Passive Income ฝันหวาน...หรือกับดักทางการเงิน?

Passive Income ฝัน(ร้าย)ของใครบางคน

เรื่องโกหกที่พูดกันบ่อย จนหลายคนเชื่อว่าจริง เขียนก่อนวันที่คนอยากรวย แต่ยังไม่พร้อมรับผิดชอบกับคำว่าลงทุน

เกือบสิบปีที่ผ่านมาผมเจอคนจำนวนมากทุกคนพูดเรื่องเดียวกันอยากมีรายได้แบบไม่ต้องลงแรง

อยาก “ให้เงินทำงาน”
อยาก “อยู่เฉยๆ แล้วมีเงินเข้า”
อยาก “ปล่อยเช่าแล้วเดินทางรอบโลก”
และการลงทุนอสังหา คือ 1 ในโมเดลการลงทุนแบบนั้น

อสังหาริมทรัพย์เลยถูกโปรโมตเป็นประตูวิเศษซื้อห้อง ปล่อยเช่า รอเงินโอน แล้วเอาเวลาไปอยู่มัลดีฟส์ ทุกอย่างฟังดูดี ติดแฮชแท็กหรู แต่ไม่มีใครบอกคุณว่า ความจริงมันขมขื่นแค่ไหน

ผมไม่ได้มีปัญหากับความฝันแบบนั้น แต่ผมมีปัญหากับการที่คนเข้าใจว่า Passive Income คือเรื่องง่าย เหมือนโค้ชอสังหาเค้าพูดกล่อมคุณแบบนั้น

ไม่มีอะไรผิด

ถ้าคุณอยากมี Passive Income แต่ถ้าคุณเริ่มจากความอยาก

โดยไม่มีการวางแผน ไม่มีการคำนวณ ไม่มีการรับผิดชอบ มันจะไม่ใช่รายได้ มันจะกลายเป็นรายจ่ายที่คุณไม่คาดคิด

ผมเคยเห็นหลายคนซื้อคอนโดปล่อยเช่า โดยไม่เคยเช็กตลาดเช่าจริง ไม่รู้ว่าแถวนี้คนเช่าอยู่กลุ่มไหน ไม่รู้ว่าเดือนหนึ่งต้องสำรองค่าอะไรบ้างเห็นแค่โพสต์ประกาศขาย เชื่อเซลล์หน้าตาดี แล้วตัดสินใจวางเงิน

เซลล์บอกปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท แต่ปล่อยได้จริง 12,000 บาท ลืมว่าค่าผ่อนแบงก์เดือนละ 17,000 บาท แถมยังมีค่าใช้จ่ายแฝงเป็นค่าส่วนกลางอีกเดือนละ 1,000 บาท

ยังไม่นับค่าคอมเอเจ้นท์ วันที่เครื่องทำน้ำอุ่นพัง ก๊อกน้ำรั่ว ปลั๊กไฟไหม้ ยังไม่นับเวลาผู้เช่าค้างค่าเช่า 2 เดือน แล้วออกไปโดยสภาพไม่เหลือเค้าเดิมก่อนเช่านั่นคืออีกมุมที่คุณไม่ได้นึกถึง

เมื่อ 10 ปีก่อน

ผมเคยเกือบพลาดครั้งนึง ที่เกือบเชื่อคนขายคอนโดใต้โครงการ ว่าห้องนี้ผ่อนแบงค์ 24,000 บาท/เดือน ปล่อยเช่าได้ 22,000 บาท/เดือน แล้วต้องเติมเงินอีก 2,000 บาททุกเดือน มันเป็นการ DCA อย่างนึง

ระหว่างนั้นมีเงินโบนัส เงินก้อนก็โปะไปเรื่อยๆผ่านไป 10 ปี ก็จะได้คอนโดกลางเมืองเป็นของตัวเอง

ถ้าวันนั้นผมเชื่อคนขายคนนั้น ชีวิตผมจะเป็นอย่างไร?

กว่าคอนโดจะกลายเป็นทรัพย์สินแต่ในช่วง 10 ปี มันคือหนี้สิน ที่ผูกมัดเราไว้

ใน 10 ปีนั้น ชีวิตคุณห้ามมีปัญหาอะไรเลย

ห้ามป่วย ห้ามตาย ห้ามถูกไล่ออกจากงาน ห้ามบริษัท/กิจการมีปัญหา ชีวิตเรามันจะลาเวนเด้อร์ขนาดนั้นเลยหรอ?

ผมไม่เคยเห็นคนที่สำเร็จจากลงทุนอสังหา โดยไม่คิดถึงแบบแผนหรือการจัดการที่ดี

คนที่บอกว่าได้ Passive เขาเคย Active อย่างบ้าคลั่งมาก่อนทั้งนั้น

เคยนั่งนับยอด occupancy rate ตามจำนวนไฟห้องตอนกลางคืน
เคยไปสถานีตำรวจ เพื่อเคลียร์ยอดเงินกับผู้เช่าที่ผิดนัดชำระ
เคยลงพื้นที่ตรวจห้อง ลงไปยาแนวพื้นห้องน้ำด้วยตัวเอง
หรือเคยโดน notice จากทนายเพราะลืมส่งงวดแบงก์

บางคนบอกว่า เขาจ้างเอเจนท์มาจัดการ...ซึ่งเป็นเรื่องดี

แต่คุณก็ต้องเข้าใจว่าคุณยังต้อง “บริหารเอเจนท์” อยู่ดีไม่มีอะไรที่คุณไม่ควบคุม แล้วมันจะเดินไปข้างหน้าได้เอง

อสังหาฯ ไม่ได้ปล่อยเช่าตัวเอง

มันไม่มีฟังก์ชันอัตโนมัติ
ไม่มี AI มาทำความสะอาดห้อง
ไม่มีระบบป้องกันพฤติกรรมผู้เช่า
ไม่มีซอฟต์แวร์ตรวจสภาพห้องอัตโนมัติ

คุณรอ Passive Income แต่บัญชีคุณมีแต่การจ่ายคุณฝันจะปล่อยเช่าแต่กลับต้องตามเงินคนเช่าทุกเดือน

คุณอยากหลุดพ้นจากการทำงานประจำแต่กลับได้งานใหม่ชื่อว่า Owner/Landlord ที่เหนื่อยกว่าเดิม

เพราะ Passive Income ไม่ใช่ซื้อแล้วได้เงินมันคือการวางแผน แล้วสร้างระบบให้เงินทำงานได้จริง

ก่อนที่คุณจะถามหา Passive Income คุณเคยถามตัวเองมั้ย

✅เงินสำรองมีหรือยัง? เท่าไหร่? 6-12 เดือน ?
✅แผนปล่อยเช่ามีกี่ทาง?
✅ถ้าผู้เช่าหายไป 6 เดือน คุณจะรอดหรือเปล่า?
✅คุณมีข้อมูลมากแค่ไหนก่อนจะตัดสินใจซื้อห้อง?
✅คุณรู้หรือยังว่าห้องบางตำแหน่ง ขายต่อยากกว่าตำแหน่งทั่วไป?
✅คุณรู้หรือยัง ว่า Layout Plan แบบไหนที่ตอบโจทย์ลูกค้า

หรือคุณซื้อ เพราะเพื่อนเห็นเพื่อนซื้อหรือคุณซื้อเพราะผู้จัดการเซลล์เค้าให้ราคาพิเศษกับคุณ

อย่าตอบผม ตอบตัวเองพอ

ผมไม่ได้เขียนบทความนี้เพื่อบอกว่าคุณผิดแต่ผมเขียนเพื่อให้คุณคิดคิดก่อนที่ทุกอย่างจะเลยจุดกลับตัว

อสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องยาก...แต่ก็ไม่ง่าย
การมีรายได้ที่ไม่ต้องเหนื่อย...ไม่ใช่เรื่องง่าย
การไม่เหนื่อย...ไม่ใช่สิ่งที่คุณได้มาโดยไม่แลกอะไรเลย

ทุกอย่างต้องแลกบางคนแลกด้วยความรู้ บางคนแลกด้วยการวางแผน แต่คนที่เจ็บคือคนที่แลกด้วยความหวัง และคุณจะเจ็บหนักขึ้น ถ้าคุณยังใช้ความฝัน เป็นเครื่องมือวัดความคุ้มค่าในการลงทุน

Passive Income ไม่มีอะไรผิด

แต่มันจะผิดทันที ถ้าคุณเอามันมาเป็นข้ออ้าง ในการไม่ลงแรง ในการไม่รับผิดชอบ ในการไม่คำนวณ ในการหลอกตัวเองว่า “ไปได้” ทั้งที่ยังไม่รู้ด้วยซ้ำว่า “กำลังจะไปทางไหน”

นี่ไม่ใช่คำเตือนนี่คือ “แผล”มันคือร่องรอยอันเจ็บปวดของคนที่เคยเดินมาก่อน เจอมาแล้วทั้งนั้น คุณจะเชื่อ หรือจะลองเอง ก็เรื่องของคุณ

ผมแค่ทำหน้าที่บอกไว้ตรงนี้ เผื่อวันหนึ่งคุณต้องย้อนกลับมาอ่านแล้วรู้ว่า มีคนเคยพูดไว้แล้วแต่เราไม่ฟังเอง

ไม่ต้องรีบ แต่ขอให้มีสติก่อนเดิน

และจำไว้…
Passive Income ไม่มีวันเกิดขึ้น ถ้าคุณยังไม่กล้าควบคุม Active Life ของตัวเองให้ได้ก่อน

Active Control คืออะไร?

มันคือ “การควบคุมสถานการณ์อย่างต่อเนื่อง” ไม่ใช่แค่ตอนที่คุณซื้อทรัพย์ แต่รวมไปถึงตอนที่คุณถือมันไว้

ตอนที่มันทำกำไร
ตอนที่มันไม่ทำกำไร
ตอนที่ทุกอย่างนิ่ง
และตอนที่ทุกอย่างโคตรวุ่นวาย เหมือนเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ผ่านมา

Active Control ไม่ใช่แค่เข้าไปดูแต่มันคือ ความเข้าใจในทุกตัวแปรที่จะส่งผลต่อรายได้คุณ

มันคือการที่คุณรู้ว่าห้องนี้ปล่อยเช่ากับใครอยู่ ใครอยู่ในสัญญา สัญญากำลังจะหมดเมื่อไหร่ รู้ว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดมีอะไรบ้าง เดือนนี้จ่ายอะไรไปแล้ว เดือนหน้าต้องเตรียมอะไร

รู้ว่าความเสี่ยงคืออะไร และเตรียมแผนรับมือไว้แล้ว ไม่ใช่ค่อยคิดตอนมันเริ่มปะทุปัญหา รู้ว่าผู้เช่ามีปัญหาอะไร และคุณเข้าถึงพวกเขาได้อย่างเหมาะสมรู้ว่าสภาพของทรัพย์สินตอนนี้อยู่ในระดับไหน ไม่ใช่เพิ่งรู้ตอนคืนห้องรู้ว่าตลาดเช่ากำลังขึ้น หรือลง ไม่ใช่หวังแค่ว่า “เดี๋ยวมันก็ดีขึ้นเอง”

Active Control คือการไม่ปล่อยให้ทุกอย่างเป็นไปตามดวง

มันคือการควบคุมทุกตัวแปร ที่ควบคุมได้ เพราะยิ่งคุณควบคุมได้น้อย ความเสี่ยงจะควบคุมคุณมากขึ้น

แล้ว Active Control ในอสังหาฯ ต้องทำอะไรบ้าง?

มันเริ่มตั้งแต่ยังไม่ซื้อ:
✅คุณเช็กโลเคชันหรือยัง?
ไม่ใช่แค่ “อยู่ใกล้รถไฟฟ้า” แต่เป็นรถไฟฟ้าสายไหน เดินเท้าเยอะไหม ผู้เช่าของคุณคือใคร? กลุ่มไหน? คนวัยทำงาน หรือสายเที่ยว หรือครอบครัว?
✅คุณเปรียบเทียบราคาหรือยัง?
ราคาคอนโดที่ซื้อกับราคาปล่อยเช่าจริงของห้องอื่นๆ ในตลาด กำไรทันทีหรือเจ๊งแน่นอน

✅คุณเคยดูต้นทุนแฝงไหม?
ค่าส่วนกลาง ค่ารีโนเวท ค่าธรรมเนียม ค่านิติบุคคลและมันต่อเนื่องไปถึงวันที่คุณถือครอง

✅มีระบบบริหารผู้เช่าหรือยัง?
มีการเก็บเอกสาร การตามค่าเช่า การเตือน การจัดการข้อร้องเรียน

✅คุณเคยดูต้นทุนแฝงไหม?
ค่าส่วนกลาง ค่ารีโนเวท ค่าธรรมเนียม ค่านิติบุคคล และมันต่อเนื่องไปถึงวันที่คุณถือครอง

✅มีระบบบริหารผู้เช่าหรือยัง?
มีการเก็บเอกสาร การตามค่าเช่า การเตือน การจัดการข้อร้องเรียน

✅มีตารางบำรุงรักษาหรือไม่?
เพราะทรัพย์สินมันเสื่อมตามเวลา ไม่ซ่อมวันนี้ จะซ่อมหนักขึ้นอีก 3 เดือนข้างหน้า

✅มีเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินหรือยัง?
ถ้าท่อแตก ต้องทุบพื้น แล้วคุณไม่มีเงินซ่อม ความเสียหายไม่ได้รอคุณเก็บเงินทันหรอก

ดังนั้นอยากมี Passive Income?

คุณต้อง Active ในหน้าที่ “เจ้าของทรัพย์สิน” ให้มากพอเพราะเงินที่ไม่ต้อง ลงแรง
จะไม่มีวันมาถ้าคุณยังไม่ลงแรงควบคุมมันให้ได้ก่อน

คนที่คิดว่า “ซื้อเสร็จแล้วเดี๋ยวทุกอย่างดีเอง” คือคนที่กำลังรอวันโดนบิลค่าใช้จ่ายฟาดหน้า

คนที่คิดว่า “จ้างเอเจนท์มาจัดการ แล้วไม่ต้องทำอะไรเลย” คือคนที่กำลังเมินเฉยจากความรับผิดชอบของตัวเอง

แต่คนที่ “ควบคุมได้ทุกอย่างที่ควบคุมได้” คือคนที่สร้างระบบจริง และรอดจากทุกพายุได้จริง

Passive Income ไม่เคยมีไว้ให้คนที่นั่งรอ มันมีไว้สำหรับคนที่ “ควบคุมชีวิตตัวเอง” ได้ในระดับที่สูงพอ จนเขาสามารถวางมือ…โดยไม่ทิ้งปัญหาไว้ข้างหลัง

ถ้าทรัพย์สินที่ยังไม่พร้อมจะเลี้ยงคุณ มันก็กลายเป็นภาระที่คุณต้องเลี้ยงแทน