กลยุทธ์อยู่รอดของ Agent บ้านเช่าหรู: เมื่อ 300K+ เริ่มปล่อยไม่ออกแบบที่เคยเป็น

ติดค้างเรื่องนึงไว้กำลังจะเขียนแต่ป่วยหนักพอดี ตอนนี้เริ่มพอทรงๆ พอไหวละลุกมาเขียนต่อให้เสร็จละกัน มันค้างคาใจ

ตอนนี้เชื่อว่าหลายคนที่อยู่ในธุรกิจสายปล่อยเช่า

จะเริ่มสังเกตุ หรือเอะใจอะไรขึ้นมาบางอย่างได้ว่า เริ่มเห็น listing บ้านหรูระดับ Ultra Luxury ที่มีราคาค่าเช่ามากกว่า 300k ถูกนำมา Relist ปล่อยเช่ามากขึ้น

คนที่มีศักยภาพเช่าบ้านหรูขนาดนั้นได้ ตอนนี้ไม่เช่าแล้วหรอ แล้วถ้าไม่เช่าที่ไทยหรือกรุงเทพจะย้ายไปเช่าที่ไหน

จะบอกว่าบทความนี้ถ้าลงดีเทลลึกๆทั้งหมดมันจะยาวววววววมากๆๆๆๆๆ ผมจะพยายามสรุปเป็นหัวข้อคำถามให้พอเห็นเป็นภาพรวมละกัน ใครอยากให้เพิ่มรายละเอียดจุดไหนค่อยว่ากันในบทความถัดไป #ยาวนะบอกไว้ก่อน

#Q1 กำลังซื้อและเช่าจากต่างชาติหายไปไหน?

#A1 ไทยไม่ใช่ Safe Haven สำหรับชาวจีนอีกต่อไป

ตรงนี้ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญมากของตลาดอสังหาฯ และบ้านเช่าระดับบนในไทยเพราะภาพลักษณ์ของไทยในสายตาคนจีนเป็นตัวแปรใหญ่ที่เคยทำให้ Demand จากจีนหลั่งไหลเข้ามา

แต่พอมีข่าวดังระดับประเทศอย่าง
✅ดาราชื่อดังอย่าง"เสี่ยวซี" ถูกหลอกมาขายงานเถื่อน
✅Taxi หลอกนักท่องเที่ยว
✅การลักพาตัวนักท่องเที่ยวจีน
✅การยิงกันในห้างในกรุงเทพฯ

สื่อจีนโดยเฉพาะ Douyin, Weibo และ Xiaohongshu มีการแชร์ข่าวเหล่านี้อย่างกว้างขวาง ซึ่งมีผลกระทบกับคนจีนที่มีลูกหรือผู้สูงอายุเริ่มเกิดความลังเลและไม่อยากพาครอบครัวมาอยู่ที่ไทย

#A2 ข่าว "มาเฟียจีนในไทย" และตำรวจไทย

กระแสข่าวว่ามีการจ่ายใต้โต๊ะ การลักลอบ หรือการค้ามนุษย์ การคอรัปชั่นทุกหน่วยงานที่มีเจ้าหน้าที่ไทยเกี่ยวข้องอาจจะดูดีกับพวกที่มาทำธุรกิจสีเทาที่จีนทำไม่ได้เลยมาทำที่ไทยแทนแต่กับนักท่องเที่ยวทั่วไป ชาวจีนมองว่าเป็นความเสี่ยงมากๆเพราะไม่รู้จะแจ็คพอตโดนกับตัวเองตอนไหน

#A3 ความไร้เสถียรภาพทางการเมือง

และความไม่แน่นอนของนโยบายรัฐไทยไม่มีนโยบายระยะยาวที่เปิดรับต่างชาติแบบชัดเจนเท่า มาเลเซีย (MM2H), สิงคโปร์, หรือดูไบ

โครงการวีซ่าระยะยาวของไทย LTR หรือ DTVยังจำกัดกลุ่มและขั้นตอนซับซ้อนเป็นผลให้นักลงทุนจีนไม่มั่นใจว่าถ้ามาอยู่ไทย 5–10 ปี จะปลอดภัยและอยู่ได้จริงไหม ซึ่งแน่นอนว่าภาพลักษณ์จากสื่อจีน คนจีนจำนวนมากรับข่าวผ่านแอปจีน ซึ่งข่าว “ด้านลบ” ของไทย มักได้รับความสนใจมากกว่าด้านดี

คลิปหรือโพสต์ที่พูดว่า

“จีนไม่ควรมาลงทุนในไทย”

ได้รับ Engagement สูง ในช่วงปี 2023–2024 ที่ผ่านมา ทั้งหมดนี้ ทำให้คนจีนกลุ่ม Ultra Luxury ที่มักให้ความสำคัญกับ "ความมั่นคงระยะยาว"และ "ความน่าอยู่" เมื่อมองมาที่ไทยแล้วจึงเบนเข็มย้ายจากไทยไปอยู่ที่ เวียตนาม,มาเลเซีย หรือญี่ปุ่นแทน

สิ่งนี้ผมมองว่าเป็นเหตุผลหลักที่ทำตลาดเช่าบ้านหรูหรือการซื้อคอนโด Biglot เพื่อลงทุน แบบในช่วง 2-3ปี ที่ผ่านมา ได้หายไปจากประเทศไทยแบบงงๆหนำซ้ำเริ่มมีการเทขายขาดทุนจากนักลงทุนจีนเพื่อหอบเงินไปลงทุนประเทศอื่นทำให้ราคาตลาดบ้านเราสลวนเข้าไปอีก แต่ก็ยังมีเหตุปัจจัยอื่นที่เป็นแรงผลักดันให้จีนหรือชาวต่างชาติระดับ High Net Worth (HNW) ได้หายไปจากไทยเช่นกัน นั่นก็คือ

#AA1 ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ซบเซา

โดยเฉพาะจากจีน, รัสเซีย, และยุโรปตะวันออก ประสบกับภาวะเศรษฐกิจถดถอย-ผันผวน หรือมาตรการควบคุมเงินทุนออกนอกประเทศ (capital control) ทำให้ไม่สามารถเคลื่อนย้ายเงินได้ง่ายเหมือนเดิม

#AA2 การตั้งภาษีนำเข้าสินค้าจากจีนของทรัมป์

อาจไม่ได้กระทบกับตลาดบ้านเช่าในไทยโดยตรง แต่มีผลทางอ้อมที่ลึกและค่อนข้างน่าสนใจ โดยเฉพาะต่อกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เคยเป็นกำลังซื้อหลักในตลาดบ้านเช่าระดับกลาง-บน ในไทย

จากเหตุการณ์นี้ทำให้เศรษฐกิจจีนเริ่มแผ่วลง สงครามการค้าสหรัฐฯ–จีนในยุคทรัมป์ทำให้จีนเริ่มเผชิญกับ

✅การลดลงของการส่งออก
✅ความไม่มั่นใจของนักลงทุนในประเทศ
✅การโยกย้ายฐานการผลิตออกจากจีนไปยังเวียดนาม/อินโดฯ/เม็กซิโก/อินเดียเพื่อเลี่ยงกำแพงภาษีที่ส่งจากจีนโดยตรง

เป็นผลทำให้คนจีนระดับกลาง-บน เริ่มเก็บเงินมากกว่าการใช้จ่ายฟุ่มเฟือย

#AA3 จีนเริ่มควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศเข้มขึ้น

ธนาคารกลางจีน (PBoC) คุมเข้มการโอนเงินไปต่างประเทศมากขึ้นเรื่อย ๆ

บวกกับค่าเงินหยวนอ่อนตัว ทำให้การเช่าบ้านในไทย ที่ต้องจ่ายเป็นเงินบาท ดูแพงขึ้นสำหรับชาวจีน กลุ่มจีน Hi-End ตอนนี้จึงย้ายไปอยู่ที่เวียตนาม เกาหลี ญี่ปุ่นแทน

#AA4 ฐานการผลิตย้ายมาที่อาเซียน รวมถึงไทย

โรงงานหลายแห่งย้ายจากจีนมาไทย ทำให้มี Expat ใหม่เข้ามา เช่น ญี่ปุ่น เกาหลี อินเดียซึ่งตอนนี้ #อินเดียมาแทนที่จีนแล้ว

แต่กลุ่มนี้ก็ไม่ใช่กลุ่ม Hi-End ที่สามารถเช่าบ้านระดับ 300k+ได้ แต่เป็นบ้านเช่าในเรท 100K ลงไปแทน

#Q2 ทำไมราคาเช่าที่200k ถึงเป็นราคาจุดตัดของsegmentลูกค้าระดับนี้

#B1 เป็นเพดานสวัสดิการของ Expat ระดับสูง

บริษัทข้ามชาติ เช่น ญี่ปุ่น, สหรัฐฯ, EU ที่ส่งผู้บริหารมาไทย มักมีเพดานสวัสดิการค่าเช่าให้ตามตำแหน่ง

ระดับ Middle Manager: 50k–120k
ระดับ Director–VP: 150k–200k
ระดับ Country Head ขึ้นไป: 250k+

แต่ในเชิงโครงสร้างบริษัท ส่วนใหญ่หยุดที่ 200k เว้นแต่เป็น Regional Director จริง ๆ ดังนั้นทรัพย์เช่าที่เกิน 200k จะเกินงบอัตโนมัติสำหรับ Expat แม้รายได้สูง

#B2 กลุ่มครอบครัวจีนที่ส่งลูกเรียน โรงเรียนนานาชาติในไทย

มักมีงบประมาณเฉลี่ยรวมทั้งหมด ราว 300k–400k/เดือน ค่าเรียน ~100k+/term
ค่าใช้จ่ายครอบครัว ~100k เพดานค่าเช่าจึงอยู่ที่ 120k–180k/เดือน พอเกิน 200k
จะเริ่มถูกมองว่าไม่คุ้ม แม้จะมีเงินจ่ายก็ตาม

#B3 เป็นระดับราคาที่ถูก

เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อลูกค้าบางคน โดยเฉพาะคนไทยและต่างชาติที่อยู่ยาว
เริ่มตั้งคำถามว่า

“เช่าเดือนละ 200,000 = 2.4 ล้าน/ปี ถ้าอยู่นานขนาดนั้น ทำไมไม่ซื้อเลย?”

ทำให้บ้านเช่า 200k+ ต้องมีจุดขายมากจริง ๆ เช่นทำเลเฉพาะ, สไตล์ unique, furniture ระดับ high-end ถึงจะปล่อยได้

#B4 เป็นจุดตัดของ “บ้านหรู” กับ “บ้าน Super Luxury”

ในตลาดจริง บ้านเช่าที่ราคา 80k–180k คือกลุ่มที่ปล่อยเช่าได้เรื่อย ๆ แต่พอขึ้นไปเกิน 200k กลายเป็นบ้านไซส์ใหญ่ 300+ ตร.ม. ที่ดินเริ่ม 100 ตร.วา+ ตกแต่งระดับ Hi-End ห้องน้ำหินอ่อน, เฟอร์นิเจอร์นำเข้า, สระว่ายน้ำส่วนตัว แต่ไม่ใช่ทุกคนต้องการสิ่งนี้ แม้จะมีเงินก็ตาม

#Q3 ตอนนี้ชาวต่างชาติแบบไหนบ้างที่ยังอยู่ในไทย

จากที่เก็บข้อมูลมา กลุ่มต่างชาติที่ยังเช่าบ้านระดับ 200k+ ในไทยคือ

#C1 Expat ระดับผู้บริหาร โดยเฉพาะจาก ญี่ปุ่น, เกาหลี, ฝรั่งเศส, เยอรมัน, อินเดีย

#C2 มาทำงานในไทยในบริษัท MNC หรือโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม เช่น อมตะ, อีสเทิร์นซีบอร์ด

#C3 พวกที่ส่งลูกเรียน ร.ร.อินเตอร์ อย่าง Bangkok Patana, ISB, NIST, RIS, Harrow, Shrewsbury, Wellington ฯลฯ กลุ่มนี้ยังอยู่ต่อ เพราะสัญญาจ้างเป็นแบบ 2–4 ปี และลูกเข้าโรงเรียนไปแล้ว

ใครได้กลุ่ม C3 ไปยินดีด้วย เพราะกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ไม่ค่อยย้ายที่อยู่และได้รอเรื่องความชัดเจนเรื่อง Visa/Passport ไปพลางๆ

#C4 กลุ่มรัสเซีย-ยุโรปตะวันออก ย้ายมาอยู่แบบ semi-permanent เพื่อดูสถานการณ์สงครามและการเมืองในบ้านตัวเองรวมถึงการส่งลูกเรียนอินเตอร์

บางครอบครัวยังอยู่ แต่หลายครอบครัว เริ่มย้ายไปประเทศอื่น เช่น ตุรกี, UAE, เซอร์เบีย

เพราะเรื่องวีซ่าระยะยาวและการเดินทางสะดวกกว่า

#Q4 คนที่ถือครองทรัพย์สินปล่อยเช่าระดับ 200k+ ขึ้นไป

จะต้องปรับตัวอย่างไร ทำอย่างไรถึงจะทำให้บ้าน ระดับ Ultra Luxury ปล่อยออกไปได้ เพราะถ้าผ่อนให้แบงค์ไปทุกเดือนต่อให้มั่งคั่งระดับไหนก็เอาขาสั่นได้เหมือนกัน

#D1 ปรับราคาลงแบบมีชั้นเชิง

บ้านระดับนี้ส่วนใหญ่มักเป็น segment niche คนเช่าต้องการความ Premium ไม่ใช่แค่พื้นที่ แนะนำให้ลดราคาเช่าชั่วคราว ในเรท 10-20% และเป็นการลด+บริการ upsellเช่น ฟรีแม่บ้าน, ฟรีเน็ต, จัดสวน ฯลฯ เพื่อเพิ่ม perceived value โดยไม่กระทบภาพลักษณ์ราคามากเกินไป

#D2 เปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายจาก expat ระยะยาว เป็น short-term executive

ปรับกลยุทธ์มาเน้นปล่อยเช่าระยะสั้น (3–6 เดือน) สำหรับผู้บริหารต่างชาติ ที่เดินทางมาทำ project ชั่วคราว กลุ่มนี้มักมี budget สูง และต้องการความเป็นส่วนตัวในรูปแบบบ้านมากกว่าคอนโด

#D3 ปรับทรัพย์ให้รองรับ co-living หรือ serviced villa

บ้าน luxury ที่มีหลายห้องนอนสามารถปรับโมเดลการใช้งานใหม่ เช่น ปล่อยเช่าทั้งหลังกับกลุ่ม expat family 2–3 ครอบครัวที่แชร์กัน

เพราะกลุ่มต่างชาติที่ยังอยู่ในประเทศและมีกำลังเช่าเพียงพอ ตอนนี้เท่าที่พอมองเห็นได้คือกลุ่ม Digital Nomad กลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มกำลังเช่าที่มีศักยภาพและเป็นช่องที่ owner อยากจะดึงลูกค้ากลุ่มนี้มาเช่าทรัพย์สิน ระดับ Ultra Luxury ได้

หรือใช้แพลตฟอร์มเช่าระยะกลาง/ยาว เช่น Blueground, NomadX, SabbaticalHomes แทน Airbnb

#D4 ขายบางหลังและกระจายความเสี่ยง

หากมีพอร์ตบ้านหลายหลังที่ปล่อยเช่าระดับสูง ควรพิจารณาขายบางหลังเพื่อนำเงินมาลงทุนในกลุ่มสินทรัพย์ให้เช่าที่มี demand จริง เช่น คอนโด mid-end หรือ townhome ย่านคนทำงาน

#D5 ถ้ายังเป็นบ้านเปล่า เน้นทำ Signature interior style หรือ Personal branding through decoration(การสร้างแบรนด์ส่วนตัวผ่านการตกแต่ง)

บ้านระดับนี้มักขาย/เช่าผ่าน Network Agent มากกว่าการลงประกาศทั่วไป การตกแต่งที่ดูเป็นเอกลักษณ์เฉพาะที่ยังคงคุม budget การตกแต่งอยู่ได้

ควรมีการทำ production ที่ดี ภาพถ่ายสวย ข้อมูลครบ และดูมืออาชีพเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมายระดับสูง

ทำเลในกลุ่มบ้าน Ultra Luxury ที่ยังพอหายใจหายคอได้ คือโซน สุขุมวิท, รามคำแหง, พระราม 9, บางนา ถือว่าปลอดภัย

**กรุงเทพกรีฑาอย่ามโน**

เพราะ magnet หลักที่ต่างชาติเลือกที่จะอยู่คงหนีไม่พ้นโรงเรียนนานาชาติระดับ top สิ่งแวดล้อมดี ปลอดภัยและมี Community ต่างชาติ

#Q5 เมื่อไหร่กลุ่ม HNW จะกลับคืนมา

#E1 ผมมองว่าไม่ใช่เร็วๆนี้แน่ๆ

อาจจะต้องผ่านพ้นปีนี้-ต้นปีหน้าไปก่อน แล้วค่อยมาดูกันอีกที เพราะช่วงนั้น หากเศรษฐกิจจีน-ยุโรปฟื้นตัว และตลาดทุนโลกเริ่มนิ่ง จะเริ่มเห็นคนกลับมาวางแผน relocation อีกครั้ง