AgentAble A Perfect Partner of Real Estate Agent

AgentClub

ติดตาม

กำลังติดตาม

โพสที่สร้าง

โพสต์ที่ matching สร้าง (43)

ความรู้

📝ลูกค้าอยากเช่าตึก 10 ปี แต่ทำเป็นสัญญา 3+3+3 ปี แบบนี้ทำได้มั้้ย?🤔

สัญญา 3+3+3 ปี แบบนี้ทำได้มั้้ย?🤔

matching 3 วันที่แล้ว

232

matching 3 วันที่แล้ว

แชร์ประสบการณ์

ทำไมเอเจ้นท์ที่โพสปล่อยเช่าห้องตามเว็บ ถึงต้องถามคำถามส่วนตัวเยอะเกินความจำเป็นไปมั้ย?

จากโพสที่มีลูกค้าสงสัยมาว่า

matching 4 วันที่แล้ว

362

matching 4 วันที่แล้ว

ความรู้

🔥 เอเจ้นท์หลายคนคิดว่า ทักษะพื้นฐานที่ควรมีที่สุดคือ "ทักษะการขาย" แต่!!......

เชื่อว่าหลายคนคงนึกถึง "ทักษะการขาย"

matching 23 วันที่แล้ว

553

matching 23 วันที่แล้ว

ความรู้

🔥 คิดจะเป็นนายหน้ามืออาชีพ...กฎหมาย มรดก คุณต้องรู้ !!!

ถ้ามีบุคคลใดบุคคลหนึ่งเสียชีวิต
แล้วบุคคลคนนั้นมีทรัพย์สินอยู่ขณะที่ยังมีชีวิต
ตามกฏหมายจะต้องมีการคนมาจัดการทรัพย์สินตรงนี้
เพื่อจัดสรรให้กับผู้สืบทอดทายาท

matching 1 เดือนที่แล้ว

350

matching 1 เดือนที่แล้ว

ความรู้

🤔 ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์/หอพัก ยังรับรายได้แบบเสือนอนกินจริงไหม?

เมื่อประมาณ 30 ปีก่อน
ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์/หอพัก
เก็บค่าเช่าเหมือนมีรายได้ที่แน่นอนทุกเดือน
หลายคนมองว่าเหมือนเป็นเสือนอนกิน

แท้จริงแล้วเป็นอย่างนั้นจริงมั้ย
ในยุคนี้ยังคงสามารถเรียกแบบนั้นได้อยู่รึเปล่า
ถ้าใช่...แล้วทำไมตอนนี้

ดูเหมือนเจ้าของหอพักแห่กันทยอยขายออกกันหมด

matching 1 เดือนที่แล้ว

ความรู้

😱#ฟลิบเปอร์คือใคร? แล้วทำไมถึงเป็น 1 ในการลงทุนอสังหาฯ ที่ช่วงนี้กำลังบูมฝุดๆ🔥

1 ในการลงทุนอสังหา ที่ช่วงนี้กำลังบูมฝุดๆ ซึ่งมันเป็นวิธีการลงทุนที่ใช้ระยะเวลาไม่นาน และได้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ

matching 2 เดือนที่แล้ว

2.2K

matching 2 เดือนที่แล้ว

ความรู้

😒 ดื้อ หรือ ด้าน หมดสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้อง เราสามารถทำอะไรได้บ้าง ?

มีเคสนึง Agent FC มาขอปรึกษา

Q : ถ้าหมดสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่า เราสามารถทำอะไรได้บ้าง

A :
เราต้องแยกก่อน
ระหว่างคำว่า กรรมสิทธิ์ และสิทธิครอบครอง กรรมสิทธิ์อ่ะ เป็นของเราอยู่แล้ว มีชื่อหลังโฉนด

matching 3 เดือนที่แล้ว

1.1K

matching 3 เดือนที่แล้ว

ความรู้

พี่เอ็กซ์ๆ....ที่ดินแปลงนี้ควรจะขายอยู่ที่ตร.ว. ละเท่าไหร่ และแปลงแบบนี้ควรจะขายใคร? ทำเป็นอะไรได้มั่ง?

ราคาที่ตั้งไว้พอจะขายออกมั้ย? เป็นสิ่งที่ลูกค้า และน้องๆเอเจ้นท์ต่างถามมาทุกวัน

matching 3 เดือนที่แล้ว

544

matching 3 เดือนที่แล้ว

ความรู้

เคสลูกค้าสนใจซื้อที่ดิน ถ้าไม่อยากเสียเวลาทำงานโดยเปล่าประโยชน์ ควรมีการตั้งคำถามเพื่อคัดกรองลูกค้าตัวจริงตามนี้

เวลาใครมาถามหาทรัพย์
อย่างเช่นหาซื้อที่ดินในเมือง
ไม่ว่าจะน้องเอเจ้นท์หรือลูกค้า
รบกวนกรุณาทำการบ้านมาก่อนด้วย
ไม่งั้นจะเจอคำถามแบบนี้

1.ซื้อไปทำอะไร
2.งบเท่าไหร่
3.ทำเลคือที่ไหน อย่าบอกคร่าวๆว่าในเมือง ในเมืองของคุณคือที่ไหน เมืองแต่ละคนไม่เหมือนกัน สุขุมวิท สาทร พระราม 9 ส่วนเมืองในหัวผมคือห้วยขวาง
4.พร้อมจะตัดสินใจเมื่อไหร่
5.ใครเป็นผู้มีอำนาจในการตัดสินใจ (ใช่คนที่เราคุยอยู่ด้วยมั้ย)

6.จากข้อ 1 สมมติซื้อไปสร้างคอนโด
6.1.จะสร้างตึกสูงหรือตึก 8 ชั้น
6.2. product ที่จะขายราคากี่บาท/ตรม
(มันจะสัมพันธ์กับขนาดที่ดินและผังเมือง)
.
7.จากข้อ 1 สมมติซื้อไปสร้างบ้าน
7.1 สมาชิกในบ้านกันกี่คน
7.2 มีจอดรถกี่คัน
7.3 ที่ทำงานหรือจุดที่ไป-กลับบ่อยๆอยู่ที่ไหน
(มันจะสัมพันธ์กับพื้นที่ใช้สอยและฟังค์ชั่นในบ้าน)

8.จากข้อ 1 สมมติกำลังหาเพื่อไปทำออฟฟิสหรือทำธุรกิจ
8.1 ทำธุรกิจอะไร
8.2 พนักงานกี่คน / ลูกค้ากี่คน
8.3 ที่จอดรถกี่คัน
8.4 สิ่งที่ต้องการหลีกเลี่ยงในธุรกิจของคุณ เช่น ไม่ใกล้หอพัก หรือแหล่งชุมชนมากเกินไป ไม่เอาถนนวันเวย์ ไม่เอาใกล้ทางด่วน(กลัวเรื่องเสียง)
(มันจะสัมพันธ์กับข้อกฏหมายอสังหาบางอย่าง)

จริงๆมีคำถามเยอะกว่านี้
พอเห็นไอเดียการตั้งคำถามเน๊อะ

ถ้าลูกค้าตอบได้เกิน 3 ใน 4
จะช่วยหาให้

แต่ถ้าตอบได้ไม่ถึงครึ่ง
หรือขอให้โยนๆมาดูก่อน
จะถือว่าเป็น Shopping Stage
ไปทำการบ้านให้มากกว่านี้ก่อนนะ
แล้วค่อยมาคุย
จะได้เข้าใจตรงกัน

บางคนอาจจะดูว่าเราหยิ่ง เรื่องมาก ถามเยอะ
มีลูกค้ามาทักแล้ว
จะตั้ง criteria อะไรมากมาย
โยนๆไปเดี๋ยวเค้าถูกใจอันไหน
เค้าก็ถามรายละเอียดเพิ่มเองแหละ

คุณชอบหรอ
เวลาส่งงานไป...เค้าอ่าน
แต่ไม่ตอบอะไรกลับมา
.
นั่นเป็นเพราะว่า
เค้าไม่รู้จะไปต่อกับเรายังไง
งานที่เสนอไป
อาจจะยังไม่ตอบโจทย์ลุกค้า
เอเจ้นท์ไม่เข้าใจสิ่งที่ลูกค้าต้องการ
หรือลูกค้าอาจจะยังไม่มีอะไรในหัวก็ได้

ลูกค้าไม่ผิด
ที่ยังไม่มีอะไรในหัว
แต่เอเจ้นท์มืออาชีพ
ต้องค่อยๆคุ้ยแคะแกะเอา
หาสิ่งที่ลูกค้าต้องการให้ได้

คุณไม่ชอบหรอ
เสนองานไปแค่2-3แปลง
แต่สามารถจบดิลตอนอยู่หน้างานได้เลย

เราไม่รู้หรอกว่า
ลูกค้ามีข้อมูลมากน้อยแค่ไหน
ได้ยินอะไรมาแบบผิดๆถูกๆ

เราต้องสร้างคำถาม
ตีกรอบให้แคบที่สุด
ไม่ทำงานแบบไร้ทิศทาง
เหมือนกำลังวิ่งอยู่ในเขาวงกต

ทุกคนมีต้นทุน
เวลาทุกคนมีค่า
บริหารมันให้ดี
การเริ่มต้นด้วยคำถามไม่กี่ข้อ
มันคือการนำทางไปสู่คำตอบอะไรหลายๆอย่าง

เสียเวลาช่วงแรก
ดีกว่าลากยาวไปช่วงหลัง
เพียงเพราะคุณเสียดายลูกค้า
แต่ไม่สามารถหาสิ่งที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ซะที

อย่าเกรงใจที่จะถาม
อย่ากลัวที่จะคุยกับคนรวย
ผมเห็นน้องเอเจ้นท์หลายคน
ไม่กล้าคุยกับคนมีเงิน
ไม่กล้าตั้งคำถามกับคนมียศมีเจ้า

เป้าหมายของเรา
ไม่ใช่การแสดงชนชั้นวรรณะ
หรือฐานะทางสังคม
แต่มันคือการปรับจูน vision
เพื่อทำธุรกิจร่วมกัน

ลูกค้ากำลังหาอะไรอยู่
เราถืออะไรไว้บ้าง
แล้วดูว่ามันมีสิ่งไหน
ที่พอจะเป็นไปได้มั้ย

ไม่ใช่คนนึงไม่กล้าหาทางออก
ส่วนอีกคนก็ไม่ได้สนใจทางเข้า
แล้วเมื่อไหร่มันจะได้ไปต่อกัน
ดังนั้น...เมื่อเรามาเจอกันแล้ว
เราต้องหาทางออกร่วมกัน

นี่แหละคือเคล็ดลับของการปิดดิล
ในระยะเวลาอันรวดเร็ว
ที่แม้แต่ป้าข้างบ้านก็คาดไม่ถึง

matching 4 เดือนที่แล้ว

603

matching 4 เดือนที่แล้ว

ความรู้

กำลังคิดอยู่ว่า บทความส่งท้ายปีนี้ จะเป็นเล่าเรื่องสิ่งลี้ลับ หรือเป็นการสรุปภาพรวมอสังหาฯดี

สรุปว่าขอเป็นพูดถึงภาพรวมก่อนละกันเน๊อะ มาดูกันว่า อสังหาแบบไหนปัง Product แบบไหนรุ่ง เทรนด์แบบไหนแป่ก
.
ถือว่าให้เป็นของขวัญปีใหม่ละกัน
ป่ะ…ลุย!!!!
.
#บทสรุปวงการอสังหาริมทรัพย์2566
.
เริ่มจากหมวดคอนโดก่อน
คอนโดยังเป็นประเภทอสังหาฯ
ที่มีจำนวนธุรกรรมหมุนเวียนมากที่สุด
ไม่ว่าจะเป็นเช่าหรือซื้อ
.
ทำเลที่ลูกค้าติดต่อมากที่สุด
ไม่พ้นทำเลเดิมๆ ได้แก่
เส้นสุขุมวิทช่วงต้น-ปลาย (ชิดลม-อ่อนนุช)
ที่ยังคงเป็น TOP 3 ตลอดกาล
.
ด้วยเรื่องของแหล่งงานที่กระจุกตัวอยู่ในโซนนี้
ทำให้มี demand จากลูกค้าหลากสัญชาติเสมอมา
และในปีนี้
เริ่มมีลามๆไปถึง อุดมสุข-ปุณณวิถีพอสมควรแล้ว
.
พระราม9 - รัชดา (เส้นตั้งแต่พระราม 9-สุทธิสาร)
เป็นกลุ่มคนชาวจีนและต่างชาติโซนเอเชีย
เริ่มเข้ามาในย่านนี้อย่างมากมาย
ไม่ว่าจะมาในรูปแบบการท่องเที่ยว,การทำธุรกิจ(ทุกสี)
.
เพชรบุรีตัดใหม่
เริ่มมีการยอมรับมากขึ้น
เพราะเป็นถนนเส้นที่สามารถเข้าสุขุมวิทได้ง่าย
ในราคาที่ลดหลั่นลงมาจากเส้นสุขุมวิท
afford ได้ ไม่ต้องคิดมากนัก
.
ลาดพร้าวช่วงต้น-กลาง พหลโยธิน
ยังคงเป็นกลุ่มคนไทยที่ทำงานอยู่แถวนั้น
สามารถออกไปทางเลียบด่วน
เพื่อเข้าและออกตัวเมืองไปมาได้สะดวก
.
และสุดท้ายคอนโดตามแหล่งใกล้มหาวิทยาลัย
ที่มี Demand จากนักศึกษาไม่ขาดสาย
.
.
ในเรื่องของทำเล
เชื่อว่าหลายๆคนน่าจะพอรู้กันบ้างอยู่แล้ว
แต่ถ้าเราลงดีเทลเข้ามาอีก
เราจะเห็นว่า
.
ช่วง Length ราคาซื้อขายที่ 1-3 ล้าน
หรือราคาเช่าที่ 10,000 บาท+-
ยังคงเป็นที่นิยมอย่างต่อเนื่องที่สุด
ยังเป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ที่สุด
ฐานรายได้ของคนไทยส่วนใหญ่
มีกำลังจ่ายไหวอยู่ช่วงราคานี้
.
ในเชิงการบริโภค
ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ตามแนวเขตรถไฟฟ้า
ที่เป็นตัวแปรสำคัญ
รวมถึงตามแหล่งงานกระจุกอยู่ในตัวเมือง
.
กลุ่มนี้
เรื่องของตัวเลขในการซื้อขายเช่า
เป็นกลุ่มที่เปราะบางและ sensitive กับตัวเลขมาก
เช่า 500 บาทก็มีผลต่อการเช่า
ซื้อขาย 10,000 บาทก็มีผลการทำสัญญา
.
รองลงมาเป็นเรื่องของสภาพห้อง
ข้าวของเครื่องใช้เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ
เฟอร์นิเจอร์ที่เป็นปัจจัยที่มีผลมากที่สุด
คือเครื่องซักผ้า
ถ้าห้องไหนมี
สามารถปิดจบดิลได้ง่ายกว่า
.
บรรยากาศโดยรวมของโครงการ
ต้องไม่เก่าเกินไป ไฟล็อบบี้ขอให้สว่างไว้
ตึกต้องไม่มีรอยแตกลายงาจนผิดสังเกตุ
และพอมีที่จอดรถมอเตอร์ไซต์ได้บ้าง
.
คอนโดไหน(แอบ)เลี้ยงสัตว์ได้
นิติไม่เข้มจนเกินไป
จะได้ฐานลูกค้าอีกกลุ่มนึง
ที่เป็น demand เงียบๆ
.
กลุ่มนี้มี Demand จำนวนมากนะ
แต่ก็ต้องแลกกับความวุ่นวายพอสมควร
ซึ่งสวนทางกลับนักลงทุน
เพราะการมีสัตว์เลี้ยง
ไม่ใช่สิ่งที่นักลงทุนต้องการเลย
.
ดังนั้นถ้านักลงทุนอยากเผื่อใจ
อาจจะต้องเลือกคอนโดที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้
ใช้เฟอร์นิเจอร์ที่ไม่ต้องมีราคาแพงมากนัก
รวมถึงการให้ผู้เช่าทำประกันความเสียหายกับตัวห้องในระหว่างสัญญา
.
**ทำประกันความเสียหายห้อง
ที่ไม่ใช่เงินประกันห้องที่จ่าย 2 เดือนนะ**
.
สำหรับคนที่อยากจะลงทุนคอนโดประเภทปล่อยเช่า
ก็ยังคงเป็นตลาดที่ดีอยู่
ยังเหมาะแก่การลงทุน (ถ้าเทียบกับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร)
ผลตอบแทนการลงทุน (Yield)
จะอยู่ที่ 5-6 % ต่อปี
ถือว่ายังเป็นตัวเลขมาตรฐาน ณ ปัจจุบัน
.
ในเรื่องของทำเล
ใกล้โรงเรียน ใกล้มหาลัย ใกล้โรงพยาบาล
หรือแหล่งงานประจำ
ยังคงเป็นทำเลที่ปลอดภัยที่สุดในการลงทุน
.
แต่อยากจะฝากไว้ว่า
อาจจะต้องดูเรื่อง layout plan ให้มากขึ้น
หลายคนดูแต่เรื่องทำเลและราคา
แต่มองข้ามเรื่องของ Layout ห้อง
ว่ามันตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้ามั้ย
.
Type 1 นอนก็ยังคงเป็นสิ่งที่คนนิยมมากสุด
ส่วน Type Studio
ถ้าเลือกได้คนมักมองเป็น Optional
.
Type Studio ไม่ใช่ไม่ดี
แต่คนที่เช่าคอนโดเป็นครั้งแรก
มักไม่ชอบห้อง Studio
เพราะ Studio ยังเป็นภาพจำในรูปแบบหอพักอยู่
.
ดังนั้นถ้าในมุมของคนที่เคยอยู่หอพักพมาก่อน
แล้วเค้าจะจ่ายเงินเช่าเพิ่ม
เค้าคงไม่อยากได้ Layout ห้อง
ที่เหมือนหอพักมากนัก
.
ดังนั้นถ้าห้อง studio ที่มีขนาดมากกว่า 30 ตรม.
สามารถกั้นห้องให้เป็นสัดส่วนได้เลย
ลงทุนไม่กี่พัน
แค่มีบานกระจกกั้นเป็นห้องนอน
มุมมองของคนเช่าก็เปลี่ยนแล้ว
.
หรือถ้าจะให้ดี
ทำเป็นผนังกั้น
ก็จะตอบโจทย์กลุ่มคนเหล่านี้มาก
ทำให้สามารถปิดดิลได้เร็วขึ้น
.
แต่ก็ใช่ว่า Studio Type ไม่ดีเลย
ยังมีกลุ่มคนบางประเภทที่ชอบห้อง Studio Type มากกว่า
เช่น นักศึกษาที่เรียนศิลปกรรม / นิเทศ
ที่ต้องการพื้นที่ในการทำงานเป็นที่โล่งๆ
มากกว่ากลุ่มคนทั่วไป
.
หรือคนที่มีสมาชิกมากกว่า 2 คน
ที่อยู่ในห้องเดียวกัน
เช่น มีลูกเล็กๆ
.
ข้อดีของ Studio Type
บรรยากาศภาพรวมของห้อง
กลับดูโปร่งกว่าห้องที่มีการกั้นสัดส่วน
.
มาถึงเรื่องการซื้อขาย
ด้วยสภาพภาวะเศรษฐกิจ
และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยปัจจุบัน
ธนาคารปฏิเสธการขอสินเชื่อมากถึง 70%
ทำให้ volume การซื้อ
ยังคงห่างจากการเช่าอยู่พอสมควร
.
และด้วยความเชื่อ + Life Style ที่เปลี่ยนไป
เด็กรุ่นใหม่ชอบที่จะเช่าอยู่มากกว่าซื้อ
เนื่องด้วยการไม่สนใจที่จะเป็นหนี้ระยะยาว
.
บวกกับแหล่งทำงานที่อิสระ
สามารถเปลี่ยนที่อยู่ไปมาได้บ่อย
รวมถึงดอกเบี้ยปัจจุบัน
อาจจะไม่สามารถพูดได้ว่า
ซื้อดีกว่าเช่าอีกต่อไป
ทำให้ภาพรวมตลาดการซื้อขาย
อาจจะหนืดกว่าเช่าพอสมควร
.
ถ้าเป็นคอนโดระดับบน
มักจะเป็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติ
ที่ต้องการคอนโดที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่
ขนาด 100-300 ตรม
ชั้นยิ่งสูงยิ่งดี
.
Penthouse ยังถือเป็น Asset ที่มีคุณค่า
สำหรับกลุ่มคนบางคน
.
และคอนโดริมแม่น้ำ
ก็ยังคงเป็น product ที่ Demand ไม่ขาด
.
Product ระดับกลางบนไปจนถึงบน
ยังเป็นของที่มีออกมาในตลาด
ก็ยังมีกลุ่มลูกค้าที่สามารถ afford ได้
.
ถึงแม้ว่าถ้ามองในเชิงความคุ้มค่า
อาจจะไม่ตอบโจทย์เท่าไหร่
แต่ product ต้องมี valueมากพอ
.
.
.
ไปกันไวๆ
ต่อกันด้วยเรื่องของบ้าน
.
สำหรับการเช่า
บ้านที่น่าลงทุนที่สุด
หนีไม่พ้นบ้านระดับ Luxury
.
ราคาเช่า 100,000 บาท+-
ราคาซื้อขายอยู่ที่ 20 ล้าน+
.
กลุ่มบ้านจะเห็นเป็นกลุ่มใหญ่ๆที่ชัดเจนคือ
คนซื้อจะเป็นนักลงทุนคนไทย
ส่วนคนเช่าจะเป็นต่างชาติ
แน่นอนว่าคนจีนเป็นกลุ่มลูกค้าที่มากที่สุด
.
กำลังการช่าสูงมาก
และมักจะมาอยู่อาศัยกันเป็นครอบครัว
.
ทำเลบ้านเช่าที่ถูกปล่อยเช่ามากที่สุด
รถไฟฟ้ากลับไม่ใช่ตัวแปรหลัก
ตัวแปรที่สำคัญคือ
”โรงเรียนนานาชาติ“
ไม่ว่าจะเป็น Regent, Brighton, Wellington, SISB
คือ First Option ของกลุ่มลูกค้า
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?
.
จากการเก็บข้อมูลมา
เป็นค่านิยมของคนจีนสมัยใหม่
ที่ต้องการให้ลูกเรียนนานาชาติ
เพื่อที่จะได้ไปต่อยอดอนาคตและธุรกิจ
ในฝั่งยุโรปและอเมริกา
.
ค่าเรียนของบ้านเรา
ถูกกว่าประเทศจีนถึง 5 เท่า
รวมถึงค่าครองชีพบ้านเรา
ที่ถูกกว่ามาก
ดังนั้นจะเห็นคนจีนที่เป็นครอบครัว
มาอาศัยเกาะกลุ่ม
อยู่รอบๆโรงเรียนนานาชาติเป็นส่วนใหญ่
.
Style บ้านและการตกแต่ง
ที่ดูปลอดภัยที่สุด
คงหนีไม่พ้น Style Modern, Classic, Contemporary เป็นแกนหลัก
.
ส่วนพวก Traditional จ๋า
แบบบ้านเรือนไทย, ทรงไทย,สไตล์โบราณย้อนยุค
ยังคงเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มเท่านั้น
.
และเจ้าของมักไม่ค่อยปล่อยให้เช่า
เพราะการดูแลรักษาและการเสื่อมสภาพ
ถ้าเสียหายมาดูจะได้ไม่คุ้มสักเท่าไหร่
.
ซึ่งทำเลที่ hot ที่สุดคงหนีไม่พ้น
กรุงเทพกรีฑา,พระราม 9, ห้วยขวาง,ศรีนครินทร์,พัฒนาการ,สุขุมวิทชั้นกลาง
.
ส่วนโซนบางนา
จะเป็นกลุ่มคนจีนที่ทำงานแล้ว
ระดับผู้จัดการขึ้นไป
ผู้ประกอบกิจการอิสระ,รวมถึงพวก Online
และก็มี Expat ที่ทำงานโรงเรียนนานาชาติ
มาอยู่ในทำเลนี้กระจุกนึง
.
ส่วนทางสุขุมวิท
บ้านและทาวน์เฮ้าส์
ยังเป็นตลาดที่เปิดกว้าง
สำหรับ Expat ทุกประเทศ
ที่ต้องการพื้นที่ทำกิจกรรม
และมีระเบียงที่กว้าง
.
Product ในโซนนี้หายากมากๆ
มักไม่ค่อยว่างเลย
Agent วิ่งหาตาแตกกันพอสมควร
.
อีกประเภทนึงที่พูดถึงไม่ได้
นั้นคือหอพัก / อพาร์ทเม้นท์ / service apartment / Hostel
กลุ่มลูกค้าที่ต้องการทรัพย์ประเภทนี้
จะเป็นนักลงทุนเป็นหลัก
มีทุนหลายเชื้อชาติ
และจีนก็เป็นกลุ่มใหญ่อีกเช่นกัน
.
กลุ่มนี้จะหลีกหนีข้อจำกัด
ของการปล่อยเช่า Airbnb ในคอนโด
นิติหลายโครงการก็เริ่มเข้มขึ้น
ทำให้เค้าต้องหา option อื่นในการทำธุรกิจประเภทนี้
เพราะผลตอบแทนมันช่างเย้าย้วนใจเหลือเกิน
.
Service apartment / Hostel ดูเป็นที่นิยม
เพราะทางกายภาพ
มีความใกล้เคียงกับคอนโดมากที่สุด
หอพักอาจจะยังสร้าง value ได้ไม่ดีพอ
.
ทำเลจะเกาะกลุ่มอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก
สามารถไปได้ถึงโซนนอกเมืองอย่างเช่น แบริ่ง หรือ ส่วนต่อขยายได้หลายสายเลย
.
ด้วยราคาที่ไม่แพงมาก
และการเดินทางค่อนข้างสะดวกสบายมากขึ้น
ประกอบกับช่วงผลัดเปลี่ยน Generation
จาก Baby Boomer ต้องการให้รุ่นลูก
ให้เข้ามาสืบทอดกิจการ
.
แต่ลูกหลานกลับไม่ต้องการทำธุรกิจแบบนี้ต่อ
เลยจะเห็นทรัพย์อพาร์ทเม้นท์
หลุดมาปล่อยในตลาดมากขึ้น
จะเห็นช่วงนี้
มีนักลงทุนต่างชาติ
กว้านซื้อ/เช่าระยะยาวทรัพย์ประเภทนี้มากขึ้น
.
.
สิ่งที่จะเข้ามาในอีกไม่ช้า
คือสังคมผู้สูงอายุ
จะเห็นว่าธุรกิจ Wellness เริ่มมีคนพูดถึงมากขึ้น
แต่ยังไม่ได้เปิดตัวกันอย่างแพร่หลายมาก
.
ประเภททรัพย์ที่จะมารองรับธุรกิจประเภทนี้ได้
ส่วนใหญ่จะเป็นโรงแรมเก่าๆ
และโรงแรมตามเมืองท่องเที่ยวต่างๆ
แต่ราคาโรงแรมที่เปิดกิจการมานานแล้ว
ตัวเลขการเปิดราคามักจะสูงมาก
ทำให้นักลงทุนเห็นตัวเลขแล้ว
ยังไม่ว้าวในสายตามากนัก
.
ทรัพย์ที่จะมารองรับประเภทนี้
มักจะเป็นคอนโดหรือโรงแรมที่มีการสร้างใหม่
ที่ยังไม่ได้ดำเนินกิจการ
ยังไม่ได้มีการจัดตั้งทีมบริหาร
หรือดำเนินกิจการมาได้ไม่นานนัก
.
ทรัพย์ในช่วงเวลานั้น
ราคาขายมักจะยังวิ่งไม่เยอะ
จึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนกำลังเฟ้นหาอยู่พอสมควร
.
สุดท้ายที่ไม่พูดไม่ได้คือ ที่ดิน
ที่ดินตอนนี้ขยับปรับตัวสูงขึ้น
ประกอบกับผังเมืองที่กำลังปรับปรุง
และจะประกาศใช้ในปี 2568
ที่น่าจะปรับให้การใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น
.
ผังสีเริ่มเข้มขึ้น
การขยายความเจริญเติบโตออกไป
สอดคล้องกับเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทุกทิศ
.
แต่ในส่วนของตัวเมือง
แปลงที่ยังไม่ถูกซื้อขาย
มักจะมีราคาที่ยังไม่สามารถจับต้องได้
หรืออีกปัจจัยนึงคือ
สมาชิกของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์
ที่ยังจัดสรรกันไม่ลงตัว
.
ส่วนแปลงที่พอไหว
ขนาด 50-100 ตรวาจะเป็นที่อยู่อาศัย
ขนาด 200-400 ตรวาจะกลายเป็นสถานที่ประกอบกิจการ
ขนาด 1ไร่ครึ่ง – 4 ไร่เป็นการพัฒนาเชิงคอนโด
ส่วน 4ไร่ – 10 ไร่ จะกลายเป็นโครงการ Mix-Used
25 ไร่ขึ้นไปเป็นการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร
.
สำหรับนักลงทุนที่ดิน
เชื่อว่าที่ดินทุกแปลง
สามารถเล่นแร่แปรธาตุได้มากมาย
สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ
และเทรนด์ธุรกิจไปเรื่อยๆ
ขึ้นอยู่กับนักลงทุนว่า
พร้อมจะอัพเดทการเคลื่อนไหวของธุรกิจได้ไวแค่ไหน
.
ส่งท้ายในเรื่องของโรงงานและโกดัง
ทรัพย์ประเภทนี้เริ่มมี Demand
เข้ามาให้ได้ยินหนาหูขึ้นเรื่อยๆ
ไม่ว่าจะเป็นตามปริมณฑล,ระยอง,EEC
ผังเมืองไหนที่เป็นผังม่วง
หรือเคยตกเป็นผังม่วงมาก่อน
.
ยังพอมี Demand อยู่พอสมควร
เพราะประเทศไทย
เป็นประเทศที่มีต่างชาติอยากเข้ามาลงทุน
และตั้งฐานการผลิตรองรับกิจการอยู่เสมอ
แต่หลายครั้งมักจะเป็นราคาโซนนี้
ดึงขึ้นไปถึงอวกาศมาก
.
คนที่มีความรู้หน่อย
ก็จะสามารถเล่นแร่แปรธาตุ
ให้ธุรกิจตัวเองถูกกฎหมายได้ในที่สุด
.
แต่ก็มีหลายคนที่ไม่ทันกลโกงมิจฉาชีพ
เรียกค่าดำเนินการ ให้เสียเงินฟรีๆอยู่บ่อยๆ
.
ทรัพย์ประเภทโกดัง
ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่น่าลงทุน
ผลตอบแทนสูงกว่าทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาก
เท่าที่สัมผัสมาก็ 8-15%ต่อปีเลยทีเดียว
แต่ก็ต้องมีความรู้ในเรื่องของทำเล
และแหล่งงานด้วยนะ
ไม่ใช่ทุกเขตจะสามารถทำได้
.
.
.
จริงๆมีดีเทลอีกเยอะมาก
ในกลุ่มทรัพย์แต่ละประเภท
แต่เอาแค่นี้ก่อนละกัน
มีอารมณ์จะค่อยๆทยอยเล่า
.
ปีหน้า
วงการนี้ก็อาจจะยังทรงๆ
ไม่ได้มีขึ้นมากเท่าไรนัก
.
แต่ก็ยังมีแหล่งทองคำ
ให้กับคนที่รู้ทันข่าวสาร
และกล้าตัดสินใจอยู่เสมอ
.
ปีนี้ถ้าคุณรอดมาได้
ถือว่าเก่งมากแล้ว
.
แต่ปีหน้า
คุณก็ยังต้องกัดฟันสู้ต่อ
.
ใครที่อ่านจบ
ขอให้มีความสุขความเจริญ
ใครที่อ่านจบแล้วแชร์ออกไป
ขอให้ร่ำให้รวยยิ่งๆขึ้นไป
สาธุ
.
สวัสดีปีใหม่ครับ🙏
เอ็กซ์ กรรเชียง หนึ่งวันพันเรื่อง
ผู้บริหารบริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ทำทุกอย่างในวงการอสังหาฯ
.
🅗🅐🅟🅟🅨 🅝🅔🅦 🅨🅔🅐🅡 ➋⓿➋➍

matching 5 เดือนที่แล้ว

349

matching 5 เดือนที่แล้ว

AgentAble

สำหรับเอเจนท์

เพิ่มเติม

📝ลูกค้าอยากเช่าตึก 10 ปี แต่ทำเป็นสัญญา 3+3+3 ปี แบบนี้ทำได้มั้้ย?🤔

ทำไมเอเจ้นท์ที่โพสปล่อยเช่าห้องตามเว็บ ถึงต้องถามคำถามส่วนตัวเยอะเกินความจำเป็นไปมั้ย?

🔥 เอเจ้นท์หลายคนคิดว่า ทักษะพื้นฐานที่ควรมีที่สุดคือ "ทักษะการขาย" แต่!!......

🔥 คิดจะเป็นนายหน้ามืออาชีพ...กฎหมาย มรดก คุณต้องรู้ !!!

🤔 ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์/หอพัก ยังรับรายได้แบบเสือนอนกินจริงไหม?

😱#ฟลิบเปอร์คือใคร? แล้วทำไมถึงเป็น 1 ในการลงทุนอสังหาฯ ที่ช่วงนี้กำลังบูมฝุดๆ🔥

😒 ดื้อ หรือ ด้าน หมดสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้อง เราสามารถทำอะไรได้บ้าง ?

พี่เอ็กซ์ๆ....ที่ดินแปลงนี้ควรจะขายอยู่ที่ตร.ว. ละเท่าไหร่ และแปลงแบบนี้ควรจะขายใคร? ทำเป็นอะไรได้มั่ง?

กำลังคิดอยู่ว่า บทความส่งท้ายปีนี้ จะเป็นเล่าเรื่องสิ่งลี้ลับ หรือเป็นการสรุปภาพรวมอสังหาฯดี

เซสชั่นหมดอายุ