เกี่ยวกับคนเขียน

Naowarat

138

ประสบการณ์ในงานเอเจนท์อสังหาฯ ปีนี้เข้าปีที่ 10 มากกว่า 90% ของจำนวนลูกค้าในอดีตคือต่างชาติ เชี่ยวชาญทั้งการขาย และบริหารการขายคอนโดมือหนึ่ง และดูแลผู้ขายในตลาดมือสองแบบ VIP เป็น Founder of Rockstar Agent Club เป็น Co founder of RE/MAX PARTNERS โค้ชเอเจนท์อสังหาฯ เจ้าของเพจ อสังหาฯอารมณ์ดี

อ่านต่อ

ติดตาม

ชอบ

ความรู้

เจอลูกค้าแบบนี้ ควรดีใจ หรือ เอะใจ "เราเช่ายาวแน่นอน เซ็นสัญญา 2-3 ปี ลดได้เต็มที่เท่าไร"

Naowarat

138

เวลาสร้าง 21 กุมภาพันธ์ 2565 11:35

ติดตาม

สวัสดีวันจันทร์ค่ะ เพื่อนเอเจน 💕

สายเช่า คงเจอบ่อยนะคะ ช่วงนี้คอนโดมิเนียมปล่อยเช่ายากเหลือเกินผู้เช่าคุณภาพก็มีน้อย เจ้าของทรัพย์ก็ต้องลดราคากันกระหน่ำหนีตาย บางที่ ลดมากกว่า 50% ไปเรียบร้อยแล้วก็มี

สัญญาเช่าปีต่อปี การลดราคาแก้ปัญหาชั่วคราวของปีนี้ ก็ยังพอรับได้ แต่ถ้าเราเจอลูกค้าบางคน อยากได้ค่าเช่าถูกมากๆ เจ้าของก็อยากปล่อยแหละ เสนอว่าจะเช่า 2 -3 ปี เพื่อดึงดูดใจเจ้าของ ที่ไม่อยากกังวลหาผู้เช่าใหม่ปีหน้า เอ...ในฐานะเป็นตัวแทนเจ้าของ และรักษาผลประโยชน์ธุรกิจตัวเอง มันจะคุ้มเราและเจ้าของหรือเปล่า? ลองมาพิจารณาเรื่องนี้กันค่ะ

ฝั่งผู้เช่า

ได้ประโยชน์แน่ๆ ถ้าเจ้าของยอม เพราะได้ค่าเช่าเรทพิเศษไปอีก 2-3 ปี โดยจ่ายเงินประกัน แค่ 2 เดือน ถ้าห้องเช่ามูลค่า 25,000 บาท เขาเช่าได้ในราคา 18,000 บาท เขาได้กำไรทันที 84,000 บาท/ปี โดยมีค่าความเสี่ยงแค่เงินประกัน 36,000 บาท สรุปแล้ว ถ้าอยู่มา 1 ปี ไม่ชอบห้อง จะ Break contract ยังไงเขาก็ได้ Net profit 48,000 บาท เงินที่ประหยัดไปได้นี้ สามารถไปเช่าห้องที่ดีกว่าในปีต่อไป และคุ้มค่ากับการทิ้งประกัน 🤓

เจ้าของ

ห้องเช่า 25,000 บาท แน่นอนราคาซื้อมา ถ้าให้คุ้มค่าการลงทุน คาดหวัง yeild 5% ต้องอยู่ที่ 6,000,000 บาท ถ้ายังผ่อนอยู่ เข้าเนื้อแน่ๆ ที่ต้องชักเงินส่วนตัวส่งแบงค์ ถ้าปล่อยเช่า 18,000 บาท นี่ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่าคอมมิชชั่นเอเจน เรียกว่าดีลนี้ ไม่คุ้มค่า และมันคือแค่การแก้ปัญหาชั่วคราว ที่ต้องหลับตาเซ็นสัญญาจริงๆ

สำหรับเจ้าของ ถ้ายังต้องเจอแบบนี้ไปอีก 2-3 ปี มันเสีย performance ของทรัพย์ด้วย ถ้ามีจังหวะ ขาย cut loss ตัดปัญหาเอาเงินไปลงอย่างอื่น ให้ได้กำไรมากกว่า หรือ ขายแบบผ่อนตรงกับเจ้าของ ก็ยังมีช่องทางได้ดอกมากกว่า และมีเงินดาวน์เป็นประกันที่ดีกว่า

เอเจน

สัญญาเช่า 3 ปี ได้ค่าคอมมิชชั่น 1+0.5+0.25 เดือน ถ้าเก็บเต็มเลยตอนเซ็นสัญญา คือเรียกว่าได้เงินเกินครึ่งของ 1 เดือนค่าเช่าล่วงหน้าและ 2 เดือน deposit ดูเหมือนจะเป็นดีลที่น่าสนใจ 🤑
ถ้าลูกค้าอยู่ครบสัญญาจริง แต่ถ้าอยู่ไม่ครบ อาจเป็นดราม่าต้องหาคนมาอยู่แทน ซึ่งก็เข้าข่ายทำงานตามปกตินั่นแหละ แค่ได้เงินในอนาคตมาใช้
บางครั้งเจ้าของไม่ยอม ก็จะถูกเรียกร้องให้คืนเงิน ซึ่งจะคืนไม่คืนก็แล้วแต่เอเจน แต่ที่แน่ๆ นอนไม่ค่อยหลับแน่นอน เพราะเจ้าของเขาก็มีแต่เสียกับเสีย เขาต้องเรียกร้องหนักแน่ๆ

เฮ้อ..!!! ดูทรงแล้วไม่น่าจะเป็น Good deal เพราะ คนที่ได้ประโยชน์ มีแต่ผู้เช่าฝ่ายเดียว แต่ตอนนี้มันเป็นตลาดผู้ซื้อ ผู้เช่า แล้วเราจะทำอย่างไรดีล่ะ?

ผู้เช่าอยากได้ของดี ราคาประหยัด เจ้าของอยากได้ผู้เช่าดี เอเจนอยากได้คอมเต็มและนอนหลับสบาย

ลอง solution นี้ดีไหม?

แพคเกจ เช่า 1 ปี อยู่ครบสัญญา ฟรี 2 เดือน
เช่น ค่าเช่าเดิม 25,000 ก็ลดลงมาที่ 22,000 บาท ถ้าอยู่ครบ 1 ปี ให้ฟรี 2 เดือน ก็เหมือนจ่ายเดือนละ 18,857 บาท เจ้าของอาจแถมอินเทอร์เน็ตแรงๆ ให้ใช้ฟรีก็ได้ จะได้ค่าเช่ากลมๆออกจากกระเป๋าที่ 18,000 บาท

กรณีนี้จะดีสำหรับผู้เช่าที่พร้อมจ่าย และมีแผนจะอยู่นาน เพราะมีสัญญาการทำงานเป็นหลักแหล่ง ถ้าเขารับแพ็คเกจนี้ได้ เราก็จะได้ผู้เช่าคุณภาพดี ที่ได้ลดราคาให้เขาบ้างเป็นการดึงดูดลูกค้ โดยไม่ต้องเสี่ยงในระยะยาวแต่ไม่ได้อะไรเลย

2 เดือนที่อยู่ฟรี ซึ่งเป็นระยะปกติที่จะหาผู้เช่าใหม่อยู่แล้วช่วงโควิดนี้ ก็ต่อรองได้ว่า ขอให้เปิดห้องเป็นระยะๆ หากเรามีว่าที่ผู้เช่าจะมาเช่าต่อ ซึ่งหากสถานการณ์ปีหน้าดีขึ้น เจ้าของก็ยังมีโอกาสปรับค่าเช่าขึ้นได้

เอเจนก็รับค่าคอมมิชชั่นตามปกติไป จะขอเต็มเดือน หรือตามเรท 14 เดือนก็ว่ากันไป แต่ดีต่อใจกว่าควักเงินในกระเป๋าคืนเจ้าของตอนลูกค้า Break contract แน่นอน 🦋💕

ลองไปปรับ และคิดค้นแพคเกจใหม่ๆ ดึงดูดใจผู้เช่าคุณภาพดีกันค่ะ