อสังหาฯ Q4/2569 “ลูกค้ากูอยู่ไหน?” เมื่อ Demand ต่างชาติไม่ได้มีแค่จีน

อสังหา Q4/2569 #ลูกค้ากูอยู่ไหน ชาติไหนกำลังเป็น Demand

ช่วงนี้ผมคุยกับเอเจนต์หลายคน
แล้วมีคำถามหนึ่งที่เจอบ่อยมาก
“ลูกค้าหายไปไหนหมด?”

จริง ๆ ผมว่าเขาไม่ได้หายครับ
แต่ปัญหาคือเรายังมองหาลูกค้าต่างชาติ แบบเดิม ๆ อยู่

เมื่อก่อนพูดถึงต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทย
เรามักจะนึกถึง “จีน” ก่อนเป็นชาติแรก
ซึ่งก็ไม่ผิด เพราะจีนยังเป็นตลาดใหญ่อยู่

แต่ถ้ายังคิดว่า
ต่างชาติ = จีนเท่านั้น
ผมว่าเริ่มอันตรายแล้ว
เพราะตลาดวันนี้
Demand ต่างชาติ
มันกระจายตัวออกไปเยอะมาก

จีนยังซื้อ
รัสเซียก็มา
ญี่ปุ่นยังอยู่
ไต้หวันเริ่มเข้ามา
อินเดียกำลังโต
ฝั่งยุโรปก็ยังมี
ตะวันออกกลางก็เริ่มน่าสนใจ

เพียงแต่ว่าแต่ละชาติ
ไม่ได้ต้องการอสังหาฯ แบบเดียวกัน
และไม่ได้อยู่ในทำเลเดียวกัน

นี่แหละคือสิ่งที่เอเจนต์ควรเริ่มมองใหม่
อย่าถามว่า “ต่างชาติชอบอะไร”
ลองเปลี่ยนคำถามเป็น
“ทรัพย์หลังนี้ เหมาะจะขายหรือปล่อยเช่าให้ชาติไหน?”

2 คำถามนี้ดูคล้ายกัน
แต่เวลาทำงานจริงต่างกันเยอะมาก

สมมติคุณมีคอนโดให้เช่า
เดือนละ 30,000–80,000 บาทในกรุงเทพฯ

ตลาดที่ควรมองอาจเป็นญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน อินเดีย
รวมถึงกลุ่มคนยุโรปที่เข้ามาทำงานในไทย
แต่ถ้าเป็น Bangkok Luxury ทั้งซื้อและเช่า
ตลาดจะเปลี่ยนไปอีกแบบ

ญี่ปุ่น อังกฤษ ไต้หวัน รัสเซีย
รวมถึงลูกค้าจากตะวันออกกลาง
จะเริ่มมีบทบาทมากขึ้น

เพราะฉะนั้นคำว่า “คอนโดกรุงเทพฯ” อย่างเดียว มันกว้างเกินไปแล้ว

ต้องลงไปอีกว่า
ราคาเท่าไร
อยู่ย่านไหน
ขนาดห้องเท่าไร
ลูกค้าอยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน
และสุดท้ายเรากำลังขายให้ใคร

สุขุมวิท ญี่ปุ่นยังสำคัญ แต่ไม่ได้มีแค่ญี่ปุ่น

ถ้าเป็นสุขุมวิท
ตลาดญี่ปุ่นยังเป็นกลุ่มที่ผมไม่มองข้ามแน่นอน
โดยเฉพาะทรัพย์ที่ตอบโจทย์คนทำงาน
และครอบครัวต่างชาติ

แต่วันนี้สุขุมวิทไม่ได้มีแค่ญี่ปุ่นแล้ว
ยังมี expat ยุโรป จีน ไต้หวัน และต่างชาติชาติอื่น
ที่เข้ามาใช้ชีวิตหรือทำงานในกรุงเทพฯ

บางห้องเจ้าของพยายามทำการตลาดกว้างมาก ประกาศว่า
“Luxury condo Sukhumvit for foreigners”
ฟังเหมือนครอบคลุมดีนะครับ
แต่จริง ๆ แล้วแทบไม่ได้บอกอะไรเลย
ว่าเราต้องการลูกค้าแบบไหน

ถ้ารู้ว่าห้องเราจะจับญี่ปุ่น
การแต่งห้อง รูปที่ใช้ รายละเอียดที่เขียน ช่องทางที่ลง
หรือแม้กระทั่งสิ่งที่เราหยิบขึ้นมาขาย
จะเปลี่ยนไปหมด

นี่แหละคือการตลาดที่เริ่มจากลูกค้า ไม่ใช่เริ่มจากทรัพย์

ภูเก็ตเป็นอีกเกมหนึ่ง
ถ้าใครทำภูเก็ตแล้ว
คิดว่าจะใช้สูตรเดียวกับกรุงเทพฯ
มันไม่ใช่ครับ

ตลาดภูเก็ตมีรัสเซีย อังกฤษ สหรัฐฯ ยุโรป
และตะวันออกกลางเข้ามาชัดมาก

ที่สำคัญคือ ตลาดเช่ามีบทบาทสูงมาก
เพราะลูกค้าหลายคน
ไม่ได้เริ่มจากการซื้อทันที

บางคนเข้ามาอยู่ก่อน
เช่าก่อน
ลองใช้ชีวิตก่อน
แล้วค่อยตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่

ดังนั้นวิลล่าหรือคอนโดภูเก็ตบางทรัพย์
ถ้าเอาแต่คิดเรื่องขายอย่างเดียว
อาจกำลังมองข้ามตลาดที่ใหญ่กว่าอยู่ตรงหน้า

พัทยา–ชลบุรี รัสเซียกับจีน
ยังเป็นตลาดที่ต้องมอง
พัทยาและชลบุรีก็มีบุคลิกของมันเอง

รัสเซียยังเป็นกลุ่มที่เห็นได้ชัด
จีนยังอยู่
ยุโรปก็มีฐานลูกค้าอยู่
แต่ข้อสำคัญคืออย่าเอาคำว่า “พัทยา”
มารวมเป็นตลาดเดียวหมด

ลูกค้าที่มองคอนโดริมทะเล
ลูกค้าที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
ลูกค้าที่มาทำงาน
ลูกค้าที่เกษียณ
หรือลูกค้าที่ซื้อบ้านอยู่เอง
ทั้งหมดคือคนละตลาดกัน

ส่วน EEC และศรีราชา
ต้องคิดเรื่อง “งาน” ก่อนเรื่อง “ไลฟ์สไตล์”
EEC กับศรีราชา
ผมจะมองญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน
และกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับภาคอุตสาหกรรมเป็นหลัก

เพราะดีมานด์จำนวนหนึ่ง
ไม่ได้เกิดจากคำว่า
อยากมีบ้านในเมืองท่องเที่ยว

แต่มาจาก
โรงงาน-บริษัท-ผู้บริหาร
วิศวกร-ซัพพลายเออร์
และคนที่ถูกส่งเข้ามาทำงานในพื้นที่

ดังนั้นทรัพย์ที่ดีสำหรับตลาดนี้
ไม่จำเป็นต้องดูหวือหวาที่สุด
แต่อาจต้องเดินทางง่าย
ใกล้นิคม ใกล้บริษัท มีที่จอดรถ
อยู่จริงสะดวก และบริหารง่าย

พูดง่าย ๆ คือ
อย่าเอาวิธีขายคอนโดสุขุมวิทไปใช้กับ EEC
ลูกค้าคนละเหตุผลกันครับ

บ้านใหญ่กับ Family-size
ผมว่าอินเดียน่าสนใจมากขึ้น
อีกตลาดที่ผมอยากให้จับตา
คืออินเดีย

โดยเฉพาะทรัพย์ที่มีพื้นที่ใช้สอยมาก
ห้องนอนเยอะ หรือเหมาะกับครอบครัว
รวมถึงลูกค้ายุโรปและตะวันออกกลาง

คนกลุ่มนี้บางส่วน
ไม่ได้มองหาห้องเล็ก ๆ 25–30 ตารางเมตร
แต่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ การอยู่กันหลายคน
ความเป็นส่วนตัว และการใช้ชีวิตจริง

ถ้าในมือมีบ้านหลังใหญ่หรือคอนโด Family-size
อย่าเพิ่งคิดว่าทรัพย์ขายยาก
เพราะคนไทยไม่ซื้อ
บางทีเราอาจกำลังหาลูกค้าผิดกลุ่มอยู่ก็ได้

ส่วนคอนโดลงทุนห้องเล็ก จีนยังมี
แต่ผมจะไม่ฝากชีวิตไว้กับจีนเหมือนเดิม
นี่คือจุดที่ผมคิดว่าเจ้าของ
และเอเจนต์ต้องปรับตัวมากที่สุด

จีนยังเป็นลูกค้าอสังหาฯ ไทยครับ
แต่ผมจะไม่ตั้งสมมติฐานอีกแล้วว่า
สร้างห้องเล็ก
ติดรถไฟฟ้า
ทำแพ็กเกจลงทุน
แล้วเดี๋ยวจีนก็ซื้อ

ยุคนั้นไม่ได้ง่ายเหมือนเดิมแล้ว
ตลาดจีนเองก็มีปัจจัยด้านเศรษฐกิจ
การนำเงินออก และพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป
.
ดังนั้นถ้าทรัพย์ทั้งโครงการ
หรือทั้งพอร์ตขายได้
เฉพาะกับจีน
ผมจะมองว่าเป็นความเสี่ยงมากกว่าเป็นข้อดี

สุดท้าย
สิ่งที่ผมอยากบอกเจ้าของและเอเจนต์คือ
ต่างชาติไม่ได้หายไปไหนครับ
แต่ต่างชาติกำลังกระจายตัว

และตลาดอสังหาฯ ไทย
กำลังเริ่มมีลูกค้าหลายชาติ หลายเหตุผล
และหลายรูปแบบมากขึ้น

เพราะฉะนั้นก่อนรับทรัพย์เข้ามาสักหลัง
ผมอยากให้ลองถามตัวเองก่อนว่า

ทรัพย์นี้อยู่ตรงไหน
ราคาเท่าไร
เหมาะซื้อหรือเหมาะเช่า
ใครน่าจะอยู่
ใครมีเหตุผลต้องมาอยู่ตรงนี้
แล้วชาติไหนคือคนที่เราควรเดินไปหา

เพราะต่อจากนี้
คนที่มีทรัพย์เยอะ
อาจไม่ได้ขายเก่งที่สุด

แต่คนที่รู้ว่า
“ทรัพย์แบบนี้ควรขายให้ใคร”
น่าจะได้ประสบความสำเร็จมากกว่าครับ