ก่อนรีโนเวทคอนโดเก่า ห้ามทุบ-ดัดแปลงอะไรบ้าง?

กระแสรีโนเวทคอนโดเก่ากำลังมาแรง เพราะไม่ใช่แค่ราคาโดนใจ แต่หลายโครงการยังอยู่ในทำเลทอง แถมได้พื้นที่ใช้สอยกว้างกว่าคอนโดใหม่ อย่างไรก็ตาม การปรับปรุงซ่อมแซมห้องไม่ได้ทำได้ตามใจชอบ เพราะมีกฎหมายและข้อบังคับกำหนดไว้ชัดเจน ซึ่งวันนี้เราได้รวบรวมข้อมูลสำคัญในเรื่องของกฎหมายที่เกี่ยวกับการรีโนเวทคอนโด และข้อห้ามที่ควรรู้ มาให้ครบในที่เดียว

ทำความเข้าใจกฎหมายก่อนรีโนเวทคอนโด

สำหรับใครที่กำลังมีแพลนจะซื้อคอนโดเก่ามารีโนเวท หรืออยากปรับปรุงห้องเดิมให้ดูดีขึ้น สิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเลยคือการทำความเข้าใจกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพราะแม้เราจะเป็นเจ้าของห้อง ก็ไม่ได้หมายความว่าจะดัดแปลงอะไรก็ได้ตามใจ การรีโนเวทคอนโดจำเป็นต้องอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และ 2551 มาตรา 48 (3) ซึ่งมีสาระสำคัญ คือ

การก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุงเปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคาร จะต้องมีการลงมติและได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจํานวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดก่อนถึงจะทำได้

แต่ถ้าการรีโนเวทไม่ได้กระทบกับทรัพย์ส่วนกลางหรือโครงสร้างหลัก เช่น แค่เปลี่ยนพื้น ทาสีใหม่ ติดวอลเปเปอร์ หรือติดเฟอร์นิเจอร์บิลต์อินในพื้นที่เดิม ก็สามารถทำได้โดยไม่ต้องขอมติ เพียงแต่ต้องแจ้งให้นิติบุคคลทราบล่วงหน้า พร้อมแนบแบบแปลนหรือพิมพ์เขียวการปรับปรุง เพื่อให้นิติพิจารณาว่าไม่กระทบต่อโครงสร้างและเป็นไปตามข้อกำหนดของโครงการ

ดังนั้น ก่อนเริ่มรีโนเวทควรตรวจสอบให้แน่ใจว่า จุดที่ต้องการปรับปรุงอยู่ในขอบเขตที่ทำได้หรือไม่ ขอแบบแปลนเดิมจากนิติมาศึกษาประกอบด้วยก็ได้ และหากเป็นงานที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างหรือระบบไฟ-น้ำ ควรมีวิศวกรหรือสถาปนิกที่มีใบอนุญาตเข้ามาดูแลออกแบบและรับรองแบบให้ถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหาตามมาภายหลัง

ข้อห้ามในการรีโนเวทคอนโดเก่า

หลายคนอาจสงสัยว่าถ้าจะรีโนเวทคอนโดเก่า สามารถทุบผนังได้ไหม ทำอะไรได้บ้าง ต้องขออนุญาตนิติบุคคลก่อนหรือเปล่า วันนี้เราจะพาทุกคนไปหาคำตอบกันค่ะ

1. ห้ามทุบผนังโครงสร้างหลักของอาคาร

โดยทั่วไปแล้ว การทุบหรือเจาะผนังในคอนโดไม่สามารถทำได้ตามใจ เพราะถ้าเป็นผนังโครงสร้างรับน้ำหนัก เช่น ผนังรอบห้อง หรือบางส่วนของผนังกลางห้อง การดัดแปลงอาจส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของทั้งอาคารเลยทีเดียว

แต่ถ้ายูนิตนั้นเป็นแบบ 2 ห้องนอน หรือมีการกั้นห้องไว้ แล้วอยากเปิดพื้นที่ให้โล่งขึ้น ก็ต้องเช็กก่อนว่า ผนังที่อยากทุบเป็นผนังโครงสร้างหรือเปล่า เพราะถ้าเป็นแค่ผนังก่ออิฐธรรมดาที่ไม่ได้รับน้ำหนักของอาคารมักจะทุบได้ แต่ถ้าเป็นผนังที่เชื่อมกับเสา คาน หรืออยู่แนวรอบอาคาร ห้ามทุบเด็ดขาด เพราะจะส่งผลต่อความมั่นคงปลอดภัยของตัวอาคาร

2. ห้ามต่อเติมห้องเกินน้ำหนักที่กำหนด

ในกรณีที่ห้องมีพื้นที่เยอะ หรือมีสมาชิกในครอบครัวหลายคน แล้วอยากกั้นห้องเพิ่มเพื่อให้ใช้งานได้เป็นสัดส่วนมากขึ้น จริง ๆ แล้วสามารถทำได้ แต่ต้องระวังเรื่อง “น้ำหนักวัสดุก่อสร้าง” เพราะตามข้อกำหนดของอาคารชุด การต่อเติมหรือเพิ่มโครงสร้างในห้องจะต้องไม่ทำให้น้ำหนักโครงสร้างอาคารเพิ่มขึ้นเกิน 10% จากเดิม

วัสดุที่เหมาะกับการกั้นห้องในคอนโดคือพวกผนังเบา เช่น สมาร์ตบอร์ด แผ่นยิปซัม หรือแผ่นไฟเบอร์ซีเมนต์ ซึ่งมีน้ำหนักเบากว่าการก่ออิฐฉาบปูนแบบทั่วไป ช่วยลดภาระโครงสร้างและไม่รบกวนยูนิตข้างเคียง ที่สำคัญคือต้องยื่นเรื่องขออนุญาตนิติบุคคลก่อนทุกครั้ง พร้อมแนบแบบแปลนหรือรายละเอียดวัสดุ เพื่อให้ตรวจสอบว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ปลอดภัย

3. ห้ามปูพื้นใหม่เกินน้ำหนักที่กำหนด

หลายคนเวลารีโนเวทคอนโด มักจะอยากเปลี่ยนพื้นให้ดูหรูหรา หรือใช้วัสดุที่สวยถูกใจมากขึ้น เช่น ปูพื้นไม้ลามิเนตใหม่ หรือเลือกใช้กระเบื้องแกรนิต หินอ่อน แต่สิ่งที่ควรระวังมาก ๆ คือเรื่อง “น้ำหนักของวัสดุปูพื้น” เพราะคอนโดมีข้อจำกัดด้านโครงสร้างที่ชัดเจนว่า ไม่ควรเพิ่มน้ำหนักเกิน 10% จากเดิม

แม้ว่าพื้นห้องจะเป็นพื้นที่ส่วนตัว แต่การใช้วัสดุที่มีน้ำหนักมากเกินไปอาจส่งผลกระทบต่อโครงสร้างอาคารได้ในระยะยาว โดยเฉพาะคอนโดเก่าที่รับน้ำหนักได้จำกัด หากวัสดุที่เลือกมีความหนาแน่นหรือหนามากกว่าของเดิมมาก อาจทำให้พื้นเกิดรอยร้าว เสี่ยงต่อความเสียหาย หรือรบกวนยูนิตชั้นล่างได้แบบไม่รู้ตัว

4. ห้ามย้ายตำแหน่งสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ

การย้ายตำแหน่งสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ อย่างเช่น ชักโครก อ่างล้างหน้า หรือแม้แต่การย้ายอ่างอาบน้ำไปอีกฝั่งของห้อง ไม่สามารถทำได้ เพราะระบบน้ำและท่อน้ำทิ้งในคอนโดถูกออกแบบให้เชื่อมโยงกันทั้งอาคารแบบเป็นแนวดิ่ง ถ้าเราเปลี่ยนตำแหน่งสุขภัณฑ์ อาจส่งผลกระทบต่อทั้งระบบ

โดยเฉพาะ “ชักโครก” ที่ใช้ท่อน้ำทิ้งขนาดใหญ่และมีจุดเชื่อมต่อกับท่อส่วนกลางของทั้งอาคาร ถ้าย้ายตำแหน่งไปจากจุดเดิม จะต้องลากท่อใหม่ ซึ่งไม่เพียงทำให้พื้นหนาขึ้นและน้ำระบายได้ช้าลง แต่ยังเสี่ยงต่อการอุดตันและรั่วซึมอีกด้วย เพราะฉะนั้นถ้ามีแผนจะปรับเปลี่ยนอะไรในห้องน้ำ แนะนำให้ปรึกษานิติบุคคลก่อน และควรให้วิศวกรหรือช่างที่มีความเชี่ยวชาญช่วยดูความเหมาะสม จะได้รีโนเวทแบบปลอดภัยไร้ปัญหาตามมา

5. ห้ามดัดแปลงลักษณะภายนอกของอาคาร

อีกเรื่องสำคัญที่หลายคนอาจยังไม่รู้คือ เจ้าของห้องไม่มีสิทธิ์ดัดแปลงหรือเปลี่ยนแปลงลักษณะภายนอกอาคารได้ ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนสีผนังภายนอก ติดกันสาด ติดเหล็กดัด หรือต่อเติมระเบียงเพิ่มเติม ล้วนถือว่าผิดระเบียบทั้งนั้น

สาเหตุหลักก็เพราะภายนอกอาคารถือเป็นพื้นที่ส่วนรวมของอาคารชุด ไม่ใช่แค่ของห้องใดห้องหนึ่ง การเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยก็อาจส่งผลต่อภาพลักษณ์โดยรวม ทำให้เกิดความไม่เรียบร้อย หรือกระทบต่อความปลอดภัยและโครงสร้างอาคารได้ในระยะยาว

6. ห้ามทุบหรือดัดแปลงพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับส่วนกลาง

จะรีโนเวททั้งที อย่าลืมเช็กให้ดีว่าพื้นที่ที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงนั้นเชื่อมต่อกับส่วนกลางคอนโดหรือเปล่า เช่น ระเบียง พื้นที่หน้าห้อง โถงหน้าลิฟต์ หรือแม้แต่ฝ้าเพดานบางส่วน ซึ่งเจ้าของห้องไม่มีสิทธิ์ดัดแปลง ต่อเติม หรือใช้ประโยชน์ส่วนตัวได้โดยพลการ

การเปลี่ยนแปลงพื้นที่ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติม ติดตั้งโครงสร้างเพิ่ม อาจกระทบต่อความปลอดภัยของโครงสร้างอาคาร หรือการใช้พื้นที่ร่วมของลูกบ้านคนอื่น ๆ ได้ ดังนั้น หากต้องการปรับปรุงพื้นที่ใด ๆ ที่ใกล้หรือเชื่อมกับส่วนกลาง ควรสอบถามและขออนุญาตจากนิติบุคคลก่อนเสมอ เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง และรักษาความเรียบร้อยของอาคารร่วมกัน

สำหรับใครที่กำลังวางแผนรีโนเวทห้องคอนโด อย่าลืมศึกษากฎหมายและข้อบังคับของโครงการให้ละเอียด พร้อมขออนุญาตจากนิติบุคคลก่อนทุกครั้ง เพราะแม้จะเป็นการปรับปรุงห้องของตัวเอง แต่หากไม่ระวัง อาจส่งผลกระทบต่อห้องอื่น รวมถึงทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารได้

ที่มา

www.dol.go.th/Documents/law/law6203.pdf

www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2551/A/044/58.PDF