Icon

AgentAble
close-side
home Home

feature
icon   62

ติดตาม

icon   0

กำลังติดตาม

icon   120

โพสที่สร้าง

แชร์ประสบการณ์

🤔ทำไมการกู้เงินผ่านสถาบันการเงินถึงปลอดภัยกว่า? เปรียบเทียบความเสี่ยงระหว่างการกู้และการผ่อนตรง

AG 🐮 : พี่ Ex เวลาลูกค้าผ่อนตรงกับเจ้าของ ระหว่างที่ลูกค้าผ่อน เจ้าของสามารถเอาทรัพย์ไปทำจำนอง/ขายฝาก หรือเอาไปค้ำประกันได้มั้ย
Ex 🐻 : ได้ดิ สิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของบ้านไม่ใช่ของคนผ่อนตรง

AG 🐮 : อ้าว!? แล้วถ้าเจ้าของไม่ไถ่คืนล่ะ
Ex 🐻 : ก็ 🦎ไงครับ!!! 🤣🤣

AG 🐮 : แบบนี้คนผ่อนก็เสี่ยงดิ
Ex 🐻 : เออซิครับ!! หรือถ้าระหว่างผ่อน เจ้าของไปเป็นหนี้เป็นสินใครแล้วโดนฟ้องยึดทรัพย์ ถ้าบังคับคดีเห็นทรัพย์ที่ลูกค้าผ่อนอยู่ เค้าก็ยึดไปใช้หนี้นะ เค้าไม่ได้สนใจหรอกว่าบ้านหลังนี้กำลังมีการเช่าซื้ออยู่

AG 🐮 : แล้วเราสามารถเอาสัญญาเช่าซื้อไปแจ้ง จนท กรมที่ดินว่าไม่ให้เจ้าของทำจำนอง/ขายฝากกับทรัพย์หลังนี้ เพราะติดสัญญาเช่าซื้อได้มั้ย
Ex 🐻 : ไม่ได้จ้า!! จนท จดแบบนั้นไม่ได้

AG 🐮 : แล้วถ้าจดเป็นแบบการเช่าระยะยาวล่ะ
Ex 🐻 : มันก็เป็นสิทธิ์แค่การเช่า ล็อคผู้เช่าซื้อไว้ว่าได้อยู่จนครบสัญญาเช่า ถึงแม้ว่าจะเปลี่ยนมือเจ้าของไปแล้ว แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเราจะได้เป็นเจ้าของบ้านหลังนั้น หรือเจ้าของไม่สามารถเอาไปทำจำนอง/ขายฝากได้อยู่ดี

AG 🐮 : อ้าว!? แล้วทางที่ดีที่สุดสำหรับการทำผ่อนตรงคือยังไงอ่ะ
Ex 🐻 : เอาจริงๆแนะนำให้แต่งตัวการเงินตัวเองให้พร้อม แล้วกู้กับสถาบันการเงินตรงๆจะดีกว่า แต่ถ้า....ไม่ได้ละ คัน!! ชั้นต้องการบ้านหลังนี้!! ตอนนี้!! เดี๋ยวนี้!! ต้องตกลงกันให้ดี ทำสัญญาอย่างรัดกุม เอเจ้นท์ที่เป็นคนกลางคอยตั้งคำถามเกี่ยวกับตัวสัญญาแทนผู้เช่าซื้อ อย่าเอาแต่เร่งปิดการขาย แล้วพอมีเรื่องมาเอเจ้นท์ก็สะบัดก้นหนี การผ่อนตรงจริงๆยังไม่ได้มีตัวบทกฏหมายมารองรับธุรกรรมนี้แบบชัดเจน เป็นเพียงการเล่นแร่แปรธาตุเพื่อให้เกิดสภาพคล่องการซื้อขายเท่านั้น

วิธีการซื้อบ้านผ่อนตรงยังมีจุดเสียค่อนข้างเยอะ ส่วนใหญ่คนซื้อต้องการวิธีนี้ มักมีปัญหาสถานะทางการเงิน หรือเป็นรายได้ที่ไม่ได้อยู่ในระบบ

ดังนั้นก่อนจะทำสัญญาเช่าซื้อ ต้องดูให้ชัดว่าเจ้าของเป็นคนดี มีธรรมาภิบาลในธุรกิจจริงหรือไม่

ไม่แนะนำ แต่ก็ไม่ได้สนับสนุน อยากจะเช่าซื้อจริงๆ ก็ต้องยอมรับความเสี่ยงตรงนี้ให้ได้
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
Icon 620 Icon 1 icon 1
main-image
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
ความรู้

🤔เจ้าของมีสิทธิ์ไม่จ่ายค่าคอมเอเจ้นท์ในปีที่ 2 หรือไม่? เจาะลึกประเด็นร้อนที่สายปล่อยเช่าต้องรู้ พร้อมทางออกที่ลดข้อพิพาท

ปัญหาโลกแตกของสายปล่อยเช่าคือ
ฝั่ง Agent :
1."เจ้าของไม่ยอมให้ค่าคอมเอเจ้นท์ในปีที่ 2 Agent ฟ้องเจ้าของได้มั้ย"
2."เจ้าของอ้างว่า Agent ไม่แจ้ง owner ก่อน เค้าก็ไม่สะดวกให้"

OWNER ก็ถามครับ:
1."ผมมีสิทธิ์ไม่ให้ค่าคอมเอเจ้นท์ปีที่ 2 มั้ย"
2."ไม่เห็นเอเจ้นท์ดูแลให้เลย โผล่มาอีกทีมาขอค่าคอมปีที่ 2"
บลาบลาบลา
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
Icon 894 Icon 3 icon 1
main-image
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
ความรู้

เจาะลึกปัญหาและโอกาสในธุรกิจโรงแรมพัทยาหลังโควิด..เมื่อความมั่นคงด้านการเงินและนักท่องเที่ยวกลายเป็นปัจจัยชี้ชะตา🤔

วันนี้ตื่นเช้ามากกก เพราะมีใบสั่งให้ไปคุยกับเจ้าของ เพื่อดิลการซื้อขายโรงแรม 3 โรงในพัทยา
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
Icon 936 Icon 1
main-image
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
ความรู้

🧑‍💼🏢ข่าวดีครั้งใหญ่! วงการนายหน้าอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนไป ด้วยความร่วมมือจัดการปัญหามิจฉาชีพ และเปิดโอกาสใหม่ในสายอาชีพนายหน้า

#ข่าวดีสำหรับวงการนายหน้า ขออนุญาตเป็นผู้กระจายข่าวและประชาสัมพันธ์ พร้อมเป็นส่วนนึงในการขับเคลื่อนวงการ สัก 2 เรื่องนะครับ
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
Icon 1.8K Icon 1
main-image
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
ความรู้

🧐ไขความความต่างระหว่าง Yield และ ROI ในการลงทุนอสังหาฯ วัดผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า และการขายอย่างแม่นยำ

🐮AG : พี่Ex ๆ เวลาลงทุนอสังหา เห็นบางคนเค้าพูดว่า ถ้าปล่อยเช่าควรคำนวนว่าได้ Yield กี่ % แต่เห็นบางคนพูดว่าถ้าเป็นแนวบริหารกิจการ ควรคิด ROI ว่าได้อยู่ที่กี่ %, สรุป Yield กับ ROI มันต่างกันยังไง 🥹
🐻Ex : มี net พิมพ์ถาม แต่ไม่ค่อยใช้ net เข้า google เน๊อะ 🤨
🐮AG : คือ...หนูอ่านแล้วไม่เข้าใจอ่ะ เวลาพี่อธิบายหนูดันเข้าใจ 😅
🐻Ex : อือจ่ะ ภาระกูซะงั้น...อ่ะมา เดี๋ยวจะเหลาให้ฟัง 🙄

Yield และ ROI
เป็นตัวชี้วัดทางการเงินที่ใช้วัดผลตอบแทนจากการลงทุน แต่มีความแตกต่างกัน ในด้านการคำนวณและการนำไปใช้

มาเริ่มกันที่ Yield ก่อนละกัน #Yield คืออัตราผลตอบแทน ที่ได้รับจากการลงทุน ในรูปแบบของกระแสเงินสด เช่น ดอกเบี้ย เงินปันผล เทียบกับมูลค่าการลงทุน
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
Icon 2.3K Icon 1 icon 1
main-image
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
แชร์ประสบการณ์

🏠🧑‍💼ยกระดับมาตรฐานเอเจ้นท์อสังหาฯ...จากเสียงสะท้อนในวงการสู่แนวทางออกใบอนุญาต

มีเพื่อน พี่ น้อง เอเจ้นท์หลายคนมาถามว่า ทำไมผมไม่กำหนดมาตรฐาน การทำงานเอเจ้นท์ขึ้นมา มันจะได้ปฏิบัติเหมือนกันหมด
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
Icon 556 Icon 1
main-image
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
ความรู้

🔥ทรัพย์อิงสิทธิ…เครื่องมือใหม่แห่งการจัดการอสังหาฯ ที่คุณต้องรู้!

🐮AG : พี่เอ็กซ์ๆ พอดีจะทำสัญญาเช่า แต่เจ้าของเค้าจะให้พ่อแม่มาเป็นคู่สัญญาแทนได้มั้ย?
🧸Ex : ได้...ทำใบมอบอำนาจจากเจ้าของมาก็ได้ ถ้าเป็นคนในครอบครัว นามสกุลเดียวกันไม่ค่อยมีปัญหาหรอก
🐮AG : คือเจ้าของเค้ามีหลายห้อง บางห้องใช้ชื่อพ่อซื้อ บางห้องใช้ชื่อแม่ซื้อ
🧸Ex : อันนี้คือจะเลี่ยงภาษีบุคคลเงินได้ใช่มั้ย
🐮AG : มะ....มะ...มั้งคะ 😅
🧸Ex : ถ้าทำแบบนี้ พี่แนะนำให้เจ้าของจดเป็น"ทรัพย์อิงสิทธิ"ดีกว่านะ
🐮AG : ทรัพย์อิงสิทธิ? มันคืออะไรคะ ? ไม่เคยได้ยิน
🧸Ex : มา...นั่งล้อมวง เดี๋ยวจะเหลาให้ฟัง จะเหลาทุกมิติของทรัพย์อิงสิทธิในม้วนเดียว
#ยาวนะกลั้นใจอ่านละกัน

ท้าวความกันก่อนว่า "ทรัพย์อิงสิทธิ" คืออะไร ทรัพย์อิงสิทธิ ภาษาอังกฤษใช้คำว่า Right over leasehold asset

✅คือรูปแบบสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนึงที่พัฒนาภายใต้ พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์

✅ทรัพย์สินที่เจ้าของทรัพย์มอบสิทธิ์ให้บุคคลอื่นใช้หรือจัดการได้ตามข้อตกลง โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นให้กับผู้ใช้สิทธิ์ การใช้สิทธิ์นี้มักมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา เช่น ระยะเวลาในการใช้สิทธิ์ หรือวัตถุประสงค์ของการใช้สิทธิ์

✅ซึ่งผู้ที่ได้รับประโยชน์ตรงนี้เรียกว่า "ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ" หรือเรียกสั้นๆว่า"ผู้ทรงสิทธิ์"

✅โดยผู้ทรงสิทธิสามารถใช้งาน ปรับปรุง หรือโอนสิทธิได้อย่างอิสระ และสามารถนำทรัพย์อิงสิทธิไปจำนองได้

นอกจากนี้
✅หากหมดอายุสัญญา ทรัพย์อิงสิทธิจะกลับคืนสู่เจ้าของทรัพย์เดิม

"ย้ำก่อนว่า #กรรมสิทธิกับสิทธิ ต่างกันนะ" สิทธิ คือสิ่งที่เราทำได้กรรมสิทธิ คือเรื่องของการถือครองความเป็นเจ้าของ

ทรัพย์อิงสิทธิ คือมีสิทธิทุกอย่างเสมือนเป็นเจ้าของทรัพย์ แต่ไม่มีกรรมสิทธิในตัวทรัพย์

🐮AG : แล้วมันต่างกับสิทธิการเช่าระยะยาว(Leasehold)ยังไง ?
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
Icon 3.9K Icon 2
main-image
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
แชร์ประสบการณ์

📌🔥เปิดเทคนิคการขายบ้านระดับ Luxury กับคำที่ต้องพูด และคำที่ต้องเลี่ยง!!

ขายบ้านทั่วไปโคตรปัง แต่พอมาขายบ้านหรู กลับปิดการขายไม่ได้สักที ไม่รู้ว่าพลาดตรงไหน
เผยความลับสวรรค์ระดับองค์พ่อ องค์แม่

" 10 คำที่ควรเลี่ยง กับการขายบ้านระดับ Luxury "
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
Icon 1.2K Icon 3 icon 1
main-image
profile-avatar
matching 1 ปีที่แล้ว
ความรู้

🔥🧐เคล็ดลับการเตรียมตัวในการนำเสนอที่ดิน…ให้ดึงดูดความสนใจของผู้นักลงทุน

ใครอยากเสนอที่ดินเพื่อให้ Dev หรือนายทุนเอาไปพัฒนา ?

สิ่งที่คุณต้องเตรียมเพื่อนำเสนอที่ดิน

1.ข้อมูลผู้เสนอ
profile-avatar
matching 2 ปีที่แล้ว
Icon 2.5K Icon 2 icon 1
main-image
profile-avatar
matching 2 ปีที่แล้ว
แชร์ประสบการณ์

🔥ทำไมต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นปีที่ 2 ในการเช่าสัญญาที่อยู่อาศัย? ความเข้าใจที่เจ้าของห้องควรรู้

Q:
หลายครั้งที่เจ้าของห้องจะถามกับเอเจ้นท์ว่า
ในการทำธุรกรรมสัญญาเช่า(เชิงที่อยู่อาศัย)
ทำไมต้องจ่ายค่าคอมปีที่ 2
ในเมื่อเอเจ้นท์ก็ไม่ได้ทำอะไร

A:
การจ่ายค่าคอมปีที่ 2
เป็นเหมือนการซื้อประกันความเสี่ยง / การซื้อบริการ
ที่เอเจ้นท์จะต้องดูแลเคสนี้ไปตลอด
ตราบใดที่ลูกค้าที่เอเจ้นท์พามา
ยังคงเช่าอยู่

ถ้าเจอผู้เช่าดีก็ดีไป
ทั้งเจ้าของและเอเจ้นท์
ไม่ต้องทำอะไร

แต่ถ้าเจอผู้เช่าไม่ดี
คนที่ต้องแอคชั่น
ในการแก้ปัญหา
หรือต้องลงหน้างานคนแรก
คือเอเจ้นท์

เอเจ้นท์จะต้องแก้ปัญหาต่างๆ แทนเจ้าของ
เช่น ทวงเงินค่าเช่ากับผู้เช่า
ดำเนินเรื่องประสานกับนิติ
หรือประสานด้านอื่นๆ

เอเจ้นท์ควรมีหนังสือ"สัญญาแต่งตั้งนายหน้าสำหรับเช่า"
เป็นลายลักษณ์อักษร
เพื่อแสดงบทบาทและหน้าที่ของตัวเอง
ว่าการได้ค่าคอมปีที่ 2 นั้น
เอเจ้นท์จะบริการอะไร
ให้กับทางเจ้าของบ้าง

ตรงนี้ก็ถือว่าเป็นความผิดพลาด
ของเอเจ้นท์เองส่วนนึง
90%ไม่อธิบายการทำงาน
หรือชี้แจ้งความรับผิดชอบของตัวเอง

ไม่มีการลงลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน
เพื่อจะได้มีการ Discuss กันก่อนเริ่มงาน

ถ้าคิดว่าเจ้าของทุกคนต้องรู้
แล้วปีที่ 2 ก็ไปขอค่าคอมเจ้าของเอาดื้อๆ
เจ้าของก็มีสิทธิ์ที่จะมองว่ามันไม่แฟร์ได้เช่นกัน

ในอีกมุมนึง
ถ้าเจ้าของมองว่า
การจ่ายค่าคอมปีที่ 2
คือการจับเสือมือเปล่า
ไม่สมควรจ่าย

ในเงื่อนไขนี้
บทบาทของเอเจ้นท์ก็ทำหน้าที่เพียงแค่
ส่งลูกค้าทำสัญญาเช่า
แล้วก็จบ

หลังจากนั้นคือดูแลกันเอง
ถือว่าไม่ต้องดูแล
ไม่ต้องมี after service ใดๆ

ถ้าห้องเสียหาย
ผู้เช่าจ่ายช้าหรือค้างชำระ
ก็ไปตามกันเอง

เอเจ้นท์ไม่ต้อง ปสด กับปัญหาที่จะเกิด
หลังจากทำสัญญาเช่า

ดิลลักษณะแบบนี้ถือว่าแฟร์
ทั้งกับเจ้าของและเอเจ้นท์

ถ้าเจ้าของมองว่า
ต้องดูแลตลอดอายุสัญญาด้วย
ต้องมาคอยแก้ไขปัญหาต่างๆให้
แถมปีที่ 2 ก็ไม่ได้ค่าคอมอีก
ดิลแบบนี้แหละที่ไม่แฟร์

ใจเขาใจเรา
ทำงานแล้วไม่ได้เงิน
จะทำเพื่อ?
.
.
.
มีบริการอีกแบบนึง
ที่บริษัทลูกของ Developer
ที่ให้บริการแตกไลน์ออกมาอีก
นั่นคือ TMS (Tenant Management Service)

เป็นบริการที่เหมาะกับเจ้าของห้อง
ที่เป็นต่างชาติ
หรือส่วนใหญ่อยู่เมืองนอก
โดยการคิดค่าบริการนี้
คือเรตค่าเช่า 1 เดือนต่อปี

TMS คือการให้บริการ
ที่ดูแลในเรื่องของการดูแลตัวห้องเป็นหลัก
#ไม่ใช่การหาผู้เช่าเหมือนเอเจ้นท์

TMS จะดูแลตั้งแต่การเปลี่ยนหลอดไฟ
คีย์การ์ด ประตู โซฟา ฝักบัว
ยันเตียงนอน

ดูแลเรื่องความเสียหายข้าวของในห้อง
ที่ยังมีระยะเวลาประกัน
.
.
.
TMS กับการ Service ของเอเจ้นท์
#คนละตัวกัน
นักลงทุนต่างชาติหลายคน
จะใช้บริการทั้ง TMS
ในการดูแลห้อง
และใช้บริการ Agent
ในการหาผู้เช่า

ถึงแม้ว่าจะต้องเสียค่าบริการ
เป็นจำนวนเงินทั้งหมด
2 เดือนในแต่ละปี

เจ้าของมองว่า
ห้องเค้าคือ Asset ที่มีศักยภาพ
คาดการณ์ growth ว่าเติบโตในอนาคต
ดังนั้นการที่มีคนดูแลครบวงจร
ถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า
profile-avatar
matching 2 ปีที่แล้ว
Icon 2.6K Icon 1 icon 1
main-image
profile-avatar
matching 2 ปีที่แล้ว