้เงินเกินครึ่งของ 1 เดือนค่าเช่าล่วงหน้าและ 2 เดือน deposit ดูเหมือนจะเป็นดีลที่น่าสนใจ 🤑
ถ้าลูกค้าอยู่ครบสัญญาจริง แต่ถ้าอยู่ไม่ครบ อาจเป็นดราม่าต้องหาคนมาอยู่แทน ซึ่งก็เข้าข่ายทำงานตามปกตินั่นแหละ แค่ได้เงินในอนาคตมาใช้
บางครั้งเจ้าของไม่ยอม ก็จะถูกเรียกร้องให้คืนเงิน ซึ่งจะคืนไม่คืนก็แล้วแต่เอเจน แต่ที่แน่ๆ นอนไม่ค่อยหลับแน่นอน เพราะเจ้าของเขาก็มีแต่เสียกับเสีย เขาต้องเรียกร้องหนักแน่ๆ

เฮ้อ..!!! ดูทรงแล้วไม่น่าจะเป็น Good deal เพราะ คนที่ได้ประโยชน์ มีแต่ผู้เช่าฝ่ายเดียว แต่ตอนนี้มันเป็นตลาดผู้ซื้อ ผู้เช่า แล้วเราจะทำอย่างไรดีล่ะ?

ผู้เช่าอยากได้ของดี ราคาประหยัด เจ้าของอยากได้ผู้เช่าดี เอเจนอยากได้คอมเต็มและนอนหลับสบาย

ลอง solution นี้ดีไหม?

แพคเกจ เช่า 1 ปี อยู่ครบสัญญา ฟรี 2 เดือน
เช่น ค่าเช่าเดิม 25,000 ก็ลดลงมาที่ 22,000 บาท ถ้าอยู่ครบ 1 ปี ให้ฟรี 2 เดือน ก็เหมือนจ่ายเดือนละ 18,857 บาท เจ้าของอาจแถมอินเทอร์เน็ตแรงๆ ให้ใช้ฟรีก็ได้ จะได้ค่าเช่ากลมๆออกจากกระเป๋าที่ 18,000 บาท

กรณีนี้จะดีสำหรับผู้เช่าที่พร้อมจ่าย และมีแผนจะอยู่นาน เพราะมีสัญญาการทำงานเป็นหลักแหล่ง ถ้าเขารับแพ็คเกจนี้ได้ เราก็จะได้ผู้เช่าคุณภาพดี ที่ได้ลดราคาให้เขาบ้างเป็นการดึงดูดลูกค้ โดยไม่ต้องเสี่ยงในระยะยาวแต่ไม่ได้อะไรเลย

2 เดือนที่อยู่ฟรี ซึ่งเป็นระยะปกติที่จะหาผู้เช่าใหม่อยู่แล้วช่วงโควิดนี้ ก็ต่อรองได้ว่า ขอให้เปิดห้องเป็นระยะๆ หากเรามีว่าที่ผู้เช่าจะมาเช่าต่อ ซึ่งหากสถานการณ์ปีหน้าดีขึ้น เจ้าของก็ยังมีโอกาสปรับค่าเช่าขึ้นได้

เอเจนก็รับค่าคอมมิชชั่นตามปกติไป จะขอเต็มเดือน หรือตามเรท 14 เดือนก็ว่ากันไป แต่ดีต่อใจกว่าควักเงินในกระเป๋าคืนเจ้าของตอนลูกค้า Break contract แน่นอน 🦋💕

ลองไปปรับ และคิดค้นแพคเกจใหม่ๆ ดึงดูดใจผู้เช่าคุณภาพดีกันค่ะ

Zen999 ขอบคุณมากๆสำหรับการแชร์ริ่งค่ะ เป็นประโยชน์สำหรับมือใหม่อย่างหนูเลย
01/11/2565 14:11

EasyRent-Bangkok ใช่เลยครับพี่โอ๋ ลูกค้าบางคนชอบเอาจำนวนสัญญาระยะยาวมาเพื่อลดค่าเช่า

หลายคนอยู่แค่ปีแรกก็ย้ายออกแล้วเจ้าของห้องและเอเจ้นบางคนรู้ไม่ทันก็ปล่อย

แล้วต้องมานั่งปวดหัวทีหลังเมื่อลูกค้าย้ายออกเร็วกว่ากำหนดเค้ายอมทิ้งประกันได้เพราะว่าราคาค่าเช่าเค้าต่อลงมาเยอะแล้ว
21/02/2565 12:43

Anawin บทความดีๆอีกแล้ว ขอบคุณมากครับพี่ 😍🙏
21/02/2565 12:08
1 ชอบ 1 ตอบกลับ
ยินดีค่า
21/02/2565 12:08

หัวข้อที่เกี่ยวข้อง

ความรู้

#มีทิปเล็กๆน้อยๆ ของการกู้ซื้อบ้าน ของพวกเรา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

โอ๋จดทะเบียนบริษัทมา 1 ปี 10เดือน แต่เราต้องแสดงหลักฐานให้แบงค์เห็นว่าเราทำธุรกิจมานานแล้ว ยิ่งนานยิ่งดี

โอ๋ใช้สำเนาสัญญาเช่าออฟฟิศ ซึ่งเช่ามา 6 ปีแล้วและสำเนาใบเสร็จการซื้อโฆษณากับเวปไซต์ต่างๆ ซึ่ง ของโอ๋ซื้อมาเกิน 10ปี ขอบคุณเวปไซต์ต่างๆที่อุตส่าห์ค้นสำเนามาให้ และสัญญาซื้อขายที่เราเคยขาย

ยิ่งย้อนหลังหลายปียิ่งดี

โอ๋รับเงินเดือนในฐานะพนักงานคนนึง แต่แบงค์ไม่ให้กู้ในนามพนักงาน เพราะถือหุ้นเกิน 20% ต้องกู้ในนามเจ้าของกิจการเท่านั้น

#เอกสารการเสียภาษีต้องครบ

แบงค์ให้ทำรายรับ-รายจ่าย ย้อนหลัง1ปี มั่วไม่ได้นะเพราะตัวเลขต้องแมทซ์กับสเตทเม้น

แบงค์ขอสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินออกให้ทุกทรัพย์ที่เราขายพร้อมสัญญานายหน้าย้อนหลัง 6 เดือน

เอกสารนายหน้าต้องทำกับทุกเคส ถึงไม่ได้ทำสัญญาปิด แต่ทุกครั้งที่เราขายได้ โอ๋จะทำหนังสือนายหน้าให้เจ้าของเซ็นทุกครั้ง ในหนังสือ ระบุบ้านเลขที่ หมู่บ้าน ที่ขาย และค่าคอมที่ได้

#ค่าคอม กรณี #รับเงินสด แบงค์ไม่คำนวนรายได้ให้ #กรณีรับเงินสด ต้องเอาเงินเข้าบัญชีทันที

ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แบงค์มองว่าเป็นธุรกิจเสี่ยง (ไม่เข้าใจ เสี่ยงตรงไหนหนอ)

#เงินออม สำคัญมาก สำหรับเจ้าของธุรกิจ ต่อให้คุณจะขายดี รายได้เยอะแยะ แต่ถ้าไม่มีเงินออม แบงค์ไม่ให้กู้ เคสเจ้าของกิจการแบงค์ ซีเรียสเรื่องเงินออม

**** เคสโอ๋ แบงค์ขอดูเงินออม X,000,000 เพราะกู้ค่อนข้างเยอะ

****แบงค์ขอดู เล่มทะเบียนรถยนต์ที่เป็นชื่อเราแล้ว และทรัพย์สินที่ปลอดภาระหนี้ (มีหรือไม่มีก็ได้ แต่เงินออมต้องมี)

#แบงค์ส่งจนท.มาตรวจกิจการ ว่าเราทำธุรกิจจริงไหม เราต้องถ่ายรูปกับจนท.(ไม่เข้าใจว่าทำไมเจ้าของต้องถ่าย)

รายได้ของนายหน้า แบงค์คำนวนมาร์จิ้นให้ 25% ของรายรับ เช่น เราขายบ้านได้ค่าคอม 300,000 บาท แบงค์คำนวน รายได้ให้เพียง 75,000 บาท และเอา 75,000 มาคำนวนสัดส่วนผู้ถือหุ้นอีก เพื่อเป็นรายได้จริงๆของเรา

เคสนี้โอ๋ถือหุ้น 98% เลยไม่กระทบมาก #25%น้อยมาก แต่เข้าใจได้ว่าแบงค์ก็ต้องลดความเสี่ยงของตัวเอง

#เคสเจ้าของกิจการ แบงค์ให้เราเป็นหนี้ได้ไม่เกิน 50% ของรายได้

***เช่นรายได้เรา 100,000 เราเป็นหนี้เก่า+หนี้ที่กำลังจะกู้ ได้ไม่เกิน 50,000 บาท

***พนักงานออฟฟิศ เป็นหนี้ได้ 70-80% ของรายได้ #คนไม่เท่ากัน #ความเท่าเทียมอยู่ไหน 555

#บูโรคือสิ่งสำคัญมาก ต่อให้เรามีพร้อมทุกอย่าง แต่วินัยในการชำระหนี้ไม่ดี แบงค์ก็ไม่ให้กู้ และไม่ฟังเหตุผลใดๆทั้งสิ้น #น่ากลัวเนอะ

***โอ๋มีบัตรเครดิตแต่ในชีวิตนี้ไม่เคยเสียดอกเบี้ยให้แบงค์เลย จ่ายเต็มตลอด ดอกเบี้ยบ้ตรเครดิต 18% จะลงทุนอะไรได้ดอกเบี้ยแบบนี้ล่ะ

ปล.โอ๋เป็นคู่สัญญาขายทรัพย์NPAกับหลายธนาคาร และยอดขายแต่ละแบงค์ก็ค่อนข้างสูง น่าจะเป็นจุดที่ทำให้การพิจารณาง่ายขึ้นรึเปล่า แต่ก็ไม่ง่ายนะ555 ส่วนตัวคิดว่ามีส่วน

#เป็นกำลังใจให้เพื่อนๆเอเจ้นทุกคนนะคะ
main-image
profile-avatar
คุณโอ๋ 9 ธันวาคม 2565 19:27
ความรู้
main-image
profile-avatar
บรรณาธิการ Agent Club 7 ธันวาคม 2565 16:13