ไขทุกข้อสงสัย “เกาะส่วนตัว” ซื้อได้ไหม ใครเป็นเจ้าของได้บ้าง?

บ่อยครั้งที่เราได้ยินใครต่อใครพูดถึง “เกาะส่วนตัว” หรือแม้กระทั่งการประกาศขายบนโซเชียลมีเดีย แต่มีใครเคยสงสัยกันไหมว่า จริง ๆ แล้วคนทั่วไปอย่างเราสามารถซื้อเกาะมาเป็นของตัวเองได้ไหม? ผิดกฎหมายหรือเปล่า? และมีข้อจำกัดอะไรบ้าง? บทความนี้เราได้รวบรวมข้อมูลมาไว้ให้แล้ว

ทำไมบางคนถึงเป็นเจ้าของ “เกาะส่วนตัว” ได้?

ก่อนจะไปดูว่าเกาะส่วนตัวสามารถซื้อขายได้จริงไหม เรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่าคนที่ประกาศขาย เป็นเจ้าของเกาะตั้งแต่แรกได้ยังไง ซึ่งก็ต้องย้อนกลับไปเมื่อหลายสิบปีก่อน ที่ยังไม่มีการประกาศเขตอุทยาน หรือใช้กฎหมายที่ดิน ทำให้บางคนมีกรรมสิทธิ์ครอบครองที่ดินบนเกาะนั่นเอง

ทั้งนี้ทั้งนั้น ไม่ได้หมายความจะเป็นเจ้าของที่ดินหมดทั้งเกาะแบบ 100% อย่างที่บางคนเข้าใจผิด แต่เป็นการครอบครองที่ดินบางส่วนบนเกาะที่อยู่นอกเขตอุทยานเท่านั้น เพียงแต่เวลาเล่าปากต่อปาก หลายคนมักจะใช้คำว่า “เจ้าของเกาะ” ทำให้คนฟังเข้าใจว่ามีเกาะทั้งเกาะเป็นของตัวเอง

ซื้อ-ขาย “เกาะส่วนตัว” ผิดกฎหมายไหม?

สามารถซื้อ-ขายเกาะส่วนตัวได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของมีโฉนดที่ดิน ประเภท นส.4, นส. 3 ก, นส. 3/นส. 3 ข เท่านั้น และต้องมีตราประทับในโฉนดด้วยว่าได้ทำประโยชน์บนที่ดินผืนนั้นแล้ว ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ในหมวด 3 โฉนดที่ดิน ข้อ 14 (3) ซึ่งมีสาระสำคัญว่า

ที่ดินที่จะออกโฉนด ต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ตามกฎหมาย แต่ห้ามไม่ให้ออกโฉนดที่ดินสำหรับ “ที่เกาะ” ยกเว้นที่ดินที่มีหลักฐานแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

หรือเป็นผู้ที่มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติให้แก่ประชาชน หรือที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว

เช็กให้ดี! ประกาศขายเกาะส่วนตัวอาจเป็นมิจฉาชีพ

ทุกครั้งที่มีการประกาศขายเกาะส่วนตัวในโซเชียลมีเดีย ก็มักจะกลายเป็นข่าวฮือฮาบนหน้าไทม์ไลน์ไปอีกหลายวัน ซึ่งพูดกันตามตรงแอดเองก็ไม่ได้มีกำลังทรัพย์ที่จะซื้อได้อยู่แล้ว คงทำได้แค่ฝัน แต่สำหรับคนที่เป็นมหาเศรษฐีมีเงินเหลือใช้ ก็อาจจะสนใจซื้อที่ดินมาทำวิลล่าตากอากาศ หรือลงทุนธุรกิจโรงแรมรีสอร์ต

ก็ต้องบอกก่อนว่าอย่าลืมเช็กข้อมูลให้ดี เพราะเคยมีเคสที่ประกาศขายเกาะส่วนตัวแต่เจ้าของที่ดินตัวจริงไม่รู้เรื่อง หรืออีกเคสที่มีการวงพิกัดภาพถ่ายจากดาวเทียมครอบคลุมไปในพื้นที่อุทยาน ก็จะมีความผิดฐานบุกรุก ยืดถือ ครอบครอง ทำประโยชน์ที่ดิน ตามพระราชบัญญัติอุทยานแห่งชาติ 2562 มาตรา 19

ซึ่งคนที่ยึดครองที่ดิน ก่อสร้าง แผ้วถาง เผาป่า หรือกระทำด้วยประการใด ๆ ให้เสื่อมสภาพหรือเปลี่ยนแปลงสภาพพื้นที่ไปจากเดิมในอุทยานแห่งชาติ วนอุทยาน สวนพฤกษศาสตร์ หรือสวนรุกขชาติ อันเป็นการฝ่าฝืนมาตรา 19 (1) ต้องระวางโทษจำคุกตั้งแต่ 4-20 ปี หรือปรับตั้งแต่ 400,000-2,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

สรุปก็คือ “เกาะส่วนตัว” สามารถซื้อ-ขายได้ไม่ผิด หากที่ดินนั้นไม่ได้ลุกล้ำไปในเขตอุทยาน และมีโฉนดที่ดินประทับตราว่าทำประโยชน์แล้ว แต่ถ้านอกเหนือไปจากนั้น อย่าหลงเชื่อและทำการซื้อเป็นอันขาด ไม่อย่างนั้นจะได้รับโทษทางกฎหมาย

ขอบคุณที่มา

https://www.forest.go.th

http://www.onwr.go.th

https://www.isranews.org/article/isranews-scoop/132878-isrn.html