แนวโน้มอสังหาฯ ปี 2567 ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทย

Nutthida-Aekkhongsak

เวลาสร้าง 2 มกราคม 2567 03:30

ติดตาม

บ้านเดี่ยวขายดีขึ้น แพงขึ้น

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการปรับตัวขึ้นอย่างชัดเจน

โดยเฉพาะโครงการเปิดตัวใหม่ เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้น

บ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์

อุปสงค์จากผู้ซื้อหันมาให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้น

ในทำเลชานเมือง จะได้รับความนิยมสูง เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงเท่าใจกลางเมือง

คอนโดนอกชานเมืองเป็นที่น่าจับตามอง

ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพมหานคร มีทิศทางปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ต่างจังหวัดปริมณฑล

ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นโครงการเก่าที่มีการขายก่อนปี 2564

จากผลสำรวจก็เริ่มเห็นทิศทาง การปรับเพิ่มขึ้นของราคาในโซน 2 จังหวัดปริมณฑล

คือ สมุทรปราการ นนทบุรี

ทั้งนี้ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้หันมาทำตลาดสินค้าในกลุ่มบ้านพรีเมียมและบ้านหรูมากขึ้น

เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภค ระดับบนที่มีกำลังซื้อสูง และความพร้อมทางการเงิน
จึงเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจซื้อมากกว่า

ขณะที่อยู่อาศัยแนวราบส่วนใหญ่ จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดยเขตประเวศ

เป็นทำเลที่มีจำนวนบ้านเดี่ยวมากที่สุด มีสัดส่วน 8% ของจำนวนบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ

และทำเลที่มีจำนวนทาวน์-เฮ้าส์มากที่สุด ได้แก่ เขตคลองสามวา สัดส่วนที่ 10% ของจำนวนทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ

สำหรับภาพรวมของตลาดที่ยังมีความต้องการซื้อบ้าน โดยจะอยู่กลุ่มราคา 3 ล้านบาท

แต่ขึ้นอยู่กับทำเล ซึ่งมองว่าในปี 2567 จะมีการแข่งขันสูงแน่นอน เนื่องจากมีโครงการเปิดตัวปี 2566 และเหลือขายไปปีหน้า ค่อนข้างมาก

“ดังนั้น จึงทำให้มองว่าในปี 2567 จะเป็นโอกาสของผู้ซื้อชัดเจน”

ดีมานด์ค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกประเภทอสังหาฯ

เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าความต้องการเช่าในระยะสั้นปรับเพิ่มขึ้น

ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงมีทิศทางเติบโตเป็นบวก เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าภาพรวมดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นถึง 108%

โดยเฉพาะคอนโดที่ถือเป็นอสังหาฯ เพื่อเช่าที่ได้รับ ความนิยมสูงสุด
มีความต้องการเช่าปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น

จากการสำรวจพบว่า คนไทยส่วนใหญ่ยังไม่พร้อมจะซื้อบ้าน เนื่องจากการขอสินเชื่อธนาคารที่อยู่อาศัยยาก

เนื่องจากสถานการณ์หนี้ครัวเรือนสูง รวมถึงต้นทุน และปริมาณเงินฝากของธนาคาร ทำให้ธนาคารเข้มงวดเรื่องสินเชื่อมากขึ้น

เน้นความยั่งยืน รองรับคนรักสุขภาพ

เนื่องจากยุคปัจจุบันผู้คนใส่ใจสุขภาพและสิ่งแวดล้อมมากขึ้น และมีแนวโน้มอายุยืนขึ้นเรื่อยๆ

การพัฒนาอสังหาฯ ที่เจาะกลุ่มรักสุขภาพและผู้สูงอายุ รวมถึงการใส่ใจด้านสิ่งแวดล้อม

พื้นที่สีเขียว ก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเช่นกัน
อาทิ โครงการที่มีการออกแบบรองรับคนทุกช่วงวัย เสริมด้วยบริการทางการแพทย์ (Wellness residence) การพัฒนาบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) ติดแผงโซลาเซลล์ EV Charger ล้วนแต่เป็นจุดขายที่น่าสนใจในสายตาผู้ซื้อบ้าน คอนโดที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม และประหยัดพลังงาน

ตลาดคอนโดมิเนียม

แนวโน้มปรับตัวดีขึ้นในบางพื้นที่ โดยเฉพาะย่านใจกลางเมือง ส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองถูกพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีศักยภาพทั้งด้านการบริหารโครงการ การตลาด และแหล่งเงินหมุนเวียน
ทั้งนี้ แม้อุปทานคอนโดใหม่จะชะลอลง แต่ในบางพื้นที่ยังคงมีอุปทานคงค้างอยู่ในระดับสูงเช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และ แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว

อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2023/2566

ตลาดอสังหาฯ ไทยปีที่ผ่านมามีการเติบโต แต่ไม่หวือหวาอย่างที่คาดการณ์ไว้
เนื่องจากมีปัจจัยท้าทายหลายด้าน ทั้งจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงไม่ฟื้นตัว

ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดนักท่องเที่ยวจะช่วยเศรษฐกิจไทย ฟื้นตัวอีกครั้งตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ รวมทั้งกำลังซื้อชาวต่างชาติจะช่วยขับเคลื่อนอสังหาฯ ให้โตตามไปด้วย

อสังหาริมทรัพย์ในปี 2024/2567 ยังคงน่าซื้อ น่าลงทุน หรือไม่?

เนื่องจากปี 2566 ที่ผ่านมามาปัจจัยที่ท้าทายหลายข้อที่ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวในการซื้อทรัพย์สิน สำหรับผู้ที่กำลังสนใจเลือกซื้อ ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการอยู่อาศัยเอง หรือเพื่อการลงทุน

การซื้ออสังหาฯ ยังมีปัจจัยหลายเรื่องที่ควรติดตามและประเมิน เพราะมีทั้งโอกาส และข้อจำกัดที่ส่งผลต่อการเลือกซื้อ

ปัจจัยบวกที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยเชิงบวกที่กระตุ้นให้เกิดการเลือกซื้อ ทั้งปัจจัยด้านโครงสร้างพื้นฐานที่มีการพัฒนาอย่างรุดหน้า ปัจจัยจากนโยบายรัฐ ไปจนถึงความต้องการของลูกค้าที่มีมากขึ้น

โดยแบ่งออกมาเป็น 4 ข้อหลัก

1. การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายต่างๆ ปี 2566 เป็นปีที่มีการเปิดเดินรถไฟฟ้ามากถึง 3 สาย และเป็นรถไฟฟ้าสายสำคัญที่วิ่งผ่านทำเลทางหลาย ๆ จุดของกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยทั้ง 3 สายยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายเดิม ทำให้การเดินทางคล่องตัวมากขึ้น และยังกระตุ้นตลาดอสังหาฯรอบโครงการไฟฟ้าได้เป็นอย่างดี

1.1 รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ได้มีการเปิดทดลองวิ่งไปแล้ว เป็นหนึ่งในสายที่หลายคนเผ้าคอยเพราะให้บริการตั้งแต่บริเวณถนนลาดพร้าวไปถึงสำโรง ซึ่งเป็นจุดที่มีผู้อาศัยอยู่ค่อนข้างมาก และเป็นรถสายไฟฟ้าสายแรกที่ให้บริการในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ

1.2 รถไฟฟ้าสายสีชมพู เตรียมเปิดให้บริการ ทดลองใช้บริการฟรี พฤศจิกายนนี้ ช่วงแคราย-มีนบุรี คาดว่าจะมีผู้โดยสารมากกว่ารถไฟฟ้าสายสีเหลือง เนื่องจากเปิดใช้งานส่วนต่อขยายไปในเมืองทองธานีในปี 2568 บริเวณสถานีใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ

1.3 รถไฟฟ้าสายสีส้ม เป็นรถๆฟฟ้าที่มีการก่อสร้างเร็วกว่ากำหนด และคาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2568 ให้บริการวิ่งในช่วง ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ผ่านจุดเชื่อม MRT และออกไผยังโซนมีนบุรี

สำหรับความก้าวหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้ง 3 สายนี้มีความคืบหน้ามากกว่า 95% แล้ว* ถือเป็นสัญญาณที่ดีให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

2. นโยบายชาวต่างชาติซื้อบ้านได้
ครม. (คณะรัฐมนตรี) เห็นชอบให้ชาวต่างชาติที่จะซื้อบ้านในประเทศไทยได้โดยมีเงื่อนไขว่า ชาวต่างชาติที่จะเข้า

มาซื้อบ้านในไทยนั้นต้องลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยจะต้องซื้อเพื่อเป็นการอยู่อาศัยเองเท่านั้น ถ้าหากว่านำไปใช้ในเหตุอื่นมีสิทธิที่จะถูกบังคับเพื่อขายคืนได้

นอกจากจะเป็นการกระตุ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ทางตรงแล้ว ยังเป็นการอำนวยความสะดวกให้ชาวต่างชาติ

ที่มีศักยภาพสูงสามารถซื้อบ้านในไทยได้ ด้วยเหตุนี้จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ในบางทำเลพิเศษมีความคึกคักขึ้น

เป็นพิเศษ เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยทางตรงและทางอ้อมต่อการลงทุน

3. เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศมีแนวโน้มดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากนโยบายการเปิดเมืองให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย ตั้งแต่เดือนมกราคม-ตุลาคม ปี 2566 พบว่ามีจำนวนนักท่องเที่ยวมากถึง 22 ล้านกว่าคน และช่วงโค้งสุดท้ายของปีเป็นช่วงเทศกาล ตั้งเป้าถึง 28 ล้านคน ซึ่งมากกว่าปี 2565 เกือบเท่าตัว ซึ่งแน่นอนว่าช่วยเศรษฐกิจในประเทศและการจ้างงานในประเทศได้เป็นอย่างดี เพราะการท่องเที่ยวถือเป็นตัวขับ เคลื่อนหลักของเศรษฐกิจไทย

4. นโยบายการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ไม่สูงมากนัก ธนาคารกลางของหลายประเทศทั่วโลก มีนโยบายการขึ้นดอกเบี้ยเพื่อต่อสู้กับเงินเฟ้อและเพื่อรักษาค่าเงิน ของประเทศตนเองไม่ให้อ่อนค่าลง เมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งแน่นอนว่าการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายจะมีผลเชิงลบต่อตลาดอสังหาฯ เพราะลดทอนกำลังซื้อของผู้ซื้อและนักลงทุน (เนื่องจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนในการกู้ซื้อบ้านสูงมากยิ่งขึ้น)

แต่สำหรับธนาคารแห่งประเทศไทย มีนโยบายการขึ้นดอกเบี้ยที่ไม่ได้รุนแรงเหมือนกับหลายประเทศเนื่องด้วย บริบทเศรษฐกิจของไทยกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัว ทำให้แบงค์ชาติของไทยมีความจำเป็นต้องขึ้นดอกเบี้ยต่ำกว่าหลายประเทศ ดังนั้นการซื้ออสังหาฯ ในไทยจึงไม่น่าจะโดนผลกระทบที่รุนแรงมากนัก หากเทียบกับตลาดอสังหาฯ ในต่างประเทศ จึงเป็นโอกาสดีของผู้ซื้อ

ปัจจัยลบที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ

1. ความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลก ภาวะเงินเฟ้อรุนแรงทั่วโลก ราคาพลังงานที่ปรับตัวขึ้น

สงครามระหว่างรัสเซียกับ ยูเครน การขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ เพื่อหยุดเงินเฟ้อ

ทำให้หลายสำนักทางเศรษฐกิจคาดการณ์ตรงกันว่า เศรษฐกิจยุโรปและสหรัฐอเมริกา เกิดภาวะถดถอย

(Economic Recession) ค่อนข้างสูง ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลกระทบมาถึงประเทศในเอเชียด้วย ปัจจัยข้อนี้จึงส่งผลให้ผู้ซื้อบางท่านเกิดความกังวลและชะลอการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ไปก่อน

2. เงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้น ถึงแม้นโยบายการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยจะไม่ได้ขึ้นดอกเบี้ยเร็ว

และรุนแรง จึงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชนในวงจำกัด แต่หากสถานการณ์เงินเฟ้อในสหรัฐอเมริกา

ยังอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานไปจนถึงปี 2567 สิ่งนี้จะกดดันให้ FED ต้องขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นไปอีก

ซึ่งจะบีบให้แบงค์ชาติของประเทศอื่นๆ (รวมถึงไทย) อาจจะมีความจำเป็นที่ต้องขึ้นดอกเบี้ยตาม

เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินเอาไว้ ซึ่งน่าจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ซื้ออสังหาฯ ในปี 2567 ได้

3. การแพร่ระบาดของเชื้อโรคสายพันธุ์ใหม่ๆ

ถึงแม้ว่าการแพร่ระบาดของ Covid-19 จะยังไม่จบลง แต่สถานการณ์ปัจจุบันก็มีความผ่อนคลายมากขึ้นเรื่อย ๆ

หลาย ๆ คนเริ่มกลับมาใช้ชีวิตเป็นปกติ มีการเปิดประเทศและยกเลิกนโยบายเว้นระยะห่างเกือบทั้งหมดแล้ว

แต่ความเสี่ยงของการแพร่ระบาดสายพันธุ์ใหม่ ๆ อาจจะกลับมาได้เสมอ ซึ่งหากมีโรคระบาดในสายพันธุ์ใหม่

เกิดขึ้นก็อาจจะกลายเป็นปัจจัยเชิงลบ ที่ฉุดรั้งต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ได้เช่นกัน

สรุปแนวโน้มตลาดอสังหาฯ

จากปัจจัยเชิงบวกและปัจจัยเชิงลบทั้งหมดนี้ ปี 2566 เป็นอีกหนึงปีที่มีความท้าทาย

ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่ก็มีโอกาสที่น่าสนใจสำหรับผู้อยู่อาศัย

และนักลงทุนที่กำลังเพ่งเล็งที่จะซื้ออสังหาฯในปี 2567 นี้

หากมองในระยะยาว ราคาที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ ยังมีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้นสูง

ถ้าเลือกซื้อทรัพย์กับโครงการคุณภาพ ในทำเลที่ดี ก็แทบจะไม่มีโอกาสขาดทุนในระยะยาว

- Nutthida Kim.

ข้อมูลอ้างอิงโดย
lh.co.th
DDproperty
property-flow
relic.co.th
mgronline
Mots.go.th

# ความรู้อสังหาฯ # เทรนด์อสังหา # อสังหาริมทรัพย์

2 ชอบ 2 ความคิดเห็น