ซื้อบ้านมือสองย่านสุขุมวิท เรื่องกู้ธนาคารที่อยากให้รู้ก่อนดูบ้าน

Sun Property Consultant

เวลาสร้าง 18 สิงหาคม 2569 19:22

ติดตาม

จากประสบการณ์ที่ผมทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์ย่านสุขุมวิทมากกว่า 25 ปี
สิ่งหนึ่งที่เจอบ่อย คือผู้ซื้อหลายคนเข้าใจว่า
“ถ้าบ้านราคา 10 ล้านบาท ธนาคารก็น่าจะให้กู้ประมาณ 80–90% ของราคาซื้อขาย” แต่จริง ๆ แล้วไม่ได้เป็นแบบนั้นเสมอไปครับ
เวลาธนาคารพิจารณาสินเชื่อบ้าน ธนาคารจะมีการประเมินมูลค่าบ้านและที่ดิน เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาวงเงินสินเชื่อ รวมถึงดูรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ด้วย
ลองดูตัวอย่างง่าย ๆ ครับ
ราคาขายบ้าน = 10 ล้านบาท
ราคาประเมินธนาคาร = 8 ล้านบาท
สมมติว่าผู้กู้มีคุณสมบัติและความสามารถในการกู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าที่ธนาคารใช้พิจารณา วงเงินกู้ก็อาจอยู่ที่ประมาณ 8 ล้านบาท
นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินส่วนต่างประมาณ 2 ล้านบาท เพื่อชำระให้กับผู้ขายเอง
ตรงนี้เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อหลายคนอาจไม่ได้คิดไว้ตั้งแต่แรกครับ เพราะเข้าใจว่า “บ้านราคา 10 ล้าน ก็น่าจะกู้ได้ตามสัดส่วนของ 10 ล้าน”
แต่เมื่อธนาคารประเมินหลักประกันแล้ว ราคาประเมินอาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย ทำให้วงเงินที่ได้รับอนุมัติไม่เพียงพอกับราคาที่ตกลงซื้อขายกัน
แล้วเรื่องนี้เกี่ยวอะไรกับเอเจ้นท์?
จากประสบการณ์ของผม ผมคิดว่าเรื่องหนึ่งที่สำคัญมาก คือ การพูดคุยเรื่องสินเชื่อกับลูกค้าตั้งแต่ก่อนเริ่มพาไปดูบ้าน
เอเจ้นท์บางคนอาจไม่ค่อยกล้าถามเรื่องนี้ เพราะเป็นเรื่องเกี่ยวกับรายได้และการเงินส่วนตัวของลูกค้า และบางครั้งก็เกรงว่าลูกค้าจะรู้สึกว่าเราถามมากเกินไป
แต่ถ้าไม่ได้คุยกันตั้งแต่ต้น อาจเกิดสถานการณ์แบบนี้ได้ครับ
ลูกค้าไปดูบ้านหลายหลัง
เจอบ้านที่ถูกใจตกลงราคาได้
วางแผนจะซื้อ
แต่พอถึงขั้นตอนยื่นกู้ กลับพบว่า วงเงินสินเชื่อที่ธนาคารอนุมัติไม่เพียงพอกับราคาซื้อขาย สุดท้ายทั้งลูกค้าและเอเจ้นท์ก็เสียเวลา และการซื้อขายอาจต้องยุติลง
เพราะฉะนั้น ก่อนพาลูกค้าไปดูบ้านหลาย ๆ หลัง ผมคิดว่าเราควรคุยกันคร่าว ๆ ก่อนว่า
• ตั้งงบซื้อไว้ประมาณเท่าไร
• มีเงินสดสำหรับเงินดาวน์หรือส่วนต่างประมาณเท่าไร
• ต้องการกู้ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์
• เคยคุยกับธนาคารหรือยัง
• ไม่จำเป็นต้องลงรายละเอียดเรื่องการเงินทั้งหมดครับ แค่มีข้อมูลเบื้องต้นก็ช่วยให้เอเจ้นท์สามารถ คัดเลือกทรัพย์ที่เหมาะกับกำลังซื้อของลูกค้าได้มากขึ้น
• เพราะสุดท้ายแล้ว
• “บ้านที่ลูกค้าชอบ อาจไม่ใช่บ้านที่ลูกค้าซื้อได้จริง”
• และในมุมของผม การคุยเรื่องสินเชื่อตั้งแต่ต้น ไม่ได้เป็นการทำให้การซื้อบ้านยุ่งยากขึ้นครับ
• แต่ช่วยให้ลูกค้าไม่ต้องเสียเวลาไปดูบ้านที่อาจเกินกำลังซื้อ และช่วยให้เราเจอบ้านที่ “ชอบ และมีโอกาสซื้อได้จริง” ได้เร็วขึ้นครับ

# ซื้อบ้านมือสอง # บ้านสุขุมวิท